(양도소득세, 1세대 1주택) 잔금 전에 건물을 철거하면 주택인가 아니면 나대지인가?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 잔금을 주고 받기 前 건물을 철거 · 멸실한 경우의 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.​

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지지난 달인 올해 6월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​A씨는 2015년에 토지와 그 위의 주거용 건물을 취득하여 거주하다가, 2023년에 해당 부동산을 양도하는 내용의 매매계약을 체결하여 계약금을 받았습니다. 그로부터 3개월 후에 중도금을 받은 다음,

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‘매도인(A씨)은 매수인의 사정으로 잔금 전에 매도인 이름으로 건물을 멸실할 것’이라는 매매계약서상의 특약에 따라 위 건물을 철거 · 멸실하고, 다시 그로부터 약 1개월여 후에 잔금을 받았어요. 양도일(잔금청산일) 당시에는 건물이 없는 상태죠? 바로 이 사실이 문제가 됩니다.

​A씨는 위 부동산 양도에 대하여 ‘1세대 1주택 비과세’ 규정을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다가, 약 4개월 후에 종전 입장을 바꾸어 ‘1세대 1주택 비과세’ 규정 적용을 배제하고 양도소득세 수정신고를 했습니다.

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그리고 다시 1개월이 지나서 “최초 신고한 1세대 1주택 비과세 적용이 타당합니다.” 라는 취지로 과세관청에게 양도소득세 경정청구서를 제출했으나, 과세관청은 “양도일 현재 나대지를 보고 주택이라고요?” 라고 하면서 거부처분했어요.

​A씨가 최소 7년 이상 주민등록을 두고 거주해 온 주택과 부수토지에 대해 과세관청은 왜 주택이 아닌 나대지라고 보았을까요? 아래와 같은 기획재정부의 유권해석이 있습니다.​

◎ 기획재정부 재산세제과-1543, 2022.10.20.

[회신 요지]

매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일은 양도일(잔금청산일)이며, ’22.12.20. 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용함

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과세관청의 경정청구 거부처분에 불복한 A씨가 이의신청 후 심판청구를 제기했습니다. 자, 과연 조세심판원의 판단은 어땠을까요?

​① (전략) 매매계약서에 의하면, 매매대상물을 ‘주택’으로 하고 있고, 특약사항란에 ‘매도인은 매수인의 건축허가에 협조(7호)’, ‘매수인의 사정으로 잔금 전에 매도인 이름으로 건물을 멸실(8호)’​, ‘매수인이 공동주택 신축을 위해 매수하므로, 계약해지하면 매수인에게 배상(13호)’한다는 내용 등이 나타나는 것으로 보아

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② A씨는 위 부동산을 주택 상태에서 매각하되, 단지 위 부동산을 포함한 인근 부지에 공동주택신축을 진행하기 위한 매수인의 특수한 사정으로 인하여 건물철거에 동의한 것으로 보이므로, 위 부동산의 양도를 나대지 상태의 양도로 보는 것은 합리적이지 않아 보임

​③ (중략) 위 특약사항 제8호의 내용은 매매대금 중 중도금 지급(총 대금 중 약 92%) 이후 건물멸실이 가능하다는 것이어서 사실상 사용 · 수익 · 처분권한이 중도금지급일에 A씨로부터 매수인에게 이전되었다고 볼 수 있고, 더욱이 A씨가 위 부동산 취득 이전부터 건물 멸실 전까지 위 부동산에 거주한 사정과

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④ 위 부동산에 대한 매매계약체결일부터 잔금청산일까지의 기간이 약 4개월에 불과하다는 사정 등을 감안하면 매매대금 중 잔금청산일 약 1달 전에 건물이 멸실되었다 하여 위 부동산의 양도를 주택의 양도로 보지 않는 것은 1세대 1주택자의 양도소득에 대한 비과세 규정의 취지에도 부합하지 아니한다 할 것임

위 심판결정에 따라 A씨에 대한 양도소득세 경정청구 거부처분은 취소되었습니다. 예정신고했다가 수정신고했다가 다시 경정청구를 한 모습에 비추어, “잔금일자를 못 기다리고 왜 미리 철거해서 과세관청과의 분쟁을 자초했습니까?” 라고 마냥 A씨를 비난하기는 어렵겠죠? 매우 깊은 세금고민을 했을 것이라 미루어 짐작되네요.​

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그런데, 위에서 본 기획재정부 유권해석은 왜 “2022.12.20. 이후 매매계약을 체결한 분부터 적용”이라고 나온 것일까요?

​A씨 주장 가운데 과세관청의 업무처리기준 중 하나인 ｢소득세법 기본통칙｣ 89-154…12 ‘매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정’의 단서 부분에 보면 “매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.” 라고 되어 있었습니다(※ 2024년에 개정된 통칙에서는 삭제됨).

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그러니까, 기획재정부가 적용시점을 위와 같이 정한 것이죠. A씨의 매매계약 체결일이 2023년 즉, 2022년 12월 20일 이후의 시점이니까, 종전 기본통칙이 아닌 새로 바뀐 예규를 적용하는 것이 맞을 거예요.

​그럼에도 불구하고 조세심판원은 바뀐 예규가 아닌 종전 기본통칙과 같은 입장을 취했습니다. 조세심판원이 도대체 왜 이렇게 결정했을지에 대한 고민이 필요한 사례라고 생각해요.

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그 힌트로, A씨가 “계약서상 잔금지급일이 실질적인 소유권이전 시점을 의미하는 것이 아니라, 부동산 등기 등의 형식적인 행정절차의 이행을 위한 잔여비용 집행정도의 의미를 지니는 경우에는 중도금 지급일이 실질적인 소유권 이전일에 해당하는 것이므로 위 기획재정부 해석사례를 나의 사례와 동일한 것으로 볼 수 없다.” 주장한 부분과

​결정내용 ③에 나온 “사실상 사용 · 수익 · 처분권한이 중도금지급일에 A씨로부터 매수인에게 이전되었다고 볼 수 있다” 라는 부분에 주목할 필요가 있습니다.​

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이 블로그에 여러 번 등장한 것과 같이, 유권해석(예규)만으로 세금사건을 100% 판단하기는 어려울 것 같죠? 또한, 얼른 보면 비슷해 보이더라도 구체적인 사실관계에 따라 세금사건의 결론은 모두 제각각 다를 수 있다는 교훈도 얻을 수 있었습니다.​

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

 

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“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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