(양도소득세, 취득가액) 무허가건물 취득증빙을 분실했는데, 혹시 재개발 관리처분내역서의 평가액으로 가능할까요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 취득가액 인정 여부와 관련된 양도소득세 사례 1건을 소개해 드리려 합니다.

 

작년인 2020년 9월에 국세청장의 심사결정이 있었어요.

​A씨는 1995년에 시유지(市有地)를 취득(그리고 무허가건물도 취득했다고 해요)한 후, 주택재개발사업으로 추가분담금을 지급하고 2001년에 아파트를 취득했습니다.​

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2018년에 A씨가 위 아파트를 양도하고 양도소득세를 신고했는데, 그 취득가액으로 무허가건물 취득가액, 조합원분담금과 시유지 불하대금의 합계액을 기재했어요.

​과세관청이 2020년에 A씨에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, A씨가 신고한 취득가액 중 무허가건물 취득가액 ○천만 원을 부인하고 가산세를 더하여 A씨 앞으로 양도소득세 고지서를 보냈습니다.

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과세관청은 “우리가 A씨에게 무허가건물 취득가액 관련 취득계약서를 요청했으나 A씨는 이를 분실했다고 대답하였다.” 라고 하면서

​“이에 우리는 지방자치단체에 무허가건물확인원 및 건축물대장을 발급의뢰하였으나, 해당 지방자치단체는 모두 발급이 불가능하다고 회신했다.” 라고 주장했어요.​

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또, “A씨는 예비적으로 관리처분내역에서 확인되는 위 무허가건물의 평가액 ○백만 원을 위 무허가건물의 취득가액으로 인정해 달라고 주장하나, 해당 가액은 2000년 당시의 관리처분계획 변경인가에서 평가된 가액으로

​이를 위 무허가건물의 취득가액으로 볼 수 없어 양도가액에서 공제하는 필요경비로 볼 수 없다.” 라고도 주장했습니다.

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국세청장은 과연 A씨의 주장을 인정해 주었을까요?

​① 양도소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서

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② 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증토록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것임(대법원 2009. 3. 26. 선고 2007두22955 판결 참조)

​③ A씨는 과세관청이 직접 매매사례가액을 확인하여 인정하여 달라고 주장하나, 위 무허가건물은 미등기 건물이고 과세관청에서도 매매사례가액의 정보를 보유하고 있지 않으며,

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④ A씨가 위 무허가건물의 취득가액 ○천만 원을 입증할 수 있는 부동산매매계약서나 그에 따른 금융증빙 등의 제시하지 않아 위 무허가건물의 취득가액이 ○천만 원이라는 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단됨

​⑤ 다만, 지방자치단체장이 2018년에 A씨 앞으로 보낸 위 무허가건물의 관리처분내역에 의하면 관리처분계획변경인가일(2000년) 현재 위 무허가건물의 평가액이 ○백만 원으로 확인되므로

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⑥ 특별한 사정이 없는 한 위 무허가건물의 가액을 ○백만 원으로 보는 것이 합리적이라 할 것이어서, 과세관청이 위 무허가건물의 취득가액을 “0원”으로 보아 양도소득세를 경정부과처분한 것은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨의 주위적 청구 즉, 위 무허가건물의 취득가액이 ○천만 원이라는 주장은 인정되지 않았습니다만, 예비적 청구 즉, 그 가액이 ○백만 원이라는 주장은 (사실상) 가까스로 인정되었습니다. 숫자만 보면, A씨가 당초 신고한 금액의 약 5% 정도만 인정되었어요.

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일단, 증빙서류도 없는 가액을 세무신고했다는 대목이나, 과세관청에게 매매사례가액을 확인해 달라고 요청한 대목에서 개인적으로는 A씨의 주장이 잘 이해되지 않습니다. 늘 얘기하는 결정내용 ①,②의 입증책임 법리를 보면, A씨의 모습은 무모하게 보이기도 하네요.

​그럼에도 국세청장은 당초 과세관청의 입장을 뒤집는 심사결정(비록 5%만 인정했지만)을 해 주었습니다. 세법적인 설명 만으로 모두 담지 못한 이면의 사정이 있지 않았을까 하는 추측도 개인적으로 해 보게 됩니다.

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모든 세금사례가 그러하지만, 납세자 입장에서 오늘 사례를 일반화해서 내세우기는 쉽지 않다고 저는 생각해요.

 

 

" 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 "

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