(부가가치세, 오피스텔 관리용역) ‘주택관리업체’로 등록까지 했으니 관리비는 ‘면세’가 맞죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 오피스텔 관리용역과 관련된 부가가치세 사례 1건을 보려 해요.

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4년 전인 2017년에 제2심 고등법원 판결 후 상고 제기를 했다가 상고취하서를 제출했기에 소송이 확정되었습니다.

주택관리업 등을 사업목적으로 하여 사업자등록과 주택관리업등록을 모두 마친 법인인 A회사는 2009년에 오피스텔을 관리하는 비영리법인인 □□협의회와 사이에 해당 오피스텔의 공동사용시설에 관한 관리용역계약을 체결한 후,

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2010년부터 관리용역을 제공하고 관리비를 지급받았습니다. 그리고 A회사는 ｢조세특례제한법｣ 규정에 따라 ‘부가가치세가 면제되는 공동주택에 공급하는 일반관리용역’에 해당한다는 이유로 위 관리비를 부가가치세 면제 수입금액으로 신고 · 납부했어요.

위에 나온 세법규정은 바로 이것입니다.

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｢조세특례제한법｣ (2010년 12월 27일에 법률 제10406호로 개정되기 전의 것)

제106조(부가가치세의 면제 등)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 (중략) 제4호의2 및 제11호는 2011년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, (중략)

※ 이 규정의 일몰기한은 계속 연장되어서 2011년말 이후 현재까지도 존재합니다

​4의2. ｢주택법｣ 제2조제12호에 따른 관리주체(같은 호 가목은 제외한다. 이하 이 조에서 “관리주체”라 한다), (중략) “경비업자” 또는 (중략) “청소업자”가 ｢주택법｣ 제2조제2호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택​에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역 ‧ 경비용역 및 청소용역

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(참고) 같은 조 같은 항 4의3. 관리주체, 경비업자 또는 청소업자가 ｢주택법｣ 제2조제2호에 따른 공동주택 중 국민주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리용역 · 경비용역 및 청소용역

2015년이 되어서 과세관청은 A회사가 위 용역을 포함하여 ○○개 건물 등에 제공한 관리용역이 부가가치세가 면제되는 용역에 해당하지 않는다는 이유로 2010~2014년의 총 10개 부가가치세 과세기간에 대하여

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신고불성실가산세, 합계표미제출가산세, 납부불성실가산세를 포함한 세액 합계 ○억 원 짜리 부가가치세 납세고지서를 A회사 앞으로 보냈어요. 이에 A회사는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했습니다.

“위 오피스텔의 ○층부터 ○○층까지는 주거를 목적으로 신축되어 실제 주거의 용도로 사용되고 있는 주거용 오피스텔이므로 실질과세의 원칙상 공동주택(또는 이에 포함되는 ｢주택법 시행령｣에서 정한 원룸형 주택)에 해당하고,

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우리 회사가 위 용역의 대가로 받은 관리비는 위탁관리수수료가 아니라 일반관리용역의 대가에 해당한다. 따라서 우리 회사가 위 오피스텔의 ○층부터 ○○층까지의 부분에 제공한 위 용역은 ｢조세특례제한법｣ 규정에 따라 부가가치세가 면제되는 용역에 해당한다.”

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주거전용면적 등 다른 쟁점은 다툼이 전혀 없고, 유일한 쟁점은 위 오피스텔을 ｢주택법｣상 공동주택으로 볼 수 있는지가 관건이예요. 과연 법원의 판단은 어땠을까요?

① (전략) 위 ｢조세특례제한법｣ 규정은 공동주택에 거주하는 입주민들의 관리비 부담을 덜어주고 관리주체를 통한 전문적 관리를 활성화하여 쾌적한 공동주거생활을 보장하기 위한 특례조항으로 보임

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② (중략) 살피건대 원룸형 주택을 정한 ｢주택법 시행령｣, 오피스텔을 정한 ｢건축법 시행령｣ 및 국토부 고시 등과 같은 관련 규정들이 공동주택(또는 공동주택에 포함되는 원룸형 주택)과 오피스텔에 대하여

③ 서로 다른 근거법령, 건축요건, 건축기준을 두면서 용도에 따라 엄격하게 구별하고 있는 취지와 오피스텔은 원래부터 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이므로 주거의 용도로도 사용되는 것이 일반적인 사정을 고려할 때,

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④ 특별한 사정이 없는 한 양자는 건축허가, 사용승인, 건축물관리대장, 부동산등기부 등의 공부상 기재되어 있는 용도에 따라 객관적으로 판단되어야 한다고 봄이 상당하고, 용도를 오피스텔로 건축허가와 사용승인을 받고

⑤ 건축물관리대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 단지 그 현황이 주거의 용도에도 적합하여 다수의 입주민들이 사실상 주거의 용도로도 사용하고 있다는 주관적 사정만으로는

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⑥ 공부상 기재되어 있는용도를 무시하고 공동주택(또는 공동주택에 포함되는 원룸형 주택)에 해당한다고는 볼 수 없음. (중략) 입주민들의 상당수가 위 오피스텔의 ○층부터 ○○층까지 부분을 사업장소로 하여 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고 · 납부하거나

⑦ 사업자등록을 하지 않은 채 사실상 사업장소로 사용하고 있는 사실이 인정되는바, 위 오피스텔은 전부 공부상 용도와 실제 용도가 모두 일반업무시설인 오피스텔에 해당한다고 봄이 상당하고,​

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⑧ (중략) 위 오피스텔을 공동주택(또는 공동주택에 포함되는 원룸형 주택)으로 인정하기에 부족하므로 따라서 위 오피스텔이 공동주택(또는 공동주택에 포함되는 원룸형 주택)에 해당함을 전제로 하는 A회사의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없음

⑨ 설령 위 오피스텔 ○층부터 ○○층까지 부분의 일부가 실제 주거에 사용되었고 그 사용된 부분을 ｢건축법 시행령｣에서 정한 공동주택에 해당한다고 본다 하더라도, (중략) A회사는 위 관리비 중 위탁관리수수료에 해당하는 부분을 제외하고​

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⑩ 일반관리비에 해당하는 부분만을 특정하여 그 부분이 부가가치세 면제 대상이 된다고 주장하는 것이 아니라 단순히 위 관리비 전부가 일반관리비라고만 주장하고 있으며, 이를 특정할 수 있는 아무런 자료도 제출된 바 없는 사정 등을 종합하면​

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⑪ A회사가 위 용역을 공급한 것이 ｢조세특례제한법｣에서 정한 일반관리용역의 공급이라고 볼 수 없으므로, 결국 A회사의 주장은 어느 모로 보나 이유 없으므로 과세처분은 적법함

A회사는 두 번의 재판에서 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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A회사는 주택관리업등록까지 한 상황이었으므로 위에서 말씀드린 것처럼, 부가가치세 면제 대상 여부의 판단에서 유일한 쟁점은 위 오피스텔 ○층부터 ○○층까지를 ‘공동주택’으로 볼 수 있는가 였는데요

​과세관청과 조세심판원에 이어 법원까지 모두 같은 판단을 했습니다. 양도소득세와는 다르게 부가가치세에서 오피스텔을 어떻게 바라보는지를 다시 한 번 알 수 있는 사례였습니다.​

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그렇다면, (오늘 사례와 관계없이) 오피스텔을 취득하고 임대사업자로 등록하여 부가가치세를 환급(매입세액 공제)받은 부가가치세 과세사업자(임대인) 입장에서 만약 그 임차인이 오피스텔을 주소지로 주민등록을 하고 주택으로 사용한 것이 확인될 경우, 과세관청은 어떤 후속처리를 할까요?

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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