(양도소득세, 상속주택 취득가액) 단독주택도 ‘매매사례가액’을 적용할 수 있나요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 매매사례가액 관련 양도소득세 사례 1건을 소개해 드리려 해요. 비교적 희귀한 사례가 아닐까 생각해 봅니다.

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작년인 2021년에 국세청 심사결정이 있었어요.

​A씨는 2016년에 사망한 배우자로부터 대지와 그 지상의 단독주택을 상속받은 후, 그 배우자가 2011년에 취득한 가액을 위 상속주택의 상속재산가액으로 기한 후 신고(과세미달)했습니다. ※ 이 상속세 기한 후 신고는 아래 상속재산 양도일로부터 4日 후에 있었어요.

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2017년에 A씨는 위 상속주택을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 양도가액보다 위 상속주택 상속재산가액이 크다며 양도차익 마이너스로 기재했어요. 통지관청이 A씨의 이 양도세 신고서와 위 상속세 기한 후 신고서를 보고 무슨 생각을 했을까요?

※ 납세고지서 발송이 없었기에 ‘과세관청’ 대신 ‘통지관청’이라고 했습니다

​통지관청은 2021년에 A씨가 상속세 신고했던 가액을 부인하고 ｢상속세 및 증여세법｣에서 정한 보충적 평가방법에 따라 위 상속주택의 상속개시일 당시 개별주택가격을 A씨 양도소득세 계산에 적용할 위 상속주택의 취득가액이라고 A씨에게 안내했습니다.​

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하나도 이상하지 않은, 매우 자연스러운 통지관청의 모습이죠? 상속세가 과세미달이었으니, 통지관청 입장에서는 상속세를 깎아 줄 필요 없이 양도소득세를 부과할 수 있겠네요. 물론, A씨 입장은 정 반대였을 것이고요.

​이에 A씨는 2014년(A씨 배우자가 사망한 2016년으로부터 2년 내 시점임)에 매매계약이 체결된 위 상속주택 인근에 소재한 비교대상 단독주택의 매매사례가액을 자신의 상속주택 취득가액으로 채택해 달라고 요구했고,

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통지관청은 지방국세청 평가심의위원회에 A씨 상속주택의 2016년 상속개시 당시 가액을 결정해 달라고 심의 의뢰했는데, 해당 위원회는 A씨의 주장인 비교대상 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 의결했습니다.

​그래서 통지관청은 위 상속주택의 양도소득세 계산에서 취득가액을 개별주택가격이라고 A씨 앞으로 통지(이대로라면 A씨 앞으로 양도소득세가 부과될 거예요)했고, 이에 A씨는 불복하여 심사청구를 제기했어요.

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A씨의 심사청구가 적법한지도 중요한 쟁점인데 그 부분 구체적인 결정내용은 생략하고, 과연 국세청이 취득가액을 어떻게 판단했을지 같이 보시죠.

​① (전략) 통지관청의 상속세 과세표준과 세액의 결정통지는 ｢국세기본법｣에서 규정하는 ‘이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 경우’에 해당하므로 심사청구 대상으로 봄이 타당함

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② (중략) ｢상속세 및 증여세법｣에서 의미하는 시가란 ‘일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치 또는 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 말하는 것’으로,

​③ 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 거래의 실례가 있거나 그러한 실례가 없더라도 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 가격을 시가로 볼 수 있다고 봄이 타당함

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④ 위 상속주택과 비교대상 주택은 도로에서 주택으로의 출입형태, 주택의 입지(도로에서 골목을 통해서 진입하는 구조도 동일하며, 골목이 협소하여 주차하기도 어려워 보임), 구조(○층 단독주택, ○○○조), 신축연도(19○○년)가 매우 유사하고,

​⑤ A씨 배우자는 2011년에 위 상속주택을 ○○원에 취득하였는데, 비교대상 주택은 2014년에 ○○원에 거래되어 가격상승률이 ○%에 불과하고, 2014년부터 2016년까지 수도권의 주택가격 평균상승률은 ○%에 불과하여 비교대상 주택의 매매사례가액과 크게 차이가 없는 것으로 보이며,​

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⑥ (중략) 위 상속주택과 비교대상 주택의 면적, 구조, 위치 등은 유사하고, 비교대상 주택의 매매거래일과 평가기준일은 평가기준일전 2년 이내에 해당하여 2021년에 지방국세청 평가심의위원회에 심의 의뢰하였음

​⑦ 위 심의위원회는 비교대상 주택의 매매가액을 위 상속주택의 상속재산 시가로 볼 수 없다고 하였으나, 주택가격의 변동사항은 기준시가가 아닌 실제거래가액을 기준으로 고려해야 하고, 2014년부터 2016년까지의 수도권지역 주택가격의 평균상승률은​

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⑧ ○%에 불과하여 급격한 가격변동요인이 없는 것으로 보이며, 위 상속주택과 비교대상 주택은 주택구조, 진출입형태, 면적이 유사한 사정 등을 종합적으로 고려할 때, 비교대상 주택의 매매사례가액이 2016년 상속당시 시가에 부합한다고 볼 수 있음 (후략)

​A씨는 위와 같이 인용결정을 받아 위 상속주택에 관한 양도소득세가 부과될 수 있는 가능성을 온전히 없앴습니다.​

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토지나 단독주택은 절대로 매매사례가액을 적용할 수 없는 것 아닙니까?

(최신, 양도소득세) 위치, 면적 등이 달라서 그 ‘토지’에는 ‘매매사례가액’을 적용할 수 없

그런 명문 규정이 있는 것은 아닙니다. 많은 경우에 토지나 단독주택은 면적, 구조, 위치나 기준시가 등이 같거나 유사한 비교대상이 없기 때문에 그렇지 불가능은 아녜요. 이 블로그에도 그런 사례가 몇몇 있죠?

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아니, 어떻게 통지관청이 의뢰한 지방국세청 평가심의위원회가 부인한 사실을 국세청이 인정할 수 있습니까? 이게 가능한 일인가요?

(최신, 상속세, 비상장주식) ‘평가심의위원회’의 심의결정을 어떻게 뒤집을 수 있답니까?

이것 역시 일반적인 상황은 아니겠지만, 불가능한 것은 아닐 거예요. 오늘 사례에서 평가심의위원회 의결은 결과적으로 잘못되었습니다.

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A씨의 노력과 단독주택임에도 적법하게 인정받은 비교대상 매매사례가액이 상속개시일로부터 2년 이내에 존재했던 운까지 있었던 오늘의 사례라고 평가하고 싶어요.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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