(증여세, 매매사례가액) 증여일을 기준으로 ‘공동주택가격’을 봐 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 매매사례가액 관련 증여세 사례 1건을 살펴보려 해요.

(상속세, 유사매매사례가액) 국세청 홈페이지에도 안 나왔던 가액입니다.

제가 위 포스팅에서 ‘과세관청의 사후적인 꼬마빌딩 감정평가 후 감정평가액 적용’과 ‘과세관청의 의뢰로 평가심의위원회를 거쳐 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액 적용’ 문제가 아닌 매매사례가액 관련 다른 문제점을 말씀드린 적이 있습니다.

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‘사례가액의 뒤늦은 지자체 신고’와 ‘납세자와 과세관청의 가격정보 불균형’으로 인해, 납세자가 예측하지 못한 세금고지서를 받는 모습과 세무업무를 수행한 세무대리인이 의뢰인의 신뢰를 잃는 모습을 글로 적었죠. 오늘은 ‘과세관청의 의뢰로 평가심의위원회를 거쳐 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액 적용’으로 인한 과세사례입니다.​

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바로 지난 주인 올해 2월에 대법원 판결이 있었어요.

​2019년에 부모로부터 아파트를 증여받은 A씨는 증여세 내고 모두 끝난 줄 알았을텐데, 약 1년반 만에 과세관청이 보낸 증여세 납세고지서를 받고 불복하여 심판청구 후 행정소송을 제기했어요.

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A씨는 “2018년 기준이 아니라, 아파트 증여가 있었던 2019년을 기준으로 보면 비교물건 공동주택가격은 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣에서 정한 증여물건 공동주택가격의 5% 범위를 벗어나므로, 과세관청의 시가선정이 잘못되어 증여세 과세처분은 위법하다.” 라고 주장했습니다.

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비교물건을 선정할 때, 증여물건 공동주택가격의 105%를 넘게 차이나는 물건은 시가로 하면 안 된다는 주장이예요. 법원은 과연 ‘증여일 현재 고시되어 있는 직전연도(2018년) 고시가격’이 맞다고 했을까요 아니면 ‘증여일 이후에 고시된 해당연도(2019년) 고시가격’이 옳다고 했을까요?

​① (전략) ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 규정은 유사 재산의 하나로 ‘｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격([괄호규정 시작] 새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다[괄호규정 끝])이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택’을 규정하면서,​

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② ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’이라고 규정하고 있는데, (중략) 위 괄호규정의 취지는 새로운 공동주택가격이 고시되지 아니한 상태에서 증여가 이루어지는 경우에 이미 고시되어 있는 공동주택가격 중 시가에 근접하다고 볼 수 있는

​③ 전년도의 공동주택가격을 적용하여 유사 재산 해당 여부를 판정하도록 함으로써 법적안정성과 예측가능성을 도모하려는 데에 있는 사정 등을 종합하면, 위 괄호규정의 ‘새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격’은

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④ ‘평가기준일인 증여일 당시에 이미 고시되어 있는 공동주택가격’을 의미한다고 해석함이 타당하고, 그 문언과 달리 ‘증여일 이후에 증여일이 속한 연도의 공동주택가격이 새로 고시된 경우에는 그 공동주택가격’을 의미한다고 볼 수는 없음

A씨는 세 번의 재판 모두 과세관청에게 패소하고 끝났습니다.

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나름대로 설득력 있는 A씨의 주장이었지만, ‘새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다’는 기획재정부령 규정에 가로막히고 말았네요. 과세관청, 조세심판원, 3심 동안의 법원 그 누구도, 단 한 번도 A씨 편을 들어주지 않았습니다.

​매매사례가액 과세에 더하여 위 보도자료에서 알 수 있듯, 국세청은 오히려 사후적인 감정평가를 아파트와 단독주택으로까지 확대하겠다는 계획을 밝혔어요.

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감정평가수수료를 아끼고 매매사례가액을 상속 · 증여세의 시가로(소위 ‘시세대로’) 선택하시려면 꼭! 능력 있는 세무전문가와 깊이 있는 상담을 하시기를 바랍니다. 그 선택에는 세무신고 당시 누구도 예상하지 못한 세무위험이 기다리고 있을 가능성이 높겠죠?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(증여세, 아파트 저가매입) ‘매매사례가액’을 시가로 볼 수 없습니다.

 

(양도소득세, 상가) ‘주변 시세’대로 거래하면 아무 문제 없죠?

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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