(최신, 양도소득세, 1세대 1주택 비과세) 분양목적이라고요? 8년동안 임대를 했잖아요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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9월의 첫 날인 오늘은 1세대 1주택 비과세 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 6월에 조세심판원의 결정이 있었습니다.

​A씨는 2006년에 1번 주택을 취득했다가 2019년에 이를 양도하고 1세대 1주택 비과세대상이라고 보아서 양도소득세를 신고하지 않았습니다. ※ 결과적으로 비과세가 맞더라도 세무사로서 무신고 행위는 비추입니다.

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한편, A씨는 다른 사람과 공동으로 2011년에 주택 및 그 부속토지를 취득하였다가 철거하고 다세대주택을 신축 · 분양하기 위하여 사업자등록을 하고 착공하여 사용승인을 받았으며,

​위 다세대주택(○개 호)은 2012년에 최초 분양을 이루진 후 2020년에 그 분양을 완료한바, 1번 주택의 양도당시인 2019년에는 위 다세대주택 중 분양이 이루어지지 아니하였던 1개 호의 주택(이걸 2번 주택이라고 할게요)이 있었어요. A씨는 1세대 2주택자일까요 아닐까요?

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2020년에 과세관청은 A씨 앞으로 ‘1번 주택의 양도당시 2번 주택을 보유하고 있어 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는다’는 양도소득세 기한후신고 안내문을 받은 후

​‘2번 주택은 사업소득과 관련한 재고자산으로 나의 보유 주택수에 포함되어서는 안 된다’ 라고 소명하였으나, 과세관청이 ‘무슨 소리! 2번 주택은 재고자산에 해당하지 않는다’는 해명자료 검토결과문을 A씨에게 보냈습니다.

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그러나 A씨는 1번 주택의 양도차익에 대한 2019년귀속 양도소득세를 기한후신고하였고, 과세관청은 위 기한후신고에 대하여 A씨가 그 양도차익 산정에서 1번 주택의 실제 취득가액이 확인됨에도 환산취득가액을 적용하였다고 보아

​A씨 앞으로 가산세를 더한 2019년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈어요. 이에 A씨가 불복하여 심판청구를 제기했고, 과세관청은 “A씨는 2번 주택을 신축한 후 2013년부터 분양 당시인 2020년까지 ○명과 임대차계약을 체결하고 임대하였다.” 라고 하면서

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“1번 주택 양도 당시인 2019년에 A씨가 미분양주택인 2번 주택을 적극적으로 분양하려는 의지를 찾을 수 없으므로 A씨가 계속 · 반복적으로 사업활동을 행하였다고 볼 수 없다.” 라고 주장했습니다.

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과연 조세심판원은 어떤 결정을 했을까요?

​① 현행 ｢소득세법｣은 사업소득이 속하는 종합소득과 양도소득을 구분하여 규정하고 있고, 부동산매매업자의 판매 목적 부동산 양도로 인하여 발생하는 소득은 사실상 상품의 판매로 인한 사업소득으로 해당하는 것으로

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② 양도소득에 해당하지 아니하는 측면에 비추어 1세대 1주택 비과세대상을 판단함에 있어서도 부동산매매업자가 보유한 사업소득 부과대상인 판매 목적 부동산은 이를 고려해서는 안 됨

​③ (중략) 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지에 대한 판단을 할 때에는 (중략) 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 해당 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것임(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등, 같은 뜻)

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④ (중략) 2번 주택은 A씨가 다른 사람과 공동으로 신축한 다세대주택의 1개호로 나머지 다세대주택 ○개호는 분양하였고, A씨는 그 양도차익이 사업소득에 해당하는 것으로 보아 종합소득세를 신고하였으며

​⑤ 지방정부가 발급한 부동산거래계약해제확인서에 따르면 A씨는 2번 주택에 대하여 2011년에 매매계약을 체결하였으나 5일 후 합의해제를 사유로 이를 취소한 것으로 나타나고,

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⑥ A씨와 부동산중개업자들과의 휴대폰 메신저 대화내용에서도 A씨가 2번 주택을 임대하고 있음에도 불구하고 분양하기 위하여 계속 노력한 것으로 나타나며, 위 다세대주택 분양과 관련하여 A씨가 한 사업자등록(건설업 / 주택신축판매) 역시

​⑦ 2번 주택에 대한 매매계약이 체결된 2020년에 이르러서야 A씨가 스스로 폐업신고를 한 사정 등에 비추어 2번 주택은 양도소득과 관련한 소유주택이라기 보다 사업소득과 관련한 재고자산에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 할 것임

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⑧ 따라서, 과세관청이 A씨의 1번 주택을 양도할 당시 소유한 2번 주택을 재고자산이 아닌 소유주택에 해당하는 것으로 보고 1번 주택의 양도차익에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨에게 부과된 양도소득세는 위와 같은 심판결정으로 부과취소되었습니다. A씨의 1세대 1주택 주장이 인용된 것이죠.

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아하, 이렇게 1세대 1주택 비과세인정을 받는 방법도 있군요! 그러면 1주택을 빼고는 모두 부동산매매업자로 등록해서 재고자산이라고 주장하면 1세대 1주택 비과세에는 문제가 없겠네요.

​만약에 그럴 계획이시라면 반드시 (제가 소개를 생략한 내용을 포함하여) 위 결정내용 ③을 검토한 다음, 과세관청을 상대로 A씨와 같이 주장할 수 있는지를 살펴보아야만 합니다.

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당장 과세관청만 보더라도, A씨가 공동분양한 ○개호에 대하여 부동산매매업자로서 A씨가 종합소득세를 분명히 신고했음에도 불구하고 ‘계속 · 반복적으로 사업활동을 행하였다고 볼 수 없다’ 라고 주장했죠?

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1세대 1주택 비과세를 위해 부동산매매업자를 선택할 경우에 위 사항 말고, 세무적인 것과 비세무적 부분에 대하여 또 어떤 사정들을 종합 · 전략적으로 고려해야만 할까요?

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

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