(최신, 취득세) 공유물 분할을 했어요? 그럼 오직 ‘시가표준액’만 갖고 계산해야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 공유물분할 관련 취득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

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3개월 전인 올해 2월에 대법원 선고가 있었어요.

​A씨와 B회사는 2015년에 토지와 그 지상에 있는 지하 1층, 지상 7층짜리 건물을 ○○○억 원에 매수하여 A씨 10%, B회사 90%의 각 공유지분으로 소유하다가 2016년에 위 건물을 21개 호의 집합건물로 구분등기했습니다.

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2017년이 되어서 A씨와 B회사가 공유물분할계약을 체결하고, A씨는 2개 호를, B회사는 나머지 19개 호를 단독으로 소유하되, A씨 소유의 2개 호가 A씨의 당초 지분인 10%를 초과하는 부분이

​약 0.5%에 해당한다고 보아(아하, A씨가 전체 부동산 중 10.5%를 단독소유했다고 보았군요), 이를 A씨가 B회사에게 현금 정산하기로 합의했어요. 이러한 합의에서 A씨와 B회사는 위 부동산 전체의 가액과 A씨가 단독소유하게 되는 2개 호의 가액을 각각 산정하여,​

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당초 A씨의 공유지분 10% 상당액을 초과하는 ○억 원(아까 위에서 0.5% 해당 부분이라고 말씀드렸어요)을 A씨가 B회사에게 현금 정산하기로 약정하였는데, 이러한 부동산의 합의가격은 2017년 당시를 기준시점으로 한 ▷▷은행의 감정가격에 따른 것이었습니다.

​한편, A씨는 2017년에 본인 단독명의로 취득한 위 집합건물 2개 호의 시가표준액을 과세표준으로 하여 그 중 위 부동산 전체 시가표준액의 10%까지는 0.3%의 취득세율(공유물 분할로 인한 취득)을,

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그 초과부분(약 5%였대요)에 대하여는 4%의 취득세율(유상취득)을 각 적용하여 과세관청에게 취득세 등을 신고 · 납부했어요. (여기서, ‘위 2개호의 시가표준액 = 위 부동산 전체 시가표준액 × 약 15%’ 라는 사실을 알 수 있네요)

​자, 2017년 당시를 기준시점으로 한 ▷▷은행의 감정평가액에 따르면 A씨 지분은 10.5%이고, 과세관청이 산정한 시가표준액을 기준으로 A씨 지분을 계산하면 15%라는 것입니다. 계속 사례를 살펴볼까요?

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약 6개월이 지난 2018년에 A씨는 “내 지분을 15%로 보지 말고, 10.5%라고 보아야 합니다.” 라는 취지로 과세관청에게 취득세 등 경정청구서를 제출했고, 과세관청은 이렇게 대답했습니다.

​“공유물 분할은 유상취득이 아닌 형식적인 취득으로 보아야 하는 것이므로 지분의 증가가 없는 자기 지분에 대해서는 분할 당시의 시가표준액이 적용되어야 하고, 당초 자기 지분을 초과하는 부분은 유상승계취득으로 보아 사실상의 취득가액으로 적용하는 것이 타당한데,

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A씨가 취득한 위 2개 호의 과세표준은 시가표준액으로 하되, 지분 비율의 산출은 당사자들의 합의가액으로 한다는 것은 과세표준액의 산출근거가 된 개별물건의 시가표준액을 배제하고 당사자들의 합의비율을 적용한다는 것으로써

​과세표준을 결정함에 있어 논리적 일관성이 없고, 조세법률주의에도 어긋난다.” 이렇게요. 당연히 A씨의 경정청구를 거부처분하였고, 그러자 A씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했어요.

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시가표준액을 갖고 취득세를 계산해야지, 비록 감정가격일지라도 어떻게 당사자 간의 합의가격을 갖고 취득세를 계산한다는 말인가? 이게 과세관청의 주장이라고 보면 틀리지 않을 것 같습니다.

 

(취득세, 헌법소원) 실제로 시가표준액보다 싸게 취득했는데, 왜 시가표준액대로 세금을 내야 합

바로 위의 포스팅과 같은 입장이라고 할까요? (저만의 추측으로) 취득세 계산에서 시가표준액보다 낮은 과세가격은 존재할 수 없다는 입장 말입니다.

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법원은 과연 어떻게 판단했을까요?

​① 공유물의 분할이라 함은 (중략) 그 실질을 중요시하여 ｢지방세법｣ 규정은 공유물의 분할로 인한 부동산 취득에 대하여 일반적인 부동산 취득의 경우보다 낮은 취득세율을 규정하고 있는 것임​

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② 그런데 공유자들이 협의에 의하여 공유물을 분할하는 경우 원래의 공유지분을 초과하여 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유형태의 변경에 불과하다고 볼 수는 없을 것이나,

​③ 원래 공유물의 분할은 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따라야 할 것이고, 여기에서의 지분비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 할 것임(대법원 1999. 12. 24. 선고 98두10387 판결등 참조)​

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④ ​(중략) ‘공유물 분할로 인한 취득인지 여부’는 원칙적으로 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의한 분할이 이루어졌는지 여부에 따라 결정된다고 할 것임

​⑤ 따라서 위 2개 호의 취득세 과세표준 중 공유물의 분할로 인한 부동산 취득에 해당하는 부분의 비율이 어떻게 산정될 것인지는 A씨가 위 2개 호를 실제 취득한 원인이 무엇인지 여부에 따라 결정된다 할 것이고,

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⑥ 만약 A씨와 B회사 간 합의에 따른 위 2개 호 및 전체 부동산의 가액이 합리적인 방법으로 산정되어 실제 교환가치에 상응하는 것이라면 적어도 그 가액이​ A씨의 당초 지분에서 차지하는 비율만큼은 특례세율이 적용될 수 있다 할 것임

​⑦ ​(중략) 결국 A씨와 B회사 간 합의에 따른 가액이 실제 교환가치에 상응하는지 여부에 관하여 어떠한 판단도 하지 아니한 채, 단순히 당초 지분 대비 초과 지분의 비율 산정은

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⑧ 시가표준액을 기준으로 산정하여야만 한다는 이유만으로 A씨의 경정청구를 거부한 과세관청의 거부처분은 위법함{(중략)​ 위 감정가격을 기초로 하여 이루어진 당사자 간 합의에 따른 가액이 시가표준액에 미달한다는 사정만으로

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⑨ A씨의 신고가액이 실제 교환가치에 상응하지 않는다거나 합리적인 방법으로 산정되지 않은 것이라고 보기는 어려우므로 이와 다른 전제에 기초한 과세관청의 주장 부분은 받아들이지 아니함}

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 승소했습니다.

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공유물 분할로 단독소유가 되는 경우, 당초 지분만큼은 자기 것을 자기가 받아오는 것입니다. 판결내용 ①~③이 금방 납득되네요.

​하지만, 당초 지분을 초과하는 부분은 그렇게 볼 수 없겠죠? 그럼 당초 지분인지 아니면 당초 지분을 초과하는지는 기준을 갖고 판단해야 하는데, 어떤 숫자를 기준으로 판단해야 합니까?

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오늘의 결론은 단순히 시가표준액만 갖고 그것을 계산할 것이 아니라 ‘실제 교환가치에 상응하는지 여부’를 판단하라는 것이었습니다. 그럼 실제 교환가치는 어떻게 계산해야 할까요?

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

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