(양도소득세, 1세대 1주택 비과세) ‘가짜 매매계약서’가 나중에 밝혀지면?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 가짜 계약서 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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2년 전인 2023년에 제2심 고등법원 판결이 있었습니다.

개정세법 해설(2011), 국세청

가짜 계약서에 양도소득세 세금혜택을 주지 않는 제도가 시행 중입니다. 오늘 사례는 1세대 1주택 비과세와 관련하여 아래 규정이 적용되었어요.

※ 다운(Down)계약서 뿐만 아니라 업(Up)계약서도 허위계약서입니다.

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｢소득세법｣ 제91조 (양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.

1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액 

 

｢조세특례제한법｣ 제129조 (양도소득세의 감면 배제 등)

① ｢소득세법｣ 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 ｢소득세법｣ 제91조제2항에 따라 이 법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.

② ｢소득세법｣ 제104조제3항에 따른 미등기양도자산에 대해서는 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

과세처분에 불복한 A씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “아버지와 계약한 매수인이 지방자치단체에 부동산 거래계약 신고를 하면서 6.5억 원짜리 계약서를 단독으로 제출한 것이어서 이를 수긍할 수 없다. 8.5억 원짜리 매매계약서가 사실에 부합한다.” 라고 주장했습니다.

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과연 법원 판결은 어땠을까요?

​① 위 부동산 매도인인 A씨 부친의 상속인인 A씨 등은 매수인을 상대로 위 매매계약의 매매대금이 8억 5천만 원임을 전제로 미지급한 매매대금을 지급할 것을 구하는 소를 제기하였는데, 법원은 원고​(A씨 등)​ 측의 주장과 달리 실제 매매대금이 6억 5천만 원임을 전제로​

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② 매매대금이 모두 지급되었다는 이유로 원고 측의 청구를 기각하였고, 위 판결은 그대로 확정되었음. 또, 과세관청의 상속세 조사 당시 A씨는 ‘실제 매매대금은 6억 5천만 원이었으나 대출 목적으로 신고가를 8억 5천만 원으로 하기로 매도자와 매수자가 쌍방 합의하였던 것입니다’라는 내용의 소명서를 작성하여 제출하였음​

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③ (중략) 위와 같은 사정들을 종합하여 보면, A씨 부친과 매수인 사이에 체결된 위 부동산 매매계약의 실제 매매대금액은 6억 5천만 원이었음을 인정할 수 있으므로, 양도소득세 비과세 또는 감면 규정이 배제되는 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법함

출처 : (제1회) 국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡 中, 국세청 누리집

A씨는 2번의 재판에서 모두 과세관청에게 패소했고, 대법원에 상고를 제기하지 않았기에 사건은 그대로 확정되었습니다. 허위계약서만 아니었다면 단 1원의 양도세도 없었을 사안이예요.

 

그러게 안 걸리도록 조심했어야지~

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이 말이 맞을까요? 글쎄요...... 매매계약서를 가짜로 쓰게 되는 이유가 대체 무엇일지, 매도인과 매수인 양 쪽에게 어떤 이득과 손실이 있을지, 그리고 그것이 어떻게 사후에 드러나게 되는지, 그 결과로 세금문제는 어떻게 될지를 두루 살펴볼 수 있었던 오늘의 사례였습니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 다운계약서) 그 계약서는 가짜예요. 제 것이 진정한 계약서입니다.

(최신, 양도소득세, 실가상이) 앞 소유자의 매매계약서가 가짜라는 근거가 어딨습니까?

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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