(최신, 양도소득세, 환산취득가액) ‘연면적’으로 ‘건물 기준시가’를 계산하는 국세청고시는 무효입니다. (Feat. 건축법령)

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 환산취득가액 계산에 사용되는 기준시가와 관련된 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.​

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오늘 판결문의 여러 곳에서 ｢건축법｣과 같은 법 시행령 내용이 등장합니다. 그러고보니 어제와 오늘 모두 포스팅 제목에 ‘무효’얘기가 나오는군요.

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​3개월 전인 올해 8월에 대법원 판결이 있었어요.

A씨는 2011년에 토지를 취득하고 그 위에 4층짜리 단독주택을 신축했습니다. 그리고 2017년이 되어서 A씨는 위 토지와 주택건물을 일괄하여 양도하고 양도소득세를 신고하면서 그 취득가액으로 토지는 실지거래가액을 기재했는데,

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주택건물은 환산취득가액을 기재했어요. 모든 취득가액이 마찬가지일 것이지만, 특히나 환산취득가액으로 신고하면 과세관청이 관심 있게 바라보고 검증한다는 사실을 알고 계신가요?

양도소득세 계산에서 말하는 환산취득가액은 원칙적으로 이렇게 계산해요.

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「소득세법 시행령」 제176조의2(추계결정 및 경정)

②법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항에 따른 토지 · 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액.

이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

양도소득세 계산은 실지거래가액이 우선입니다. 그런데 실가를 알 수 없을 예외적으로 환산취득가액을 적용할 수 있는데요, 만약 납세자가 환산가액 신고를 했는데, 과세관청이 환산가액보다 낮은 실지취득가액을 확인하면 어떻게 할까요?

※ 그럼 반대로 과세관청이 환산보다 높은 취득실가를 확인한다면 어떨까요?

예상대로 2018년에 과세관청은 토지의 취득가액은 A씨의 신고내용을 인정하되, 주택건물의 취득가액을 그대로 인정하지 않고 A씨의 신고내용이 잘못되었다면서 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 A씨에게 보냈습니다.

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과세관청이 판단한 주택건물의 취득가액은 A씨가 신고한 것처럼 환산취득가액인 것은 똑같았지만, 둘의 차이는 바로 주택건물의 면적에 있었어요. 응? 면적이 다르다고 어떻게 환산취득가액이 달라집니까?

환산취득가액 계산식 중에 토지의 개별공시지가나 주택의 공시가격이 등장하는데, 이러한 기준시가를 계산할 때 ‘㎡당 가격’을 면적에 곱하는 방식이라서 건물면적이 달라지면 환산취득가액 숫자가 달라지게 되거든요.

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A씨가 계산한 환산취득가액은 위 주택건물의 건축물대장에 나오는 연면적에 1층 주차장, 각 층과 옥탑의 계단실 그리고 2~4층의 발코니 등 공용면적을 더하여 계산한 것이었는데,

과세관청은 “응? 건축물대장에 나오는 연면적이 끝이지 공용면적을 왜 더합니까?” 라는 입장에서 A씨가 신고한 환산취득가액을 부인한 것입니다. 과세관청이 상대적으로 면적을 적게 잡았으니 환산취득가액이 줄어들고 추징세액이 계산되었던 것이죠.

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납세고지서를 받은 A씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했습니다. “건물의 기준시가는 해당 건물의 효용 및 편익을 위한 시설의 면적을 모두 포함하여 산정하여야 한다.” 라고 하면서

“1층 주차장, 각 층과 옥탑의 계단실 그리고 2~4층의 발코니 등 공용면적이 틀림없이 실재하고 있음에도 건축물대장의 연면적에 포함되어 있지 않으니 위 주택건물의 기준시가 산정의 기초가 되는 면적에 포함되어야 한다.” 라고 말이죠.

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과세관청이 부과한 양도세금은 가산세 포함 약 5천만 원이었습니다. 자, 과연 법원의 판단은 어땠을까요? (과세관청의 신의성실 원칙 위배 주장 및 가산세 면제 주장은 소개를 생략할게요)

① (전략) ｢소득세법｣ 규정에 따른 국세청고시는 건물의 기준시가를 ‘평가대상 건물의 면적(㎡) × ㎡당 금액’으로 정하면서 ‘평가대상 건물의 면적’에 대하여 ‘연면적을 말하며, 집합건물의 경우 전용면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다.’ 고 규정하고,

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② 해당 고시에서 특별히 정하는 용어를 제외하고는 ｢건축법｣과 같은 법 시행령에서 정하는 바에 따른다고 정하고 있는바, 해당 고시에서 ‘연면적’에 대하여 특별히 정하고 있지 아니함

③ ｢건축법｣과 같은 법 시행령에서 연면적에 관하여 규정하고 있는바, 과세관청은 위 주택건물의 건축물대장상 연면적이 위 ｢건축법｣과 같은 법 시행령에서 정하는 연면적에 부합한다는 전제에서,

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④ 그 연면적을 건물의 면적으로 보아 위 주택건물 기준시가를 산정하고 건물 가액을 안분계산하였는바, 이는 ｢소득세법｣의 위임에 의한 국세청고시에 따른 것임

⑤ 국세청장이 ｢소득세법｣의 위임에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 구체적인 방법을 정함에 있어서는 그 위임의 취지를 현저히 벗어나지 아니하는 한 어느 정도 재량을 지닌다고 볼 것인바,

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⑥ 건물의 기준시가는 실지거래가액이 아니라 이를 확인할 수 없는 경우 이용하는 추상적인 가액 평가방법이고, A씨가 주장하는 해당 부분의 면적을 바닥면적에 포함하는 것이 반드시 건물 가치를 적정하게 반영한다고 단정할 수 없는 사정 (중략) 등에 비추어 보면,

⑦ 국세청고시에서 평가대상 건물의 면적을 ｢건축법｣ 및 같은 법 시행령 규정에 의한 연면적에 의하도록 하면서 건축법령상 바닥면적의 개념에 포함되지만 정책적 목적에 의하여 바닥면적에서 제외되는 부분을

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⑧ 평가대상 건물의 면적에 포함하지 않았다고 하여 국세청고시가 위임의 취지에 반한다거나 그 범위를 현저히 벗어나 무효라고 볼 수 없음 (중략)

⑨ 과세관청이 증여세 산정에 있어서는 위 주택건물의 필로티와 발코니 면적을 건축물 면적에 포함하고 있으므로 결국 국세청고시에 따른 건축물 면적 산정방식이 위법하다는 취지로 A씨가 주장하나​​,

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⑩ A씨의 주장과 같이 A씨가 필로티와 발코니 면적을 포함한 건축물 면적을 기준으로 증여세를 납부하였다는 사정만으로 위 국세청고시의 건축물 면적 산정방식에 따른 양도소득세 부과처분이 무효라고 단정할 수는 없음

A씨는 세 번의 재판에서 모두 패소했습니다. 소개를 생략했던 2가지 쟁점도 모두 A씨 패소였어요. 분량상 제가 많은 내용을 생략했습니다.

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건축물대장에는 ｢건축법｣과 같은 법 시행령 규정에 따라 연면적이 표시되는데, 그 연면적에 A씨가 주장하는 공용면적이 포함되지 않았고, ｢소득세법｣의 위임에 따은 국세청고시는 건축법령에서 정한 연면적으로 기준시가를 계산하라고 정했습니다​.

A씨가 말하는 것이 아무런 근거가 없다거나 터무니 없지는 않지만, 법원은 “건축법령상 연면적과 바닥면적의 개념을 정한 이유가 기본적으로 건축물의 규모에 따라 건축법령상 규제를 달리할 필요가 있다는 데에 있는 사정에 비추어 보면”

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건축법령상 연면적과 바닥면적 규정의 취지와 ｢소득세법｣상 건물 기준시가 규정의 취지가 서로 달라서 전자를 후자의 영역에 그대로 적용할 수 없다 라는 A씨의 주장도 받아들이지 않았어요.

한편, ‘증여세 계산에서는 양도소득세 계산과 다르게 산정했다’ 는 주장도 법원이 배척한 부분까지 잘 살펴보아야 할 것입니다.

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실질과세의 원칙을 적용하면 다 될 것만 같지만, 그런 생각과는 다르게 명확하게 규정된 것을 뒤집기는 어렵군요.

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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