(상속세, 유사매매사례가액) 국세청 홈페이지에도 안 나왔던 가액입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 매매사례가액 관련 상속세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난 달인 올해 6월에 제1심 행정법원 판결이 있었습니다.

​2020년 1월 X일에 父(또는 母)를 하늘나라로 보낸 고인의 자녀들이자 공동상속인들 3명은 고인이 생전 보유하던 아파트 1채의 가격에 대해 평가하여 상속세를 신고하였고, 그 후 세무조사를 실시한 과세관청은 상속세 신고에서 빠졌던 보험금에 대하여 추가로 상속세를 부과했습니다.

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이후 과세관청이 자체 업무감사를 통해, 상속아파트와 같은 단지 내에 위치한 같은 기준시가, 같은 전용면적의 비교대상 아파트가 2020년 7월 1일자에 매매계약 체결된 사실을 확인하고 상속아파트의 가격을 비교대상 아파트 매매사례가액으로 보아 위 3명 앞으로 상속세 납세고지서를 또다시 보냈어요.

※ 신고된 사례물건은 상속아파트와 공동주택가격도, 전용면적도 달랐기에 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 제3항에 따라 비교대상 아파트가 매매사례물건으로 선정되었습니다.

​단순한 상속재산의 평가금액 차이에 대하여는 ｢국세기본법｣ 규정에 따라 맨 아래 2가지 가산세 중 신고불성실가산세는 적용되지 아니하고, 납부지연가산세만 부과됩니다.

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이에 불복한 3명은 행정소송에서 “2020년 7월 28일(상속세 신고 3일前)까지도 국세청 홈페이지에서 비교대상 아파트의 매매사실은 확인되지 않았으니, 상속세 부과처분이 위법하다.”라고 주장했어요. 결과가 예상되어 세무사로서 매우 서글픈데요 판결내용을 같이 보시죠.

(‘비교대상 아파트의 매매가액은 잔금일인 2020년 10월에 확정되므로, 상속아파트 가격평가에 사용할 수 없다’, ‘한강조망권 등에서 차이가 나므로 사용할 수 없다’는 주장은 소개를 생략합니다)

​① (전략) 상속아파트의 평가기간은 평가기준일인 상속개시일 2020년 1월 X일 전후의 6개월로 2019년 7월 X일부터 2020년 7월 X일까지이고, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 규정에 따르면 매매거래가액이 평가기간 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단하는데, 비교대상 아파트의 매매계약일은 2020년 7월 1일로 평가기간 이내에 해당하므로 비교대상 아파트의 매매가액은 상속아파트에 대한 매매사례가액에 해당함

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② (중략) 3명 측이 제출한 증거자료에 의하면 그들의 대리인이 국세청 홈페이지에서 2020년 7월 28일 10:47 당시 상속아파트에 대한 매매사례가액(거래가액)을 찾은 후 이를 선택 · 적용하고 있었던 사실은 인정되나, 위 자료만으로 당시 국세청 홈페이지에서 비교대상 아파트의 거래가액이 조회되지 않았다는 사실을 인정하기는 어려움

​슬픈 예감은 틀리지 않는다고 했던가요? 제1심 행정법원에서 패소한 위 3명이 항소를 제기하지 않아 사건은 그대로 확정되었습니다. 소개를 생략한 2개 쟁점 모두 원고 패소였어요.

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그동안 상속세와 증여세에서 매매사례가액의 여러가지 문제점이 제기되어 왔고, 현재도 그러합니다. 비교적 잘 알려진 ‘과세관청의 꼬마빌딩 감정평가 후 감정평가액 적용’ 또는 ‘과세관청의 의뢰로 평가심의위원회를 거쳐 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액 적용’에 따른 상속세 및 증여세 부과와도 조금은 결이 다른 내용을 말씀드리려 해요.

​납세자와 그를 대신하여 세무신고를 대리하는 저 같은 세무대리인의 입장에서 매매사례가액을 바라보면, 참으로 답답한 면이 있습니다. 매매사례가액 세무이슈에서 무엇보다 가장 큰 문제는 바로 ‘정보의 비대칭성’입니다. 과세관청은 늘 여유 있게 사후에(또는 뒤늦게) 과세하므로 납세자와 그들의 세무대리인과는 달리 상대적으로 추~웅분한 정보(부동산 거래내역)를 손에 갖고 있습니다.

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오늘 사건에서 비교대상 아파트의 부동산거래계약신고필증 발급이 7월 20일에 이뤄졌다고 했죠? 그리고 원고 측은 증거제시를 통해 7월 28일까지도 국세청 홈페이지(아마 홈택스 시스템으로 추정)에서 비교대상 아파트의 매매사실이 조회되지 않았다고 주장했습니다. 저는 이러한 원고 주장이 사실에 부합한다고 봐요.

​한 걸음 더 나아가 볼까요? 현행 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 규정에서는 상속은 전후 6개월, 증여는 전 6개월 후 3개월을 기본으로 하되, ‘평가기간 이내의 신고일까지 매매사례가액만 유효하니까 이 얼마나 합리적인가?’ 라고 누군가(?)는 생각할 수도 있습니다.​

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하지만, 현실에서는 ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 규정에 따라 ‘거래계약의 체결일부터 30일 이내에’만 신고하면 됩니다. 즉, 오늘 사례보다 조금 더 심각하고 억울한 경우로서 상속 · 증여세를 이미 신고한 후에도 그 앞의 매매계약 체결일을 적은, 예상하지 못한 유사매매사례 물건이 존재할 가능성은 얼마든지 열려있어요.

​이런 세금 불복사례도 당연히 있겠죠? 과세관청은 볼 것도 없이 그런 특별한 사정을 인정하지 않고요, 안타깝지만 조세심판원마저도 “쟁점주택 증여당시 쟁점주택의 시세는 주변 부동산중개업소나 인터넷 등 각종 매체를 통하여 상당 정도 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점(조심 2019서427, 2019. 5. 7. 같은 뜻임)” 등을 이유로 기각결정을 합니다(조심 2021중3156, 2021. 11. 3.). → 물론 이 결정례에서의 청구인은 오늘 사례와 달리 당초 증여주택의 ‘기준시가’로 증여세 신고했었음​

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“에이, 신고불성실가산세를 안 매기는데 그 정도는 감수해야지~ 세법상 시가인 것은 맞잖아.” 또는 “나중에 양도세 줄이니까 좋잖아! (해당 상속 · 증여재산의 취득가액이 증가했기 때문)”

​이건 정말정말정말 올바르지 못한 유형의 반응입니다. 많은 경우의 납세자들은 세무대리인에게 비용을 주고 상속세와 증여세 업무를 맡기는데, 이미 세금신고 · 납부가 다 끝나고 시간이 상당히 흘러서 또는 몇 년 후에 저런 이유로 세금고지서가 날아온다면 과연 어떻게 생각할까요?

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“우와, 국가가 나에게 그나마 신고불성실가산세를 면제해 주셨다! 양도세를 절세할 수 있는 절호의 기회가 내게 찾아왔다! ” 이렇게 반응할 납세자가 세상에 어디 있겠습니까?

​원고 대리인 주장이 사실이라면, 위와 같은 유형의 과세처분은 명백하게 납세자의 법적안정성과 예측가능성을 침해한 것이라고 생각합니다. 소송대리인까지는 할 수 없는 세무대리인이라면 세무신고 당시 인터넷(국세청, 국토교통부)에서 조회되지도 않는 매매사례가액 하나 때문에 고객의 굳건한 신뢰를 잃게 될 거예요. 소송을 가더라도 현행 규정상 오늘 사례에서 보듯, 뒤집기는 사실상 불가능합니다.

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의무를 게을리한 것도 아니고, 가짜서류로 사실관계를 조작한 것도 아니며, 조세포탈을 목적으로 변칙행위를 한 것도 아니잖아요. 그 누구의 잘못도 아닌데, 그 당시에는 도저히 알 수 없는 그리고 사후적으로 다른 사람이 신고한, 해당 부동산도 아닌 유사한 부동산의 거래내역 때문에 발생한 손해를 오롯이 납세자에게 떠넘기는 것 아닙니까? “운이 없었네~” 로 눙칠 문제도 아니라고 봐요.

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‘주변 부동산중개업소나 인터넷 등 각종 매체를 통하여 시세를 확인’하라고요? 그렇게 손품, 발품을 팔아 탐문해서 확인한 가액을 과세관청이 인정해 주시나요? 만약, 그 가액과 국세청/국토부 홈페이지에 표출된 사례가액이 서로 다르면 어느 것을 기준으로 신고해야 합니까?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

 

(상속세, 증여세) 감정가액 VS 유사매매사례가액 (a.k.a. 거 아파트 값이 얼마요?)

(최신, 상속세, 매매사례가액) 비교대상 아파트가 잘못 선정된 것 아녜요?

(최신, 증여세, 매매사례가액) 공동주택가격 차이가 5%를 넘으니까 비교대상물건이 될 수 없습니

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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