(최신, 재산세, 직접 사용) 법령 때문에 아예 ‘불가능’한데도 세금면제가 안 된다고요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 전용면적 40㎡ 이하의 임대주택 관련 재산세 사례 1건을 같이 보시죠.

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지지난 달인 올해 9월에 대법원 판결이 있었습니다.

​A회사는 ｢부동산투자회사법｣에 따른 위탁관리 부동산투자회사 겸 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 기업형임대사업자로, 2017년에 모든 세대의 전용면적 40제곱미터 이하의 기업형임대주택(□□뉴스테이 아파트) ○○○세대를 매입하여 소유권이전등기를 마치고,

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｢부동산투자회사법｣ 및 같은 법 시행령 규정에 따라 B회사에게 이를 신탁하였습니다. 2018년에 과세관청은 위 임대주택의 소유권자이자 수탁자인 B회사 앞으로 2018년도분 재산세 및 지방교육세 납세고지서를 보냈고, B회사는 불복하여 행정소송을 제기했어요.

B회사는 “위탁관리 부동산투자회사는 ｢부동산투자회사법｣ 및 같은 법 시행령 규정에 의하여 부동산을 취득하는 즉시 자산보관기관에 신탁할 의무가 있는바, A회사가 우리 회사에 위 임대주택을 신탁했다 하더라도​

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​임대사업에 ‘직접 사용’하고 있는 것으로 보아야 하고, A회사는 기업형 임대주택 사업자로서도 위 임대주택을 임대사업에 직접 사용하고 있다고 할 것이며, ｢지방세특례제한법｣에 의하여 감면율이 높은 규정이 적용되어야 하는 사정 등에 비추어 보면,

​위 임대주택은 비록 등기부등본상 소유자가 A회사가 아닌 우리 B회사로 되어 있음에도 불구하고 재산세 등 면제대상이다.” 라고 주장했고, 반대로 과세관청은 “응? A회사 소유가 아니라 B회사 소유잖아요!” 라면서 B회사의 주장에 반론을 제기했습니다.

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오늘 판결에서 ｢지방세특례제한법｣의 2가지 규정이 등장하는데요 바로 ‘장기일반민간임대주택(舊 준공공임대주택) 등에 대한 감면’ 규정과 ‘주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면’ 규정이 그것이예요.

​앞의 것은 일정한 요건을 충족한 경우 재산세를 100% 면제해주는 규정이지만, 뒤의 것은 2018년말 세법개정 전을 기준으로 일정요건을 갖추었을 때에 재산세를 50%(2021년 현재는 40%)만 감면해주기 때문에 세금부담 자체가 달라집니다.

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제1심 행정법원과 제2심 고등법원은 모두 B회사의 주장이 옳다고 판결했는데요 그렇다면 과연 대법원은 누구 주장을 인정해 주었을까요?

① (전략) ｢지방세특례제한법｣상 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정은 (중략) ‘직접 사용’의 의미를 ｢지방세특례제한법｣상 ‘정의’ 규정과 다르게 해석하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로,

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② ｢지방세특례제한법｣상 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정의 ‘직접 사용’의 의미도 ｢지방세특례제한법｣상 ‘정의’ 규정에 따라 ‘부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것’으로 해석하여야 함

③ ｢지방세특례제한법｣상 ‘주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면’ 규정에서 ‘직접 사용’의 의미를 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령에 따라 보유 부동산을 신탁하여 임대하는 경우도 포함하는 것으로 해석할 수 있다고 하더라도,

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④ ｢지방세특례제한법｣상 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정에서 정한 ‘직접 사용’의 의미까지 이와 동일하게 해석하여야 한다고 볼 근거는 없고, 오히려 ｢지방세특례제한법｣은 위 규정을 그대로 둔 채 2018년말 개정을 통하여

​⑤ ｢지방세특례제한법｣상 ‘주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면’ 규정이 정한 ‘직접 사용’에 대해서만 ‘부동산투자회사가 ｢부동산투자회사법｣ 규정 등에 따라 위탁하여 임대하는 경우’를 포함하도록 정하였을 뿐임

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⑥ 결국 ｢지방세특례제한법｣상 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정은 기업형임대주택을 임대하려는 자가 임대 목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 보아야 하므로,

​⑦ A회사가 위탁관리 부동산투자회사의 지위를 겸하는 기업형임대사업자라고 하더라도 신탁으로 인하여 위 임대주택을 소유하고 있지 않은 이상 ｢지방세특례제한법｣상 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정이 적용된다고 볼 수 없음

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⑧ 그런데도 원심은 이러한 경우에도 ｢지방세특례제한법｣상 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정이 적용될 수 있음을 전제로 B회사에 대한 과세처분이 위법하다고 판단하였으니, 원심판결에 영향을 미친 잘못이 있음

​B회사에게 두 번이나 패소했던 과세관청이 대법원에서 담장 밖으로 역전 홈런을 날렸습니다. 하급심에서 연패했던 과세관청의 소송대리인이 상당한 개가(凱歌, 이기거나 큰 성과가 있을 때의 환성)를 올렸다고 평가할 수 있을 것 같아요.

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B회사는 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 감면’ 규정을 적용해 달라고 소송을 냈지만 위 판결로 그것은 불가능하고, ‘주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면’ 규정만 적용되었네요.

부동산투자회사에게 50% 재산세 등 감면 요건에서 ｢부동산투자회사법｣ 규정에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 ‘직접 사용’으로 포함해 주고 있으니, 장기일반민간임대주택도 똑같이 보아야 한다는 것이 원심의 판단이었습니다.

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위탁관리 부동산투자회사의 지위를 겸하는 기업형임대사업자는 부동산투자회사법령 때문에 기업형임대주택을 신탁하지 않고 직접 소유하면서 임대하는 것이 불가능하다는 것이 주된 이유였어요.

​그럼에도 불구하고 안 된다는 것이 원심을 뒤집은 대법원의 법리판단입니다.

매우 흔하게 벽창호 같이 융통성 없다고 과세관청 또는 세무공무원을 비난하기 쉬운데요, 그런 태도가 옳은 경우도 반대로 틀린 경우도 모두 존재하니 함부로 이렇게만 비난해서는 안 되겠죠?

물론, 오늘 사례에서는 1, 2심 판결만 보면 이런 비난이 맞았을 수도 있겠지만 끝날 때까지 끝난 것이 아니니까요.

​‘그것이 그 규정에도 적용된다고 볼 수 있나?’가 오늘 사례의 핵심이었습니다. ｢지방세특례제한법｣에서 정한 ‘직접 사용’의 의미를 세법 엄격해석의 관점에서 다시 한 번 생각해 볼 수 있었네요.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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