(양도소득세) ‘건축물대장’이랑 ‘등기부등본’에 모두 건물 1채로 등재되어 있으므로 나는 1주택자입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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어린이날인 오늘은 1주택인지 아니면 2주택인지를 두고 다투었던 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2020년 12월에 제2심 고등법원 선고 후 상고 없이 확정되었어요.

​A씨는 토지와 그 지상 건물(2개동)을 상속으로 취득하여 보유하다가 2017년에 해당 부동산을 ○○억 원에 양도했습니다. 위 2개동의 건물은 각각 1988년과 1989년에 신축되었고, 2개동 모두 건축물대장에 ‘근린생활시설’로 등재되었어요.

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A씨는 위 2개동 건물을 1개의 주택으로 보아​(응? 근린생활시설이라고 하지 않았었나?) ‘1세대 1주택 고가주택’을 전제로 양도소득세를 산정하여, 과세관청에게 2017년귀속 양도소득세 ○억 원을 신고 · 납부했습니다.

​2019년에 과세관청이 업무감사를 시행한 결과, 위 2개동 건물이 한 필지 내에 서로 다른 동으로 이루어져 있음을 확인하고 각 별개의 독립된 주택으로 보아 A씨의 위 부동산 양도가 ‘1세대 1주택 고가주택’ 비과세요건을 충족하지 못한다고 판단했어요.

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그래서 과세관청은 A씨 앞으로 과세예고통지서를 보냈고, A씨는 과세전적부심사를 청구했으나 과세관청으로부터 불채택결정을 받았습니다. 그러자, 과세관청은 A씨 앞으로 양도소득세 고지서를 보냈어요.

가산세를 포함하여 A씨가 2년 전에 낸 세금액수와 거의 같은 ○억 원짜리 납세고지서였죠.

​이에 A씨는 “위 건물 2개동은, 그 간격이 50㎝ 정도로 근접해 있고 각 동 건물의 1층은 공동으로 사용하는 창고로 연결되어 있으며, 담장이나 경계로 분리되어 있지 않고 공동의 진입로를 사용하였다.”

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“또, 주차공간과 정화조 및 수도 시설을 공동으로 사용했고, 재산세와 그 과태료도 하나의 건물로 보아 부과되어 왔으며, 건축물대장이나 부동산등기부도 1개로 등재되어 있어 이를 분리하여 양도하는 것이 불가능하다.” 라고 하면서

​또, “이러한 사정 등의 사정들을 종합하면, 위 2개동 건물은 동일한 생활영역 안에 있어 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 보아야 함에도 이를 2개의 주택으로 보아 양도소득세를 산정한 과세처분은 위법하므로 취소되어야 한다.” 라고 주장했습니다.

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심사청구 기각 후에 A씨가 행정소송을 제기했는데요 과연 법원의 판결은 어땠을까요?

​① 오늘 사건의 쟁점은 동일한 지번의 한 필지의 토지 위에 있는 별개의 건물인 2개동 건물을 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는지 여부임

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② 위 건물의 구조를 보면, 2개동은 물리적으로 분리되어 있고 각 동 건물별로 출입구가 별도로 있는데, 각 동 건물별로 수 개의 호실로 나누어져 있고, 각 호실도 독립적으로 구분되어 있음

​③ A씨는 창고, 정화조 및 수도 시설을 함께 이용하였다고 주장하나 이를 인정할 아무런 증거가 없고, A씨가 주장하는 위 사실이 인정된다고 하더라도 그와 같은 사정들만으로​

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④ 구조적으로 독립된 것으로 보이는 위 2개동 건물이 전체로서의 하나의 주거생활 단위로 제공된 건물로 볼 수 있는 것도 아님

​⑤ A씨가 위 건물을 취득할 당시부터 양도 당시까지 2개동은 각 동별로 수 개의 호실로 나누어져 제3자에게 지속적으로 임대가 이루어져 왔는데, 각 동 건물의 2층과 3층은 주택으로 사용되었고 나머지 층은 상가로 사용되었음

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⑥ 임차인들과 임대차계약을 체결할 때에도 각 호실별로 임대차계약이 체결되었는데, 임차인들이 각 호실 별로 주민등록상 전입신고를 하였고, A씨 또한 상가 임대료에 대한 부가가치세 신고를 하면서 2개동으로 나누어 신고하였음

​⑦ 1개동은 지층 1층, 지상 3층, 연면적 ○○○㎡ 규모의 건물이고, 다른 1개동은 지층 1층, 지상 4층, 연면적 ○○○㎡ 규모의 건물인데, 이러한 각 동 건물의 규모와 앞서 본 구조, 시설에 비추어 보아도

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⑧ 어느 한 동의 건물이 다른 동의 건물에 부속되는 시설이라고 보기 어려우므로, 각 동 건물은 구조적 · 기능적으로 독립된 건물로 보아야 함

​⑨ A씨는 2개동의 진입로가 하나만 존재하여 진입로를 공동으로 사용하고 있다고 주장하나, A씨가 주장하는 진입로 외에 2개동 중 1개동 건물로 바로 진입할 수 있는 진입로가 별도로 존재하여

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⑩ 각 동 건물은 진입로가 별도로 존재하는 사실이 인정되고, 해당 진입로가 A씨의 주장과 같이 통행할 수 없을 정도로 좁아 진입로의 기능을 할 수 없었다고 보이지도 않으며,

​⑪ 2개동이 사실상 진입로를 공유하고 있다고 하여도 그와 같은 사정만으로 각 동 건물의 물리적 구분가능성과 구조적 · 기능적 독립성이 인정되지 않는다고 볼 수 없음

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⑫ (중략) 건물에 대한 1개의 건축물대장이나 부동산등기부가 작성되었다고 하더라도 2개동이 각각 독립되어 그 실질에 있어​ 각각 1개의 주택에 해당하는 경우에는 독립하여 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 함

​A씨는 두 번의 재판에서 모두 패소하고 말았습니다. 양도소득세에서 1세대 1세대 비과세 규정의 위력은 그야말로 막강해요. 1세1주가 부인된 A씨는 위에서 말씀드렸듯 이미 낸 만큼의 세금인 ○억 원을 더 내야하니까요.

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앞부분에 제가 “응? 근린생활시설이라고 하지 않았었나?”라고 했습니다. 그도 그럴 것이 2개동 건축물대장의 층별 용도가 ‘다방, 표구점, 의원, 사무실’, ‘사진관, 소매점, 주차장, 계단, 화장실, 탁구장, 태권도장, 사무실’ 이랬거든요.

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그런데도 A씨는 왜 2개동 모두 주택이라고 주장했습니까? 그렇습니다, 판결내용 ⑤, ⑥에 나오는 것처럼 2개동의 2층, 3층을 건축물대장과 다르게 실제로는 주택으로 사용했다( & 주택사용면적 > 상가사용면적)는 것이죠.

아마도 과세관청도 이것은 이견이 없는 듯 해요. 또, 포스팅 제목처럼 건축물대장이나 등기부등본을 근거로 주장하는 것이 그것과 다른, 실제 현황을 누를 수는 없었고요.​

 

그렇다면, 2개동이 실제로는 1개 건물과 똑같다는 사정 역시 A씨가 제대로 증명해야만 과세를 취소시킬 수 있었을 거예요. 하지만, A씨가 근거로 제시한 증거들을 법원이 인정하지 않거나,

​설령 A씨 주장이 옳다고 하더라도 ‘그와 같은 사정만으로 각 동 건물의 물리적 구분가능성과 구조적 · 기능적 독립성이 인정되지 않는다고 볼 수 없다’ 라고 판단했네요.

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만약, A씨가 어떤 사정을 증명해 냈다면 오늘의 소송을 승리로 이끌 수 있었을까 생각해 보면서 사례소개를 마칩니다.

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

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