(양도소득세) 양도 직전에 주택으로 ‘용도변경’했으니까 1세대 1주택 되는거죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 1세대 1주택 비과세 관련 양도소득세 사례 1건을 보려합니다.

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작년인 2020년 11월에 조세심판원 결정이 있었어요.

​A씨는 1975년에 토지와 그 지상에 지하 1층, 지상 2층짜리 건물을 매수한 후 2004년까지 약 29년 동안 해당 건물에서 거주해 왔습니다.

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2004년이 되어서 A씨는 위 건물 1층을 근린생활시설로 용도변경하고, 위 건물에 대해 부동산임대업 사업자등록을 했으며, 이후 2015년까지 약 11년 동안 음식점으로 사용되었어요.

​그로부터 1년 여 동안 공실로 있다가 2016년이 되어 A씨는 위 건물 1층에 관하여 주택으로 용도변경 신청을 하여 이를 허가받은 다음, 제3자와 사이에 위 토지와 건물에 관하여

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매매대금을 ○○억 원으로 하는 매매계약을 체결하였고, 그 해 12월에 위 매수인으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.

A씨가 2016년에 위 부동산을 양도했다는 말이네요.

​A씨는 2017년에 위 건물이 10년 이상 보유한 1세대 1주택에 해당하는 고가주택임을 전제로 양도가액 9억 원을 초과하는 부분에 대하여 양도차익을 산정한 다음 양도소득세를 신고 · 납부했고, 그로부터 약 1개월 후 위 건물이 철거되었습니다.

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그로부터 1년이 지난 2018년에 과세관청은 위 건물의 실제 용도가 주택에 해당하지 아니하여 1세대 1주택에 해당하지 아니한다고 보아 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 고지서를 보냈어요. A씨가 신고 · 납부한 금액의 약 7배 정도였어요.

​이에 A씨는 “위 건물 양도 시점인​ 2016년 당시에 주된 용도가 주택이므로 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정이 적용되어야 한다.” 라고 하면서

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“위 건물 중 1층에 대해서만 근린생활시설로 용도변경이 이루어졌다가 다시 주택으로 용도변경이 되었고, 나머지 지하 1층과 지상 2층은 용도변경 없이 계속해서 그 용도가 주택이었으므로

​설령 위 건물 중 1층의 용도가 주택에 해당하지 않는다고 하더라도, ｢소득세법 시행령｣ 규정에 따라 나머지 지하 1층과 지상 2층은 주택으로 보아 양도소득세가 산정되어야 한다.” 라고 주장했습니다.

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전심절차를 거쳐 과세관청을 상대로 행정소송을 제기한 A씨에게 과연 법원은 어떤 판결문을 주었을까요?

​① (전략) 건물의 구조나 시설 등이 주거용으로 사용할 수 있는 경우라 하더라도, 해당 건물이 실제로 공장, 원재료 또는 제품보관창고, 사무실(숙직실) 등의 용도로 장기간 사용되었고

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② 그 기간 동안 해당 건물에 거주자로 등재된 자도 없는 등의 경우에는 그 건물을 사실상 주거로 사용되어 온 건물이라고 할 수는 없음​(대법원 1998. 3. 24. 선고 98두1178판결의 취지 참조)

​③ 한편, 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있음(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조)​

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④ A씨가 제출한 증거자료들을 모두 종합하여 보더라도 ‘2016년 양도 당시 위 건물의 주거기능이 그대로 유지 · 관리되고 있어 언제든지 A씨나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있었다는 사정’을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, A씨의 이 부분 주장은 이유 없음 (상세한 판단근거 소개를 생략해요)

​⑤ 한편, 위 건물은 지하 1층, 지상 1층(거실, 주방, 방 2개, 화장실), 지상 2층(거실, 방 3개, 화장실)의 구조로 되어 있는바, 그 구조상 각 층이 독립하여 주거로서의 기능을 가지고 있는 것이 아니라 위 건물 전체가 일체로서 주거의 기능을 하였던 것으로 보이고,

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⑥ 이와 달리 지상 1층과 분리하여 지하 1층, 지상 2층이 각기 독립된 주거기능을 가진다고 보기는 어려우며, A씨는 위 건물에서 음식점업을 영위하고자 하는 임차인에게 위 건물 전체를 임대하였고,​​

​⑦ 임차인은 위 건물에서 음식점 영업을 하여 왔는바, 이러한 위 건물의 구조, 위 건물을 임차하여 사용하게 된 목적 내지 용도, 실제 사용 현황, 위 건물의 임대가 종료되어 A씨가 위 건물을 인도받은 이후에는

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⑧ 위 건물은 실제 사용하는 사람이 없이 비어 있었던 사정 등에 비추어 볼 때, A씨가 제출한 자료들만으로는 ‘위 건물을 임대한 이후에 임차인이 위 건물 중 지상 1층만을 음식점으로 사용하였고,

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⑨ 지하 1층 및 지상 2층은 주거 용도로 사용하였다는 사정’을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 자료가 없으므로, 이를 전제로 하는 A씨의 이 부분 주장도 이유 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 2016년 부동산 양도 직전에 분명히 위 건물 1층을 주택으로 용도변경까지 하고 양도했는데 왜 주택으로 인정받지 못한 걸까요?

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1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련한 측면에서만 살펴보면 아래와 같을 거예요.

(약 10년 동안 식당으로 임대하여 A씨가 임대소득을 올렸는데 이게 잘못이다 라고 함부로 평가할 문제는 아니니까요)

​1975년부터 약 29년 간 A씨가 주택으로 사용한 것은 2016년에 양도한 이번 양도소득세 이슈와 아무런 관련이 없습니다. 2004년부터 음식점으로 사용한 다음 2016년 양도 당시의 상황이 어땠느냐가 중요한 것이죠.

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주거용도로 사용할 수 있는 구조와 기능 · 시설을 갖추었더라도 ‘해당 건물에 거주자로 등재된 자도 없는 등의 경우’에는 주택으로 볼 수 없다는 위 판결내용 ①, ②에 주목해야 한다는 말입니다.

​‘식당으로 사용하던 임차인도 퇴거했다, 양도 전에 주택으로 용도변경도 했다, 이 상황에서 1세대 1주택 비과세 적용은 당연지사 아니겠나? ’ 라는 안일한 생각이 아니었을까 추측해 봅니다. 세무사로서 많이 안타까운 부분이죠.

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항소심에서 ‘건물용도가 왔다갔다한 것은 지상 1층 뿐이니, 최소한 지하 1층과 지상 2층은 취득부터 양도까지 계속하여 주택으로 사용했다’는 주장도 해 보았으나, 판결내용 ⑤~⑦처럼 법원은 인정하지 않았네요.

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

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