(양도소득세, 해외부동산 & 외화차입금) 양도대금으로 ‘직접 갚은 것만’ 환차익으로 제외됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​

오늘은 해외주택 양도에 따른 환율 적용 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

​

​올해인 2025년 10월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

우선, 해외부동산의 취득 · 보유 · 처분(양도)의 각 단계마다 세금에 대해 국세청이 매년 별도 책자를 만들어 누리집에서 올려두고 있습니다. 그리고 오늘 적용되는 세법 규정을 아래에 소개해 드려요.

​​

｢소득세법｣ 제118조의2 (국외자산 양도소득의 범위) → 국외자산 양도소득 납세의무자에 주목!!!

거주자(해당 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자만 해당한다)의 국외에 있는 자산의 양도에 대한 양도소득은 해당 과세기간에 국외에 있는 자산을 양도함으로써 발생하는 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 다음 각 호에 따른 소득이 국외에서 외화를 차입하여 취득한 자산을 양도하여 발생하는 소득으로서 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익을 포함하고 있는 경우에는 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 부동산임차권

(3호 및 4호는 2005년 삭제됨)

5. 그 밖에 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 등 대통령령으로 정하는 자산의 양도로 발생하는 소득

취득 당시보다 양도 당시의 원-달러 환율이 올랐기에 외환차익이 발생했습니다.

첫 번째 심판청구에서 조세심판원은 “과세관청은 위 주택 취득자금의 외화 차입 여부 및 상환 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 외화차입금으로부터 발생한 환차익을 양도소득에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함” 라고 재조사 결정했고,

​

재조사를 실시한 과세관청은 위 주택 양도대금으로 차입금을 변제한 사실이 없는 것을 확인하고, 당초 처분을 그대로 유지하였기에 A씨는 2번째 심판청구를 제기했습니다.

​과세관청은 ‘위 주택 매각대금으로 직접 빚을 갚은 내역’이 없으니까, ｢소득세법｣ 규정에서 말한 ‘환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생하는 환차익’을 고려할 필요가 없다고 본 거예요.

​​

하지만, A씨에게는 ‘위 주택 양도일 이전에 상환된 차입금’과 ‘양도일 현재 상환되지 않은 차입금’이 존재하는 경우입니다. 그렇다면, 과연 조세심판원은 어떤 결정을 했을까요?

​① A씨는 환전 없이 외화로 위 주택을 취득하여 환차익이 발생하지 아니하였으므로, 실제 발생하지 않은 환차익에 대하여 양도소득세를 부과한 과세처분은 부당하다고 주장하나, (중략) 취득 당시 환전 여부에 따라 환차익의 계산 방법을 달리 하도록 규정하고 있지 아니하므로, 위 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨 [기각 부분]

​​

② 다만, (중략) 과세관청은 ｢소득세법｣ 규정상 외화차입금은 국외자산을 양도한 후 그 양도대금으로 변제된 차입금만을 의미하는 것이므로, 국외자산을 양도하기 前에 상환된 차입금과 국외자산을 양도한 後에 그 양도대금으로 상환하지 않은 차입금은 해당 규정의 적용 대상이 아니라는 의견이나,

 

③ ｢소득세법｣이 국외자산의 양도에 대한 양도소득에 관하여 환율변동에 따른 손익까지 통산하여 양도차익에 포함시키고 있음에도 외화로 지급받은 양도가액의 환차익만을 양도차익에 반영하고

​​

④ 외화로 변제하였거나 변제하여야 할 차입금에 관한 환차손을 양도차익에서 차감하지 않은 것은 응능과세의 원칙에 반하는 사정 등을 고려하여 규정된 조항으로 보이고, 그렇다면 국외자산을 양도한 후 그 양도대금으로 변제된 차입금뿐만 아니라​

​

⑤ 국외자산의 양도일 이전에 상환된 차입금과 양도일 현재 상환되지 않은 차입금도 위 규정의 적용대상에 포함되는 것으로 판단되므로, A씨가 위 주택을 양도한 후 그 양도대금으로 (직접) 차입금을 변제하지 아니하였다는 이유만으로 외화차입금에 상응하는 환차익을 양도소득의 범위에서 제외하지 않은 과세처분은 잘못이 있음 [인용 부분]

​A씨는 위와 같은 ‘일부경정’ 심판결정을 받게 되었습니다. ‘기각’ 부분(결정내용 ①)은 A씨의 선택에 따라 행정소송 제기가 가능해요. 결정내용 ③의 ‘국외자산의 양도에 대한 양도소득에 관하여 환율변동에 따른 손익까지 통산하여 양도차익에 포함’이라는 원칙적인 세법입장을 기억해야합니다.

​​

그 예외에 관하여, 자금흐름상 해외자산 매각대금으로 직접 차입금을 갚은 부분에 관한 환차익만 양도소득에서 제외하는 것이라는 과세관청의 주장을 조세심판원이 배척한 부분에서 이 심판결정의 중요한 의의를 찾을 수 있습니다.

​양도소득세에서 차입금 이자비용 자체는 필요경비가 아니지만, ‘국외자산 관련하여 국외에서의 외화차입금’ 관련 환율변동 그 중 환차익은 세금계산에서의 고려요소예요. 어디부터 어디까지의 외화차입금이 관련되는지 특정하는 일이 최우선 판단일 것입니다.

​​

이 때, 해당 국외자산의 양도일 이전에 상환된 차입금과 양도일 현재 상환되지 않은 차입금에 상응하는 환차익을 국외자산 양도소득의 범위에서 제외한다는 심판결정이예요. 어, 그런데 이 환차익을 실무적으로는 어떻게 계산할 수 있을까요?

​​

오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 국외자산) 국내 거주기간이 5년 미만이니 세금 취소하세요!

(양도소득세, 1세대 1주택) ‘해외근무’ 와 ‘취학상 별거’를 함께 감안하면 우리 아파트는 당

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화