(증여세, 아파트 저가매입) ‘매매사례가액’을 시가로 볼 수 없습니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 저가양수 관련 증여세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난 달인 올해 7월에 제2심 고등법원 판결이 있었습니다.

위와 같이 부동산 매매를 마치고 3년여가 지난 2021년에 과세관청은 A씨에 대한 자금출처조사를 실시했습니다. 그 결과, A씨가 특수관계인으로부터 아파트를 시가보다 싸게 매입하여 이익을 보았다면서 2022년에 가산세를 더한 증여세 ○백만 원짜리 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈어요.

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이에 불복한 A씨가 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “비교대상 아파트는 내가 취득한 아파트의 양수일 당시 시가를 제대로 반영하는 것이라고 할 수 없으므로, 나에 대한 증여세 부과처분은 위법하다.” 라고 주장했습니다. 과연 결과는 어땠을까요?

① ｢상속세 및 증여세법｣ 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 이익으로 하여 증여재산가액을 산정함 (중략)

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② 비교대상 아파트는 A씨가 취득한 아파트의 평가기간(증여일 전후 3개월) 중에 매매된 것으로서, 동일한 단지 내의 세대이고, 주거전용면적의 차이가 5% 이내이며, ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격의 차이도 0.9%(5% 이내)에 불과함

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③ 따라서 비교대상 아파트의 매매사례가액은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣과 그 시행규칙 규정이 제시하는 요건들을 모두 충족하는 재산의 가액에 해당하므로 이를 A씨가 취득한 아파트의 평가기준일 당시 시가로 볼 수 있음 (후략)

A씨는 2번의 재판에서 모두 패소했고, 상고제기가 없었기에 사건은 확정되었습니다.

너무나도 딱 떨어지는 저가양수 증여세 사례예요. 흔히 하는 얘기로 A씨가 ‘아야’ 소리 한 번 못하고 ‘빼박’ 세금내게 되었다고 평가할 수 있습니다.

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왜 A씨는 몇 억 원짜리 아파트를 동생과 거래하면서 ‘주변 시세’대로 가격을 정하지 않은 것일까요? 당연히 제가 당사자로부터 직접 얘기를 듣지 못했으니, 제 짐작으로 말씀드려 보겠습니다.

(양도소득세, 상가) ‘주변 시세’대로 거래하면 아무 문제 없죠?

위 아파트 단지의 2018년 1월부터 3월까지 매매현황을 살펴보니 매매물건이 여럿 있어요. A씨가 “설마 이 정도 가격으로 세금문제가 되겠어?” 라고 생각했을 것이라 저는 추측해 봅니다(사건조회상 A씨는 소송대리인 선임이력 없음). 물론 A씨가 아예 증여세 문제점을 몰랐을 가능성도 배제할 수는 없겠지만요.

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맨 위에서 보셨듯, 증여재산가액 ○천만 원이라서 그 결과, 가산세를 포함한 증여세금이 ○백만 원입니다. 첫 번째로 주목할 부분, 제가 강조하고 싶은 내용이 여기에 있어요. 금액이 적다는 이유만 갖고 함부로 세금문제의 발생가능성을 재단해서는 안 된다는 말씀입니다.

​다음은 세금계산식에 관한 부분이예요. 위에서 ‘㉡ × 30%’를 세금계산에서 빼 주었죠? 만약 ‘㉡ × 30%’ 금액이 3억 원보다 컸다면, 딱 3억 원만 뺐을 것입니다. 이것만으로도 비교대상 아파트의 매매금액(시가)이 10억 원을 넘지 않는다는 사실을 알 수 있어요.​

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세 번째로, 절대 잊지 말아야 할 것이 바로 세금부과의 시점이예요. 증여세라서 신고하지 않으면, 신고납부기한의 15년 후까지(이 사건의 경우 2033년 6월말일까지)도 납세자는 세금걱정을 해야만 합니다. 이 생각을 하면 4년도 지나지 않아 세무조사 후 세금고지서를 받은 A씨는 빨리 끝난 셈일까요?​

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오늘 사례는 특수관계인으로부터 싸게 매입이었습니다. 그렇다면, 특수관계인 아닌 사람으로부터 싸게 매입하면 어떻게 될까요?​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(상속세, 유사매매사례가액) 국세청 홈페이지에도 안 나왔던 가액입니다.

(증여세) 부모-자식간 ‘전세계약’하면 증여입니까? 4.3억 원짜리 아파트를 부담부증여할 때 ‘

 

 

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