(취득세, 주택취득세율) 실제로는 따로 사용하니 ‘구분소유적 공유관계’를 인정해 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 ‘구분소유적 공유관계’ 관련 취득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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올해 9월에 대법원 판결이 있었습니다.

A씨는 2016년에 지상 2층의 단독주택 중 50% 지분을 취득하고 소유권이전등기를 했습니다. 이와 관련하여 A씨는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 신고하면서 그 취득가액이 ‘6억 원 이하’로 기재하고 주택취득세율 1%를 적용했어요.

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그로부터 약 5년이 지난 2021년(부과제척기간 도과가 얼마 남지 않은 시점)이 되어서 과세관청은 A씨가 세율을 잘못 적용했다고 지적했습니다. 취득가액 자체는 맞았으나, 50% 지분을 기준으로 ‘6억 원 이하’ 세율 1%로 계산하면 안 되고, 100% 지분을 기준으로 ‘9억 원 초과’ 세율 3%로 해야 한다는 것이죠.

그래서 과세관청은 A씨 앞으로 가산세를 더한 취득세 및 지방교육세 납세고지서를 보냈습니다. 취득세율을 기준으로 2%p의 차이가 나죠? 더 내라고 고지서에 나온 세금액수는 A씨가 5년 전에 이미 냈던 세금보다 약 2.6배가 많았어요.

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이에 불복하여 심판청구 후 행정소송을 제기한 A씨는 제1심 지방법원에서 “각자의 소유지분에 대응하는 특정 부분을 구분 소유하는 구분소유적 공유 관계가 성립하였다고 봄이 타당하다.” 면서 3%가 아니라 1% 취득세율이 적법하다는 원고 승소판결을 받았습니다.​

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제1심 판결에 항소를 제기한 과세관청은 과연 결론을 뒤집을 수 있었을까요? (신뢰보호의 원칙 및 신의성실의 원칙위반, 가산세를 부과할 수 없는 정당한 사유 쟁점은 소개 생략)

① (전략) 위 주택은 지상 2층의 단독주택으로, 구분건물로 건축물대장에 등록(※ 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장으로 등록됨)되어 있거나 등기부에 등기되어 있지 아니함

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② 위 주택의 다른 50%지분 소유자(※ A씨의 장인으로 아래에서는 “공유자”라고 할게요)가 2014년에 위 주택 1층 부분에 관하여 임대차계약을 체결한 사실은 인정되나, 임대차계약은 목적물의 사용, 수익에 관하여 약정하는 것으로 이를 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 구분행위라고 보기 어려움

​③ A씨는 2016년에 공유자로부터 위 주택의 50% 지분에 관하여 매매계약을 체결하였는데, 부동산의 표시에는 토지와 건물의 면적과 지분을 기재하였을 뿐 위 주택의 1층을 매수한다는 내용이 전혀 없음. A씨와 공유자가 서로 특별한 인적 관계에 있는 사정 등을 고려하면, 위와 같은 매매계약만으로 위 주택에 관한 구분행위가 있다고 보기 어려움

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④ A씨는, 공유자에게 부과되던 종합부동산세가 2016년 매매계약 이후 부과되지 않았고, 재산세의 과세표준도 감소한 사정 등을 고려하면, 과세관청도 위 주택에 관하여 구분소유적 공유관계를 인정하였다고 주장하나,

​⑤ 재산세는 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납부할 의무가 있는데 공유재산의 경우 그 지분권자가 납세의무자이고, 종합부동산세 납세의무자를 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로 규정하고 있는 사정 등을 고려하면, A씨가 주장하는 사유만으로 과세관청이 위 주택 1층을 구분소유권의 객체로 인정하였다고 보기는 어려움

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⑥ A씨가 제출한 증거만으로는 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있다고 보기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주택에 관하여 구분소유적 공유관계가 성립하였음을 전제로 하는 A씨 주장은 받아들이지 아니함

항소심 법원은 과세관청의 주장을 인정하며 원고 패소로 결론을 뒤집었고, 그대로 대법원에서 확정되었습니다. 소개를 생략한 부분도 결론이 같았는데, 그 중 ‘과세관청 소속 담당공무원이 A씨에게 취득세율이 1%라고 안내한 사실’을 법원이 인정했음에도 결론을 바꾸지 않은 부분에 눈길이 갔어요.

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‘각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도의 주택에 관하여 그 위치와 면적이 특정되고 구조상 · 이용상 독립성이 있는 일부분을 2인 이상이 각각 구분소유하기로 하는 약정을 하고 

등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 함으로써 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계가 성립했다고 볼 수 있는지’에 대한 사례입니다. 100% 같은 말은 아니지만 ‘​쪼개서 사용하려 했나 아니면 통으로 쓸 목적이었나’로 간편요약할 수 있겠네요.

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여기에서 과세관청은 항상 ‘주택 전체의 가액이 아니라 각 공유지분의 가액을 기준으로 취득세의 범위를 결정하게 되면 이른바 지분 쪼개기 등의 편법을 통하여 이를 악용할 수 있고, 중산층의 주택 구입에 따른 세부담 완화를 통한 주거안정 도모라는 ｢지방세법｣의 입법취지가 크게 훼손될 수 있다’는 측면을 당연히 고려하겠죠?

​오늘 사건에서 항소심 법원도 제1심 지방법원의 판단처럼, ㉠ 1층과 2층이 독립된 공간으로 구분되어 있고, ㉡ 1층과 2층은 내부로 연결되어 있지 않으며, 1층과 2층에서 각각 위 주택의 바깥으로 출입할 수 있는 출입문이 설치되어 있고, 그 출입문에는 각각 잠금장치가 있으며,

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㉢ 1층과 2층에는 가스 및 전력 계량기가 따로 있고, 전기, 수도, 도시가스 등의 사용요금도 별도로 부과 · 납부되었다는 사정 등을 고려하면, 위 주택은 객관적 · 물리적인 측면에서 1동의 건물이 구조상 · 이용상 독립성을 갖춘 1층과 2층으로 구분된 것으로 보인다고 판시했습니다. 실제 사용현황을 부인하지 않았어요.

​그럼에도 불구하고 항소심 법원은 건축물대장과 등기부, 매매계약서 등을 이유로 제1심 법원이 인정했던 ‘특정 부분을 구분 소유하는 구분소유적 공유관계’를 부인한 것입니다. 재산세와 종부세가 A씨와 공유자 앞으로 별도 부과되었더라도 그 결론을 바꿀 수 없었어요.

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항소심 재판부가 제1심 판결을 뒤집어 버린 결정적인 근거가 건축물대장과 등기부, 매매계약서라는 사실을 절대로 가볍게 보면 안 되는, ‘구분행위’에 대해 고민해야 하는 오늘의 취득세 사례였네요.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 취득세) 공유지분으로 주택을 취득했을 때 취득세 세율은 어떻게 적용할까요?

(최신, 취득세) 위치와 면적이 특정되지 않았으니 ‘구분소유적 공유관계’가 아니라고요.

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

 

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