(강제징수, 부동산경매) 소액임차보증금을 ‘최우선변제’해 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 이 블로그에서 55번째로 보는 강제징수 사례 1건을 살펴보려 해요.

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작년인 2024년 10월에 제1심 법원의 판결이 있었습니다.

​A씨의 자녀는 2017년에 아파트를 취득했는데, 2023년에 해당 아파트에 대하여 부동산임의경매절차가 개시되었어요. 경매절차가 개시되면 채무자인 A씨 자녀로부터 받을 돈이 있는 채권자는 법원에 권리신고 및 배당요구를 신청할 수 있습니다.

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그래서 위 아파트에 근저당권을 설정했던 Q은행(아마 A씨 자녀가 대출받으면서 설정했을 것이고, 대출금을 회수하지 못하자 은행이 임의경매절차 개시를 신청했을 거예요)과 A씨 자녀가 체납세금이 있어 위 아파트에 압류를 등기한 세무서장이 법원에 각 배당을 신청했어요.

​또한, A씨는 경매법원에 그의 자녀와 사이에 위 아파트 전부에 관하여 임대차보증금 ○천만 원, 점유(임대차)기간을 2017년부터 현재까지로 하는 임대차계약을 체결한 임차인이라고 주장하면서 권리신고 및 배당요구 신청을 했습니다.

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위와 같은 배당요구를 받은 경매법원은 배당기일인 2024년에 위 아파트 매각대금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 Q은행에 ○억 원(1순위), 대한민국(세무서장)에 ○십만 원(2순위)원을 각 배당하는 내용의 배당표를 작성했죠.

​그러자 A씨는 배당기일에 출석하여 Q은행에 대한 배당액 중 일부금액 및 대한민국(세무서장)에 대한 배당액 전액에 대하여 배당이의 소를 제기했습니다. 이 소송의 원고는 A씨, 피고는 Q은행과 대한민국(세무서장)이예요.

 

A씨는 “내 자녀와의 임대차계약에 따라 2017년 위 아파트에 대한 인도를 받았고, 그 무렵 위 아파트 주소로 전입신고까지 마쳐 우선변제권을 가지는 소액임차인에 해당하는바, Q은행과 대한민국(세무서장)에게 배당한 것은 잘못되었고 나에게 매각대금을 배당해야 한다.”라고 주장했습니다.

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과연 법원의 판단은 어땠을까요?

​① 경매법원은 A씨에게 임대차보증금 ○천만 원을 지급한 금융자료를 제출할 것을 요구하였으나, A씨는 경매법원에서부터 이번 소송사건에 이르기까지 이를 부조금 등으로 받은 현금을 모아 지급하였다는 취지의 답변만 하였을 뿐, 뚜렷한 금융자료를 전혀 제출하지 못하고 있는바,

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② 그 액수가 ○천만 원이라는 거액임을 고려할 때, 설령 위 ○천만 원을 현금으로 지급하였다고 하더라도, 그 현금 마련 방법과 관련한 객관적 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있다는 것은 쉽게 납득하기 어려움

​③ A씨가 제출한 임대차계약서에 기재된 지번은 위 아파트 실제 지번과 상이하고, 임대차계약서에 임대차기간 등도 전혀 기재되어 있지 않으며, 임대차계약 체결일이 A씨 자녀인 임대인이 위 아파트에 대한 매매계약을 체결한 날짜보다 앞선 날짜로 기재되어 있어 이례적인 데다가,

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④ A씨는 경매법원에 임대차계약에 따른 점유개시일이라고 권리신고한 날짜와 이번 소송을를 제기하면서는 주장한 날짜가 서로 달라 그 주장이 일관되지도 아니함. 위와 같은 사정들과 더불어 임대인으로 주장하는 사람은 A씨의 아들인 사정을 함께 고려해 보면,

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⑤ 제3자인 공인중개사가 개입되지도 않고, 확정일자 등도 받지 않은 위 임대차계약서만으로 진정한 임대차계약이 존재한다고 인정하기는 어려우므로, A씨를 위 아파트와 관련하여 진정한 임대차계약을 체결한 임차인이 아닌 가장임차인에 해당한다고 봄이 타당하다고 판단됨

​위와 같이 제1심 법원은 원고 A씨 패소로 판결했고, 항소제기가 없어서 사건이 확정되었습니다.​

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부동산을 담보로 맡기고(근저당권 설정) 빚을 얻은 후에 그 빚을 갚지 못하면, 돈을 빌려준 채권자(근저당권자)는 돈을 받으려고 담보권을 실행하여 경매절차 개시를 신청할 수 있어요. 물건 팔아서 돈 가져가려는 것이죠?

​그 와중에 채무자인 A씨 자녀는 세금(국세) 미납액도 있었습니다. 그래서 세무서장이 위 아파트를 압류했고, 경매절차가 개시되니 경매법원에 “A씨 자녀 체납세금 받을 것도 고려해 주세요” 하고 배당요구(교부청구)를 한 거예요.

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그렇게 되면, 위 아파트에 실제 거주하고 있는 임차인은 어떻게 됩니까? 집주인 빚과 체납세금 때문에 하루아침에 살던 집에서 쫓겨날 위기에 빠지는 것이죠. 이 억울한 사정을 조금이라도 해소하려고 ｢주택임대차보호법｣에서는 적법한 요건을 갖춘 적은 금액의 임차보증금을 우선적으로 임차인에게 배당할 수 있도록 정하고 있습니다(※ ｢상가건물 임대차보호법｣에도 유사한 규정이 있어요).

​만약 법원으로부터 진짜 임대차계약이라고 인정받았다면, 보증금 ○천만 원이 소액의 요건을 충족했기에 위 아파트의 임차인 자격으로 권리신고 및 배당요구 신청한 A씨는 소액 임차보증금 최우선변제권의 혜택을 누릴 수 있었을 거예요. A씨는 위 아파트에 주민등록 전입신고도 해 두었습니다.

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하지만, Q은행과 세무서장의 주장을 인정한 법원은 가짜 임대차계약이라고 판단했죠? 왜 이렇게 판결했는지를 주목할 필요가 있었던 오늘의 세금사례였습니다, 부동산 압류(체납세금은 선행 가압류 절차 불필요), 배당요구(교부청구) 등이 바로 체납세금 강제징수를 하는 세무공무원의 업무예요.

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지난 54건의 강제징수 사례 포스팅을 같이 보시죠.

(강제징수, 압류) 종중 재산을 적법하게 매도했나요?

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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