(최신, 부가가치세, 다중주택) 주택법? 건축법? 그게 세금이랑 무슨 상관입니까? 세금문제는 ‘실질과세의 원칙’대로 판단해야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 다가구주택 vs 다중주택 관련 부가가치세 사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 1월에 대법원의 선고가 있었습니다.

​A씨는 2014년에 지상 3층의 다중주택(20개 호실)을 신축하여 2015년에 사용승인을 받고 소유권을 취득했습니다. 위 주택의 지상 1층은 6개 호실, 지상 2, 3층은 각 7개 호실로 이루어져 있는데,​

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1층의 바닥면적은 111.94㎡, 2, 3층의 바닥면적은 각 108.44㎡이고, 다가구주택이 아닌 다중주택을 기준으로 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있어요. 다중주택으로 건축허가를 받았을 테니까요.

​A씨는 위 주택을 2016년에 양도했는데, 그 양도 당시 위 주택의 각 호실에는 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설이 설치되어 있었습니다. 이는 사용승인 이후 A씨가 각 호실을 임대할 때마다 별도로 설치되었어요.

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2017년에 A씨는 과세관청에게 폐업신고를 하고 위 주택의 공급(양도)가 ｢조세특례제한법｣의 면세규정에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고 이에 대한 부가가치세를 신고하지 않았습니다.

​그러나, 과세관청은 A씨의 판단과 달리 부가가치세 과세대상이라고 보아서 가산세를 더한 2016년 제2기분 부가가치세 고지서를 A씨 앞으로 보냈어요.

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이에 A씨는 “위 주택은 ‘다중주택’으로 건축허가를 받았을 뿐, 각 세대별로 욕실 및 취사시설을 갖추어 건축되는 등 실질적으로 기획재정부령이 정하는 다가구주택에 해당하고,

​가사 다가구주택이 아니라 하더라도 1세대 당 85㎡ 이하인 주택으로 국민주택규모에 해당하여 부가가치세 면세대상에 해당하므로, 위 주택의 매도에 대하여 부가가치세를 부과한 과세처분은 위법하다.” 라고 주장하면서

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이의신청과 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다. 과연 법원의 판단은 어땠을까요?

(A씨가 ｢부가가치세법｣상 사업자인지 여부 쟁점 및 ‘자기생산 · 취득재화 공급’의 특례규정 적용 쟁점은 소개를 생략해요)

​① (전략) 그런데 주택법령에서 인용하고 있는 ｢건축법 시행령｣은 단독주택 중 ‘다중주택’과 ‘다가구주택’의 요건을 분명하게 구분하면서 특히 ‘다중주택’의 경우 각 실별로 취사시설을 설치할 수 없다고 규정하고 있고,

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② ‘다중주택’과 ‘다가구주택’은 주차장법령에 따른 부설주차장의 설치기준에도 차이가 있는데, ‘다가구주택’의 경우 공동주택에 준하여 그 설치기준의 적용을 받기 때문에 ‘다중주택’에 비해 많은 주차대수의 부설주차장을 설치해야 하는 사정 등을 종합하면,

​③ ｢조세특례제한법 시행령｣의 ‘기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다’ 라는 조항 중 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한

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④ 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하고, 이와 달리 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음

​⑤ 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조한 경우에는 ｢조세특례제한법 시행령｣의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로,

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⑥ ｢조세특례제한법｣의 면세규정의 적용과 관련하여 가구당 전용면적이 아닌 주택의 전체 주거전용면적을 기준으로 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부를 판단하여야 함

​⑦ 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴보면, 위 주택은 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 임의로 각 실별로 취사시설을 설치한 것에 불과하고 공부상 용도 역시 ‘다중주택’이므로,

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⑧ ｢조세특례제한법 시행령｣에서 정한 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없음

​(나아가 위 주택은 총 20개 호실로 이루어져 있어, 건축법령에 따른 다가구주택 요건 중 ‘19세대 이하가 거주할 수 있을 것’을 충족하지 않는다는 사정 등에서도 ｢조세특례제한법 시행령｣ 규정의 ‘다가구주택’으로 볼 수 없음)

​⑨ 따라서 ｢조세특례제한법｣ 면세규정의 적용과 관련하여 위 주택의 규모가 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단하여야 하는데,

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⑩ 위 주택의 전체 주거전용면적은 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모의 상한인 85㎡를 초과함이 명백하므로, 결국 위 주택은 ｢조세특례제한법｣ 면세규정의 ‘국민주택’에 해당하지 않는다고 봄이 타당함

​A씨는 3심 모두 패소하고 말았습니다.

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아래 오피스텔 공급 부가가치세 사례에서도 ｢주택법｣과 ｢건축법｣이 매우 중요한 판단요소로 작용했었죠? 오늘 사례도 그런 측면에서 닮은 부분이 있네요.

 

(최신, 부가가치세) 국민주택규모 이하 면적의 ‘오피스텔’ 분양은 면세가 될 수 있을까요?

​다가구주택의 경우, 양도소득세와는 조금 다르게 부가가치세는 위 판결내용 ③에 나오는 것처럼 “가구당” 전용면적을 기준으로 판단합니다. 그런데 오늘 사례에서 나온 위 주택은 다가구주택이 아니라 다중주택이었어요.

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왜요? A씨가 가구별 취사시설을 별도 설치하는 등 실제로 다가구주택에 해당하니까 실질과세의 원칙을 적용해서 다가구주택이라고 보아야 하는 것 아닙니까? ｢국세기본법｣에서 분명히 ‘명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다’ 라고 규정하고 있잖아요.

​아니라는 것이죠? 왜 아니라고 했을까요?

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부가가치세 면제대상을 정한 ｢조세특례제한법｣의 ‘국민주택’과 관련하여 다가구주택인지 여부를 판단할 때, ｢조세특례제한법 시행규칙｣에서 다가구주택을 ‘｢건축법 시행령｣ [별표 1] 제1호 (다)목에 해당하는 것’

​이라고 못 박아 놓았기 때문입니다. 그러니, 아무리 실제로 다가구주택임을 주장해봤자, A씨가 공급(양도)한 위 주택은 ｢주택법｣과 공부에 따라 다중주택일 수 밖에 없었던 것이죠.​

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이런 사정은 역시나 A씨가 세무상담을 통해 미리 세금문제를 파악하지 못한 것에서 그 원인을 찾을 수 밖에 없을 거예요. 얼마든지 내지 않을 수 있었지만, 이제는 내지 않을 도리가 없는 세금은 가산세 포함 ○천만 원입니다.

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

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