(양도소득세, 1+1 조합원입주권) 매수인이 1채를 선택할 가능성도 있는데, 왜 과세합니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 1+1 조합원입주권 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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올해인 2025년에 제2심 고등법원 판결이 있었습니다.

사례소개에 앞서, 바로 위 양도소득세 온라인 토크 라이브가 모레 수요일로 다가왔습니다. 이미 참가신청은 마감되었기에, 참가신청을 미처 하지 못한 분들 중에 혹시 참여를 희망하시는 분이 계시다면 오늘, 내일 저에게 e메일을 보내주세요.

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참가신청 하지 못한 분들 중 저에게 메일을 보내주신 분들께 12월 3일 수요일 오후 2시 온라인 참여방법을 별도로 안내해 드릴 예정입니다. 제 e메일 주소는 taxmentor.echon@gmail.com 이예요.

A씨는 “입주권이 아닌 부동산을 양도한 것이다. 또, 조합원입주권 2개는 2021년 양도 당시 확정된 것이 아니므로, 조합원입주권 2개의 양도라고 본 과세처분은 위법하다.” 라고 주장했습니다.

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응? 관리처분계획인가에서 A씨와 그 자녀가 조합원입주권 2개(1+1)를 받기로 했다면서, A씨의 ‘조합원입주권 2개가 아직 확정되지 않았다’는 주장은 대체 무슨 말일까요?

제1심 행정법원이 2024년 위 아파트 재건축조합에게 사실조회를 의뢰하여 회신받기로, ‘A씨로부터 위 부동산(조합원입주권)을 매수한 매수인은 현재 인가된 관리처분계획에 따라 1+1 입주권 지위를 유지하고 있다. 매수인은 선호도 조사에서 대형평형 1채의 분양을 선호한다는 의사를 밝혔다’

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또, 재건축조합은 ‘매수인은 2024년 말에 1주택 또는 2주택 입주권을 다시 신청하여 분양신청할 수 있다’ 라는 내용을 행정법원에 회신했습니다. 이러면 A씨가 왜 저렇게 주장했는지 이해되시죠?

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과세관청의 과세처분에 불복하여 전심절차를 거쳐 행정소송을 제기한 A씨는 과연 어떤 판결을 받았을까요?

​① (전략) 재건축조합의 조합원이 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위인 조합원입주권을 양도하여 소득이 발생하는 경우에는, ｢소득세법｣ 규정에 의하여 비과세되는 경우에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 양도소득세의 과세대상이 된다고 할 것임

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② (중략) 과세관청이 위 양도를 부동산 자체가 아니라 위 조합원입주권을 양도한 것으로 보고, 그로 인한 소득을 양도소득세의 과세대상으로 본 것이 잘못이라고 할 수 없음

③ (중략) 양도 당시인 2021년에 A씨가 양도한 권리는, 재건축 후 주택 2채를 분양받을 수 있는 조합원입주권으로서, 2개의 조합원입주권이라고 보아야 하고, 위 재건축조합도 제1심 법원의 사실조회들에 대하여 A씨가 양도 당시 보유한 권리 및 매수인이 양도 후 취득한 권리가 위와 같은 2개의 조합원입주권이라는 취지로 회신하고 있음

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④ (중략) 설령 A씨의 주장처럼 조합원입주권의 내용이 나중에 관리처분계획 등의 변경에 따라 변경될 수 있는 것이라거나, 매수인이 매수 후에 변경된 관리처분계획에 따라 하나의 아파트를 선택하였다고 하더라도(현재 위와 같은 권리의 내용 변경 및 선택이 확정적으로 이루어졌다는 증거도 부족함)

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⑤ 이는 과세대상인 권리가 양도된 후에 발생한 사후적인 권리 변경에 불과하다고 할 것이므로, 이로 인하여 양도의 성질이나 내용이 변경되는 것은 아니라고 보아야 하므로, 따라서 이 부분 A씨의 주장도 이유 없음

A씨는 2번의 재판에서 모두 과세관청에게 패했고, 사건은 그대로 확정되었습니다.

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아파트 1채가 재건축되면 아파트 2채가 된다고요? 완전 황금알 낳는 거위네요!

​｢도시 및 주거환경정비법｣에서 정한 바에 따라, 종전 보유주택의 감정평가액 또는 주거 전용면적를 넘지 않는 범위 내에서만 가능하고, 2채 중 1채는 반드시 전용면적 60㎡이하여야 하며, 그 60㎡이하 1채는 이전고시일로부터 3년 이내 전매금지라는 조건이 있습니다.​

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오늘 사례로 돌아오면, 내가 가진 것이 아파트 1채잖아요. 입주권 2개는 아직 완공되지도 않았는데, 왜 1채를 둘로 쪼개야 합니까? 매수인(조합원 지위 승계인)이 대형평형 1채로 선택할 가능성도 열려 있는데, 아직 확정되지도 않았는데 도대체 왜 2개입니까?

​A씨와 그 자녀는 자신들이 생각한 아파트(실제로는 아파트가 아닌 조합원입주권 2개)를 양도하면서 과연 이런 세금문제를 예상이나 했을까요?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 양도소득세) ‘주택’이나 ‘조합원입주권’이나 똑같잖아요. 그러니까 ‘장기임대주택

(최신, 양도소득세) 조합원 입주권의 장특공제 계산에서 재개발·재건축 이익이 포함될까요?

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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