(최신, 양도소득세, 상속 취득가액) 감정가액, 매매사례가액 모두 안 되니까, ‘기준시가’ 적용은 너무너무 당연한 거예요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 취득가액 관련 양도소득세 사례 1건을 소개해 드리려 해요.

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지지난 달인 올해 10월에 조세심판원 결정이 있었어요.

A씨는 2013년에 상속받은 토지와 주택건물을 2019년에 임의경매로 인해 매각하게 되었는데, 양도소득세를 신고하지는 않았습니다. 세무사로서, 양도차손이라는 사정이 명확하지 않다면 이건 분명한 A씨의 실책이라고 봅니다.

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2021년에 과세관청은 위 부동산의 취득가액을 상속개시 당시인 2013년의 개별주택가격으로 하여 A씨 앞으로 가산세를 더한 2019년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈어요.

​위 과세처분에 불복하여 심판청구를 제기한 A씨는 위 부동산의 상속으로 인한 취득등기를 2016년에 했는데, 그 때 근저당권 설정 목적으로 실시한 감정평가액이 있고, 과세관청이 양도소득세 계산에서 취득가액으로 본 개별주택가격과 차이가 많이 난다고 주장했습니다.

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과세관청이 정한 취득가액이 너무 적다는 항변이죠? 이에 대하여 과세관청은 “상속개시일인 2013년으로부터 6개월은 고사하고 무려 2년도 넘게 지난 2016년의 감정가액은 양도소득세 취득가액으로 볼 수 없다.”고 주장했어요.

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실무를 하는 세무사입장에서 매우 자주 보는 다툼의 모습이라고 할 수 있겠습니다. 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① (전략) A씨가 제시한 감정평가액은 가격산정기준일(2016년)과 감정가액평가서 작성일(2016년) 모두 평가기간을 벗어난 것이어서 이를 상속개시일(2013년) 현재의 시가로 보아야 한다는 A씨 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단됨

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② 그러나 A씨가 제시한 감정평가서를 살펴보면, 2013년에 담보목적으로 평가된 (다른 부동산의 감정평가) 사례가 위 부동산의 부속토지와 같은 면적은 아니라 하더라도 같은 동(洞)에 소재하여 서로 인근에 위치해 있고,

③ 그 평가기준일이 상속개시일(2013년) 전후 6개월의 기간 내에 이루어진 것으로 나타나며, 위 부동산의 개별주택가격은 2013년 ○○원에서 2019년 ○○원으로 약 ○배 상승한데 반해, 과세관청 의견에 따른 위 부동산의 가격상승률은

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④ 2013년 ○○원에서 2019년 ○○원으로 약 ○배에 이르는 것으로 나타나고, 위 부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 금융기관에서 2007년에 위 부동산을 담보로 채권최고액 ○○원의 근저당권을 설정한 것으로 나타나며,

​⑤ 통상 금융기관은 담보가치를 보수적으로 산정하는 측면이 크므로 이로부터 6년 후인 상속개시일(2013년) 현재 위 부동산의 시가를 ○○원으로 보는 것은 위 부동산의 실제 가치에 비해 현저히 과소하게 평가한 것으로 보임

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⑥ 위와 같은 사정 등에 비추어 보면, 과세관청이 과세근거로 삼은 개별주택가격도 위 부동산의 진정한 취득가액(시가)에 근접하였다고 보기 어려움. A씨는 위 부동산을 상속을 원인으로 취득하여 양도한 것으로 위 부동산의 취득가액은

⑦ ｢상속세 및 증여세법｣상 감정가액 및 매매사례가액 등으로 시가를 산정하고 이러한 가액이 없는 경우에 한해 보충적 평가방법을 적용하여야 하며, 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없었다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에 있다 할 것인바,

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⑧ 과세관청이 매매사례가액 등에 대한 조사를 실시하는 등의 방식을 채용했음에도 불구하고 위 부동산의 상속 개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 사용할 수 밖에 없었다는 사실을 입증하지 아니하는 이상

​⑨ 위 부동산의 취득가액을 ｢상속세 및 증여세법｣상 보충적 평가방법에 따라 개별주택가격으로 산정한 것은 위 부동산의 객관적 교환가치를 반영하지 못한 잘못이 있다 할 것임

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⑩ 따라서 과세관청은 A씨가 제시하는 사례를 포함하여 인근의 거래사례를 확인하는 방법 등으로 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 위 부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

​위 심판결정에 따라 A씨는 과세관청으로부터 다시 세무조사를 받게 될 것이고, 그 결과에 따르게 될 것입니다. 과세관청은 인근의 거래사례 등을 확인해야 하고, 그 결과에 A씨가 승복하지 못하면 다시 불복할 수 있을 거예요.

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말씀드렸듯 매우 흔하게 볼 수 있는 고민과 다툼의 유형인데요, 조세심판원이 매우 전향적인 결정을 했다고 개인적으로 생각합니다. 금방 예상하기로, 포스팅 제목처럼 ‘당연히 기각’할 법한 사안이라고 봤거든요.

결정내용 ②에 나오는 위 부동산과 같은 동에 소재하는 인근 부동산의 감정평가사례가 있었던 사정, 결정내용 ④에서 2007년에 위 부동산에 금융기관이 설정한 근저당권의 채권최고액도 있었던 사정​과 함께

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2013~2019년의 6년 동안 개별주택가격 만의 상승폭에 비해 개별주택가격에서 양도가액(경매가격)까지의 상승폭이 대략 ○배 가량 높았다는 사정도 결정이유가 되었습니다.

(물론 똑같은 기준시가에서 출발했지만, 기준시가와 실지거래가액으로 서로 다르게 도착했으니 자연스러운 귀결이라고 볼 수도 있을 거예요)

​아래 선례처럼 비슷한 사례가 아예 없는 것은 아니지만, 그럼에도 놀라운 부분은 결정내용 ⑧~⑨입니다. 양도소득세 세무조사를 직접 수행해 본 입장에서 이 결정내용을 매 사안마다 적용할 경우 과세관청의 입장을 생각해 보았어요.

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절대로 쉽게 일반화하기는 어렵다고 보고, 그래서 자연스레 이 사건의 재조사 결과가 종전 처분과 달라지지 않을 가능성도 있다고 생각해요. 다만, 이런 수준의 심판결정을 얻기까지 A씨와 그의 대리인이 엄청난 노력을 했을 것이라는 것은 쉽게 짐작할 수 있습니다.

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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