(양도소득세, 부동산 교환거래) 이득은 커녕 손해만 봤는데, 왜 세금이 나옵니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 부동산 교환과 관련된 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2020년 12월에 대법원 선고가 있었습니다.

​A씨는 2013년에 토지 2개 필지를 임의경매절차를 통해 매수하였고, B씨 역시 같은 해에 위 토지 인근의 토지 1개 필지를 매수했습니다.

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2015년에 A씨와 B씨는 각자가 소유한 토지의 일부를 교환하는 계약을 체결하고, 위 교환을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤어요. 해당 교환계약서의 특약사항에는 ‘교환차액 지불은 상호합의에 의해 없는 것으로 한다’ 라고 되어 있습니다.

​A씨는 위 교환계약에 따른 양도소득세를 신고하지 않았는데, 2018년에 과세관청은 위 교환계약을 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환계약으로 판단하고 교환 계약의 대상 토지 부분의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 산정하여

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A씨 앞으로 위 토지에 대한 양도소득세(가산세 포함) 납세고지서를 보냈어요. 이해의 편의상 A씨가 주장한 숫자를 등장시켜 보겠습니다. 당연히 실제 금액과 차이가 존재함을 감안해 주시기 바랍니다.

※ A씨가 주장한 금액에 대해 실제로 법원은 ‘원고의 주장은 정확하지 않다’ 라고 평가하고 있어요.

​A씨가 2013년에 취득한 2개 필지의 토지 취득가액은 3억 원, 2015년에 교환으로 B씨로부터 받아 온 토지와 관련하여 B씨가 2013년에 취득한 가액은 2억 원이었어요. 게다가 ‘2015년 교환에서의 차액지불은 없는 것으로 한다’는 특약사항도 있습니다.

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이러면 A씨 입장에서는 ‘(비록 일부 지분을 교환하기는 했지만) 어? 나는 3억 짜리 주고 2억 짜리 받아 와서 교환거래로 이득을 본 것이 하나도 없는데 무슨 양도세를 내라고 하느냐?’ 라고 할 수 있겠죠?

​실제로 A씨는 “아무런 양도차익을 얻지 않은 나에게 기준시가(개별공시지가)를 기준으로 양도차익을 계산하여 세금을 부과한 처분은 위법하다.” 라고 주장하면서 이의신청과 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다.

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과연 법원은 어떤 판단을 했을까요?

​① (전략) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데,

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② 이와 같은 법리와 ｢소득세법｣ 등의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 ｢소득세법｣ 및 같은 법 시행령 규정 등은

​③ 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석됨. 따라서 사후에 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 ｢소득세법｣에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는다고 봄이 타당함(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조)​

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④ 위 교환계약서에는 ‘교환차액 지불은 상호 합의에 의해 없는 것으로 한다’ 라고 기재되어 있을 뿐, A씨와 B씨가 교환계약을 체결할 당시 교환대상이 된 토지의 양도가액을 객관적으로 인식할 수 있는 증빙자료를 찾아볼 수 없으므로,

​⑤ 위 교환계약은 교환대상 목적물의 객관적 가액 평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 없음(A씨는 임의경매절차에서 본인 소유 토지의 취득 시 그 매수가격이 확인되고,

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⑥ 위 교환계약이 체결된 날을 기준일로 하여 감정평가가 이루어져 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 주장하나, 위와 같이 소급감정에 따라 평가한 가액이

​⑦ 취득 당시의 실지거래가액을 대체할 수 있는 감정가액에 해당한다고 볼 수 없고, A씨와 B씨가 교환차액이 없는 것으로 상호 합의하였을 뿐 교환대상 목적물에 대한 시가 감정 등의 절차를 거치지 않은 이상

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⑧ 가치적 교환이 있었다고 볼 수 없어 취득 당시 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당된다고 보기 어려움). 즉, 교환대상이 된 토지는 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에 해당함 (후략)

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. A씨가 소급감정가액을 주장했으나 인정되지 않았고, 과세관청의 과세처분과 같이 기준시가에 의한 세금계산이 적법하다는 결론이었어요.​

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여기서 소급감정이라 함은, 2018년에 2015년을 평가기준일로 하여 감정평가가 실시된 것을 말해요. 이 사례만으로 소급감정이 인정된다 아니다 그렇지 않다라고 함부로 단정하기는 어려울 것입니다.

​현재의 양도소득세에서 매우 중요한 것 중 하나가 바로 ‘실지거래가액’이라고 할 수 있어요. A씨 입장에서는 이 부분에 대한 근거자료가 부실했다고 평가할 수 있겠습니다. (판결내용 ⑤, ⑧에 ‘가치적 교환’이라는 어려운 말도 등장했네요)​

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​사후적인 감정평가가액에 기대를 걸어봤지만, 법원이 인정하지 않았으니까요. 그렇다면, 매매사례가액 · 감정가액이 없는 경우에 해당하니 남은 것은 기준시가 뿐이네요.

​A씨 주장이 터무니없어 보이셨나요? 저는 그렇게 보지 않습니다. 충분히 저렇게 생각할 수 있다고 봐요.

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하지만, A씨가 세법적인 검토를 제대로 못했다는 것만큼은 동의합니다. 부동산 교환거래를 할 때 저렇게 처리하면, 나중에 오늘과 같은 세금문제가 생길 수 있다는 교훈을 얻을 수 있었네요.

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끝으로, 오늘 사례와는 조금 다른 부동산 공유물 분할의 취득세 사례지만 실제 교환가치를 따져야 한다는 바로 아래 포스팅과 비교해 보아도 좋을 것 같습니다.

 

(최신, 취득세) 공유물 분할을 했어요? 그럼 오직 ‘시가표준액’만 갖고 계산해야 합니다.

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

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