(취득세, 다주택 중과세) 상속주택을 ‘멸실-재건축’ 후에 다시 취득해도 주택수에서 제외?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 다주택 중과세 관련 취득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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3개월 전인 올해 7월에 대법원 판결이 있었습니다.

​2020년에 A씨는 ㉢아파트의 취득에 대해 취득세율 1.32%를 적용한 취득세와 그 세액의 10%만큼 부가되는 지방교육세 합계 ○백만 원을 신고 · 납부했습니다(농어촌특별세는 면제대상).

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그러나, 과세관청이 ㉢아파트 취득은 ‘조정대상지역에 소재하는 1세대 3주택 이상’에 해당한다면서 취득세율 12%를 적용하여야 한다고 A씨에게 안내하였고, 그에 따라 A씨는 취득세와 지방교육세 합계 ○천만 원을 추가로 납부했어요. 추가납부세액은 종전 신고납부액의 약 8배에 달하는 금액이었습니다.

그리고 A씨는 곧바로 자신의 ㉢아파트 취득은 1세대 3주택 이상이 아니라 ‘일시적 2주택’에 해당한다면서 경정청구했으나, 과세관청이 거부했고 이에 불복한 A씨가 심판청구 후에 행정소송을 제기했어요.

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쟁점은 A씨 배우자가 소유한 ㉠아파트의 1/3지분을 A씨 세대의 주택수에 +1해야 하는지 여부입니다. 당연히 과세관청은 +1해야 한다는 입장이고, A씨는 하면 안 된다는 입장이겠죠? 관련 세법규정을 먼저 보도록 하겠습니다.

｢지방세법 시행령｣ (현행 규정)

제28조의4(주택 수의 산정방법) [본조신설 2020년 8월 12일]

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.

1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람​

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A씨는 “상속받은 ㉠아파트를 재건축 후에 종전과 동일한 지분으로 다시 취득한 것 뿐이므로, 상속주택에 해당하는 ㉠아파트는 최연장자의 소유로 보아야 하는 것이지 내 배우자 소유의 주택으로 볼 수 없다.” 라고 주장했어요. A씨 배우자는 ㉠아파트를 상속으로 취득한 공동소유자 중 최연장자가 아니죠?

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자, 과연 결과는 어땠을까요?

​① (전략) 2020년 당시 적용되는 ｢지방세법 시행령｣ 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 소유주택의 수에서 제외되기 위해서는 해당 주택이 ‘상속으로 1개의 주택을 여러 사람이 공유하게 된 경우로서 지분, 거주 여부, 나이에 비추어 그 소유로 판정되지 않는 경우’이거나

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② ‘상속을 원인으로 취득한 주택으로서 그 소유로 판정되었으나 그 취득시기에 따라 상속개시일 또는 위 개정 법령의 시행일로부터 5년이 지나지 않은 경우’에 해당하여야 하므로, 취득원인이 ‘상속’인 경우에 한정되고,

​③ 이와 같은 요건은 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우’ 취득세를 중과하는 것에 대한 예외 내지 감면 요건으로서 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 필요가 있음

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④ (중략) A씨의 배우자는 재건축사업에 따라 신축된 ㉠아파트의 1/3 지분을 원시취득하였다고 보아야 하고(대법원 1994. 6. 24. 선고 93누18839 판결의 취지 참조), 상속을 원인으로 ㉠아파트의 1/3 지분을 취득하였다고 볼 수 없음

⑤ [항소심 판결내용] 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 ｢지방세법 시행령｣ 규정에 따라 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봄. 다만 피상속인의 사망이라는 우연한 사정으로 주택을 공동으로 소유하는 경우 중과세율을 적용하는 것은 가혹하므로

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⑥ ｢지방세법 시행령｣ 규정은 공동상속인 중 1인만을 소유자로 판정하는 예외를 인정하고 있는데, A씨의 배우자가 취득한 ㉠아파트의 1/3 지분은 재건축사업에서 자신의 의사에 따라 재건축조합원의 지위에서 분양받은 것으로 주택을 취득한 것으로 보아야 함

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 다만, 이미 중과세율 적용에 따른 세금을 모두 납부한 후에 되돌려 달라는 불복을 진행한 것이므로, 재판결과에 따라 추가로 더 납부할 세금은 없어요.

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핵심은 재건축 후의 ㉠아파트를 기존의 아파트와 동일성이 유지된다고 보아 ‘상속을 원인으로 취득한 주택’으로 보아야 하는지 여부일 것입니다. 이에 대해 A씨 측이 양도소득세 판례 등을 제시했으나,

​제1심 지방법원은 “부동산 취득세와 양도소득세는 그 과세대상 및 과세목적을 달리하여 양자 간에 중과의 기준이 되는 1세대의 주택 수 산정방법에 대한 해석이 반드시 동일해야 한다고 보기는 어렵다.” 라는 등의 이유로 A씨의 청구를 기각하고 말았어요.​

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취득세 다주택 중과세에서 세법 규정에 따른 상속주택은 주택수 계산에서 제외됩니다. 하지만, 상속주택을 재건축하고 난 후의 신규주택은 더 이상 주택수에서 제외하는 상속주택이라고 볼 수 없다는 오늘의 판결이었네요.​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

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(취득세, 다주택 중과세) ‘자기앞수표’를 줬으니까, 계약금 지급일자가 명백히 증명됩니다.

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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