(양도소득세, 부당행위계산) 아파트에 ‘5% Rule’ 적용 사례를 보시죠.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 ‘특수관계인 5% Rule’ 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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작년인 2024년에 대법원 판결이 있었습니다.

​양도소득 부당행위계산 즉, ‘특수관계인 5%’ 규정은 아래와 같아요. 맨 아래 포스팅에서 보시는 증여세 고저가 양수도 30% Rule과는 숫자가 다르죠?

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｢소득세법 시행령｣ 제167조(양도소득의 부당행위 계산)

③법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

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​‘㉠ 특수관계인과 거래 + ㉡ 시가보다 5% 범위를 벗어나는 금액(※ 5% 범위 이내라고 하더라도 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이면 적용함)으로 매매’하면 적용합니다. 그럼 오늘 사례로 가 보시죠!

양도세 납세고지서를 받은 A씨는 불복하여 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “급매도하고자 하였으나 매수자가 없었고, 건축 이후 30년이 경과하여 수리가 필요한 상태 등을 고려하여 내 동생에게 공시지가도 하락하는 상황을 반영하여 정한 양도가액 1.7억 원은 시가에 비하여 부당하게 저가에 양도된 것이 아니다.” 라고 주장했습니다.

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결과는 과연 어땠을까요?

 

​① (전략) 위 아파트와 면적이 같고 위치(층수)가 유사한 아파트의 매매거래가액 중 위 아파트와 면적, 층수, 위치, 공시지가가 유사하고 위 아파트 양도일과 3개월 이내로서 가장 가까운 날에 해당하는 매매거래가액은 2.2억 원인바, 이는 위 아파트의 시가에 해당함​

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② A씨는 위 아파트를 시가인 2.2억 원보다 0.5억 원 낮은 1.7억 원에 양도하였으므로, 시가와 거래가액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액인 0.11억 원(2.2억 원 × 5/100) 이상 차이가 나는 경우에 해당하여

​③ ｢소득세법｣에서 정한 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위계산의 대상이 됨. 이에 대하여 A씨는 위 아파트가 유지보수가 되지 않은 상태로 동생이 양수한 후에 0.2억 원 이상의 비용을 들여

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④ 수리를 하였으므로 앞서 인정한 2.2억 원이 시가로 인정될 수 없다고 주장하나, (중략) 부당행위계산부인제도는 반드시 조세부담을 회피하거나 경감시킬 의도가 있어야만 하는 것이 아니고,

⑤ A씨는 위 아파트 상태에 대한 아무런 자료를 제출하지 않고 있으며, 비교물건이 리모델링을 언제, 얼마의 비용을 하여 시가에 어떠한 영향을 미쳤다는 사정에 대한 아무런 입증 자료를 제출하지 않고 있고,

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⑥ 비교물건은 위 아파트보다 저층임에도 0.5억 원 비싸게 양도되었으며, 비교물건 이외에도 2.2억 원에 근접하는 매매거래가액이 있는 사정 등에 비추어 볼 때, A씨의 주장은 받아들이지 아니함

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⑦ 전세보증금 1.6억 원을 빼면 매수인인 동생이 A씨에게 매매대금으로 실제 지급한 금액은 고작 0.1억 원에 불과하므로, A씨가 특수관계인인 동생에게 위 아파트를 저가 매도한 것이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 있는 행위라고 볼 수는 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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매매가액이 겨우 1, 2억 원 수준인데 이걸 과세한다고? 네, 사실입니다. 위에 기록한 금액은 모두 실제 금액이예요.

​지난 주에 살펴보았던 매매사례가액을 적용한 증여세 사례와 비교하면, 2년 전에 거래된 비교물건이 아니라 2개월 전에 거래된 비교물건을 시가로 봐 줬으니 비교적 가까운 기간의 비교물건의 매매사례가액을 시가로 본 과세관청에게 감사해야 할까요?

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‘세금문제에서 특수관계인과의 거래는 과세관청이 비상한 관심을 갖고 지켜본다’는 말씀으로 오늘 사례소개를 마칩니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 양도소득세, 상장주식 시가) ‘당일 종가의 5% 범위 이내’에서 거래했으니 부당행위계산

(최신, 증여세) ‘30% Rule’이라고 들어보셨나요? 제가 합법적으로 절세해 드리겠습니다! (Feat. 할

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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