(양도소득세) 공동상속주택 3채 중 1채는 폐가(廢家), 1채는 우리 형 것이니, 남은 1채에 대해 ‘일시적 2주택 + 상속주택 특례’를 적용해 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 1세대 1주택에 대한 특례규정과 관련된 양도소득세 사례 1건을 소개해 드리려 합니다.

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작년인 2020년 11월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 1997년에 주택을 매수하여 거주하다가 2017년에 양도하고 그 양도계약 체결일 다음 날에 아파트를 매수하기로 계약을 체결했습니다.

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계약체결일이 아닌 통상 잔금일 기준으로 보아 아파트를 취득하고 약 한 달 후에 기존 주택을 양도했기 때문에, 만약 A씨와 그의 세대원들 모두에게 다른 주택이 없다면 A씨는 전형적인 일시적 1세대 2주택 Case일 거예요.

​그런데 2017년에 A씨가 위 아파트를 매수하기로 계약을 체결한지 약 20일 후에 그의 어머니가 사망하여 그 어머니 명의의 주택 3채를 A씨와 그의 형이 각 1/2 지분으로 공동상속 받았습니다.

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A씨는 위 주택 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서 최초의 예정신고에서는 ‘일시적 1세대 2주택’ 즉, ‘1세대 1주택 고가주택 비과세’ 규정과 장기보유 특별공제 80%를 적용했다가,

​곧바로 위 공동상속주택을 감안하여 1세대 1주택 고가주택 비과세 규정 적용을 배제하고 장기보유 특별공제 30%를 적용하여 양도소득세를 수정신고하고 추가로 ○억 원을 납부했어요.

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그리고 A씨는 2018년이 되어서 과세관청에게 “최초에 내가 신고한대로 ‘1세대 1주택 고가주택 비과세’ 규정과 장기보유 특별공제 80%를 적용해 주세요.” 라는 취지의 경정청구서를 제출했습니다. 최종결과를 떠나 당장 손해보는 선택을 한 A씨의 ‘수정신고 후 경정청구’는 칭찬함이 마땅합니다.

​하지만, 과세관청은 A씨의 청구를 거부했고, A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했어요.

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“우리 형과 내가 50%씩 공동상속한 주택 3채 중에서 1채는 2014년부터 주거기능이 상실된 사실상의 폐가여서 주택 수에 포함되어서는 안 되고, 다른 1채는 ｢소득세법 시행령｣상 공동상속주택 규정에 따라 우리 형의 소유로 보아야 하며,

​남은 1채만이 ｢소득세법 시행령｣상 나의 상속주택인데, 상속주택 특례규정에 해당하여 위 주택 양도에 대하여 ‘1세대 1주택 고가주택 비과세’ 규정과 장기보유 특별공제 80%가 적용되어야 한다.” 이렇게 말이죠.

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위에 나온 ‘공동상속주택 규정’이라는 친구랑 ‘상속주택 특례규정’이라는 친구를 세법 조문으로 확인해 보겠습니다. 100권의 해설책 보다는 반드시 세법 규정을 봐야 합니다.​

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｢소득세법 시행령｣ (2017년 9월 19일에 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것)

제155조 (1세대1주택의 특례)

(제1항 생략)

<이 제2항이 위에서 말씀드린 ‘상속주택 특례규정’ 입니다>

② 상속받은 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).

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1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

​<이 제3항이 위에서 말씀드린 ‘공동상속주택 규정’ 입니다>

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

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1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제 <2008. 2. 22.>

3. 최연장자

(제4항 이하 생략)

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A씨 주장이 과연 맞았을까요? 법원의 판결내용을 같이 보시죠.

​① A씨가 2014년부터 주거기능이 상실된 사실상의 폐가라고 주장한 공동상속주택 1채는 ｢소득세법｣상 주택에 해당한다고 봄이 타당하므로 A씨의 이 부분 주장은 이유 없음

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② ｢소득세법 시행령｣의 공동상속주택 규정은 ‘공동상속인 사이의 공동상속주택의 소유자’를 판단하기 위한 것이고, ｢소득세법 시행령｣의 상속주택 특례규정은 ‘1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용영역’을 판단하기 위한 것이므로,

​③ 위 공동상속인 사이의 공동상속주택 소유자 판단과는 그 규정의 취지가 다르다고 보이고, 이처럼 위 2가지 규정은 그 목적과 취지를 달리 하는 이상, 각 규정이 동시에 적용될 수 있다고 볼 것인바, 공동상속주택이 있는 경우

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④ 우선 공동상속주택 규정에 따라 그 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 볼 수 있는지를 판단한 후, 상속주택 특례규정 등 각 특례에 해당되어 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지를 판단하면 충분함

​⑤ 공동상속주택 규정이 2017년 2월 3일 개정되어 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 공동상속주택을 소유한 경우에는 선순위 공동상속주택 1채에 대하여만 위 소유자 판정 기준이 적용되게 되었다고 하더라도,

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⑥ 이는 위 1채를 제외한 나머지 공동상속주택에 대하여 ‘공동소유주택의 주택 수 계산’ 규정이 적용되어 위 공동상속주택을 각 상속인들의 소유로 본다는 의미에 불과하므로,

​⑦ 2017년의 개정으로 인하여 상속주택 특례규정의 적용 여부가 달라진다고 볼 수도 없어서 공동상속주택 규정과 상속주택 특례규정은 중복하여 적용할 수 있으므로 이 부분 A씨의 주장은 이유 있으나,

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⑧ 위 판결내용 ①과 같이 공동상속주택 3채 중 1채를 ｢소득세법｣상 ‘주택’에 해당한다고 보는 이상, A씨의 경우 1세대 1주택자에 해당하지 아니하므로, 이러한 전제에 선 과세관청의 경정청구 거부처분은 정당함

​A씨는 3심 모두 패소했습니다. 우리나라에서 손에 꼽히는 대형로펌이 A씨의 소송대리인으로 나섰지만 결과를 바꿀 수는 없었네요.

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첫 번째, 기존의 유권해석 사례가 존재하는 상황으로 가정해보면 만약에 A씨가 일시적 1세대 2주택 상태에서 단독상속주택 1채만을 상속받았을 경우 아마도 일시적 2주택의 요건을 모두 충족한다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능했을 거예요.

​지금으로부터 약 17년 전인 2004년의 유권해석 사례로 이런 것이 있습니다.

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1세대가 1991년도에 A주택을 매매로 취득하고 1999년도에 구 ｢소득세법 시행령｣(2002.12.30. 개정 전 규정) 제2항 규정의 요건에 해당하는 주택 B를 상속으로 취득한 후 2001년 12월에 C주택을 매매로 취득하여 1세대 3주택을 이룬 다음, C주택의 취득일로부터 동법 시행령 제155조 제1항에서 규정하는 중복보유허용기간 내에 A주택을 양도하는 경우,

​상속받은 B주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외(｢소득세법기본통칙｣ 89-13)되는 것이므로 A주택은 일시적 1세대 2주택의 비과세특례 규정이 적용되는 것입니다.

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그리고 위 유권해석과 같은 취지의 아래와 같은 양도소득세 집행기준도 있어요.

출처 : 국세청 발간 ｢양도소득세 집행기준(2020)｣ 책자

하지만, 오늘 사례는 A씨 소유의 주택이 총 5채(‘선순위 공동상속주택’ 얘기는 나중에나 등장하니 일단 5채죠)나 등장했죠? 이러면 사실 깊고 깊은 고민을 해야만 합니다. 함부로 “이거랑 저거랑 따져보니 비과세네~” 이러면 안 되니까요.

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두 번째로 위에서 제가 평가했던 조세불복청구를 한 A씨의 행동에 대한 말씀을 드리고 싶습니다.

​불복청구 결과 “불채택”이나 “기각” 더 나아가 최종적으로 “패소”하면 결국 세금을 내야 하는데 이 때, 납세자가 유리한 쪽으로 신고 · 납부를 하는 것에 그치거나 또는 비과세라고 예단하고 신고조차 하지 않는 선택은 그리 현명하게 보이지 않습니다.

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행정소송을 생각하면 최종 결과가 나오기까지 보통 수 년이 소요되고(오늘 사례는 A씨가 경정청구 거부통지서를 받은 시점으로부터 약 2년 5개월이 지나서 대법원 선고가 있었는데 이건 엄청 빨리 결론이 나온 셈이죠), 또 최종결과 납세자가 패배하면 양도소득세의 경우 2가지 종류의 가산세를 부담해야만 해요.

​만약, 오늘 사례의 A씨가 수정신고 · 납부를 하지 않았다고 가정했을 때, 가산세액만 해도 최소한 본세의 30%는 넘을 것으로 보여요. 만약 A씨가 그랬다면 총 세금액수는 ○○억 원이었을 거예요.

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이런 관점에서 보자면, 불복청구하기 전에 미리 A씨가 스스로에게 불리한 쪽을 선택해서 미리 세금을 수정신고 ‧ 납부한 것은 거듭하여 매우 칭찬드리고 싶고, 이 글을 보시는 여러분들께 적극 추천합니다.

​세 번째, 결론적으로 A씨의 주장은 틀렸습니다. 위에서 말씀드렸듯 공동상속주택 3채를 상속받지 않고 A씨와 그 세대원에게 다른 주택이 없었다면, 당연히 일시적 1세대 2주택이 되었을 것이나, 저 3채가 있잖아요.

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또, 설령 공동상속주택 3채 중 A씨 주장대로 1채가 주택이 아닌 것이 맞다고 하더라도 나머지 2채의 공동상속주택을 저렇게 A씨처럼 자의적으로 “1채는 형의 상속주택, 나머지 1채는 내 상속주택” 이렇게 주택 수 계산해서는 절대 안 됩니다.

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왜 안 되냐고요? 판결내용 ⑥에 그 이유가 나오네요.

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

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