(양도소득세, 합의해제) 아파트 보수(補修) 특약을 어겼으니, 없던 일로 해 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 매매계약 합의해제 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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작년인 2025년에 1심 지방법원 판결이 있었어요.

아파트 매매계약 자체가 소급적으로 없던 일이 되어버렸다(합의해제)고 주장한 A씨는 과세처분에 불복하여 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다.

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A씨에게 법원은 과연 어떤 판결을 했을까요?

(유사한 조건의 다른 아파트에 대한 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다는 쟁점은 소개 생략)

① 자녀는 매매대금을 완납하고 위 아파트의 소유권을 취득한 2021년 무렵부터 위 아파트의 소유자로서 재산세 납부, 임대차계약 체결 등의 모든 권리와 의무를 부담하였는데, 위 시점으로부터 2년 가까이 지난 2023년에서야 A씨에게 매매계약 특약사항 등을 근거로

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② A씨의 채무불이행을 주장하며 일방적으로 아파트 매매계약의 해제를 통보하였음. 위 해제의 통보시점은 양도소득세가 고지된 2023년으로부터 약 2주가 경과한 때임

​③ (중략) 자녀가 A씨에게 아파트 보수를 요구한 기간이 도과한 직후에 자녀는 보수 의무의 이행을 독촉하거나 해제 등을 통보하지 않은 채 자비로 보수공사를 진행한 후 위 아파트 임차인과 임대차계약을 체결한 것이 납득하기 어려움

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④ 결국 양도소득세가 고지되었다는 사정 외에 자녀가 아파트 매매계약의 효력을 소급하여 소멸시킬 객관적인 사정 변경이나 부득이한 사유를 찾을 수 없고, A씨와 자녀는 양도소득세 부과처분을 회피하기 위하여 합의해제의 외관을 만들어 낸 것으로 보임

​⑤ 위와 같은 사정을 종합하여 보면, A씨와 자녀 사이의 합의해제는 아파트 매매계약에 따라 부담하게 된 양도소득세 납부의무를 회피할 목적으로 실질없이 이루어진 가장행위라고 인정됨

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⑥ 따라서 아파트 매매계약의 효력이 위 합의해제로 소급하여 소멸하였다고 볼 수 없으므로, A씨가 자녀에게 위 아파트를 양도하였음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 적법함. A씨의 이 부분 주장은 이유 없음

​위와 같은 A씨 패소의 1심 판결이 확정되었습니다. 준공 후 30년 가까이 지난 노후화된 아파트를 수리하지 않았기 때문에 매매사례가액을 적용할 수 없다는 A씨의 주장도 인정되지 않았어요.​

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수리해 주는 조건으로 가족에게서 아파트를 매수했는데, 잔금을 치르고(+기존 전세금 승계) 약 2년이 지나서 “수리를 해 주지 않았으니 이 계약 물러!” 라고 주장해봐야 소용이 없었던 오늘의 사례였습니다.

(주의 : 모든 합의해제가 무조건 인정되거나 또는 100% 인정되지 않는 것은 아닙니다, 구체적인 사안마다 모두 달라요!)

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 양도소득세) 양도소득세를 신고납부한 후 합의해제하면 이미 낸 세금은 어떻게 될까요?

(증여세, 원인무효) ‘경정등기’ 했으니까, 증여 자체가 없었습니다. (Feat. 없던 일로 합시다)

(양도소득세, 부당행위계산) 아파트에 ‘5% Rule’ 적용 사례를 보시죠.

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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