(최신, 종합소득세, 기타소득) 부동산매매계약 ‘위약금’도 세금내요? 그럼 중개수수료랑 명도비용은 비용처리 되나요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 기타소득(위약금)의 필요경비 인정여부와 관련 있는 종합소득세 사례 1건을 보려 합니다.

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3개월 전인 2020년 10월에 조세심판원 결정이 있었어요.

​A씨는 2017년에 토지 및 지상건물을 매도하기로 계약하고 계약금을 받았으나 위 매수계약을 체결한 사람이 잔금지급일인 2018년에 잔금을 지급하지 않아 위 계약은 해제되었습니다.​

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그래서 위 계약내용에 따라 위약금 명목으로 얻게 된 계약금 상당액에 대하여 A씨는 2018년귀속 종합소득세 신고에서 기타소득으로 신고했었다가,

(※ 실제로 이 세무신고를 하지 않았다가 몇 년 후에 가산세가 더해진 세금고지서를 받는 사람들이 굉장히 많은 사정에 비추어 보면, A씨의 이 세무신고는 칭찬받아 마땅합니다)

약 6개월 여가 지난 2020년이 되어서 위 계약과 관련하여 A씨가 공인중개사에게 지급한 부동산 중개수수료 및 당시 위 건물의 임차인들을 퇴거시키기 위하여 지급한 명도비용이 해당 위약금(기타소득)의 필요경비에 해당한다고 보아

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과세관청에게 종합소득세 경정청구서를 제출했는데, 과세관청은 ‘직접적인 관련’이 없어 필요경비에 해당하지 않는다며 A씨의 청구를 거부했어요.

​응? 부동산 계약이 깨졌을 때, 계약금이 위약금으로 된 것도 세금을 내나요? 라고 오늘 포스팅 제목처럼 묻는 분이 계실까 하여 관련 세법 규정을 아래와 같이 소개해 드립니다.

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｢소득세법｣ (2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것)

제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득 · 배당소득 · 사업소득 · 근로소득 · 연금소득 · 퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 위약금

나. 배상금

다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자

​과세관청은 “｢소득세법｣ 규정은 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액을 기타소득의 필요경비로 인정하고 있는데, 이는 비용(원인)으로 인하여

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수입(결과)이 발생할 경우 수입에 대응하는 비용을 필요경비로 인정할 수 있다는 의미로 해석하여야 하는바, A씨의 경우 중개수수료 및 명도비용으로 인하여 위 위약금(수입)이 발생하였다고 보기 어려워

​중개수수료 및 명도비용과 위 위약금 간에 직접적인 상관관계가 있다고 할 수 없으므로 A씨의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.” 라고 주장했어요.

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A씨가 불복하여 심판청구를 제기했는데요 과연 결과는 어땠을까요?

​① ｢소득세법｣ 규정은 기타소득의 필요경비를 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액’이라고 규정하고 있는바,

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② 중개수수료의 경우 부동산매매계약의 성립에 기여한 중개행위에 대하여 지급하는 금액으로 비록 부동산매매계약의 해제를 위하여 직접 지출한 비용은 아니라고 하더라도

​③ 이러한 중개행위가 없었다면 부동산매매계약의 체결뿐만 아니라 해당 계약의 해제에 따른 위약금 또한 발생하지 않았을 것이라는 사정을 감안하면 A씨가 지출한 중개수수료가 위 위약금에 대응하는 비용으로서

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④ 일반적으로 용인되는 통상적인 것이 아니라고 할 수 없으므로 과세관청이 해당 중개수수료가 위 위약금의 필요경비가 아니라는 전제 하에 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단됨

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⑤ 다만, (중략) 위 명도비용이 위 위약금의 필요경비가 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단됨

​A씨는 위와 같이 일부 인용결정을 받았으니, 기각결정을 받은 부분은 A씨의 선택에 따라 행정소송으로 가져갈 수 있습니다.

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양도소득세에서 기타필요경비를 따지는 규정 그리고 실무적인 사례들이 매우 복잡다양하고 또 어렵습니다. ‘이게 비용인정이 안 된다고?’ 라고 할 만한 것들이 꽤 많거든요.

아래 포스팅 같은 사례를 나중에 또 살펴 볼 기회가 있을 거예요.

(최신, 양도소득세) 장판교체와 욕실수리비용의 운명은? 그리고 취득가액으로 매매사례가액은

(A씨가 만약 행정소송을 하면 결과가 달라질 가능성이 존재하긴 하지만, 그럼에도 오늘의 심판결정만 놓고 보면)

임차인들에게 지급한 명도비용이 부동산과 무관합니까? 그렇지 않습니다, (직접적이 아니라도 최소한 간접적으로라도) 틀림없이 관련이 있죠. 그런데 왜 필요경비로 인정을 안 해줄까요?

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단순히 ‘해당 부동산과 관련 있다’ 는 것에 그쳐서는 필요경비 인정이 어렵다고 보아야 합니다. 관련성을 넘어서 ‘수입에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것’ 이어야만 경비인정이 된다는 말이예요. 실무적으로 이 판단이 매우 어렵죠.

​위에 소개해 드렸던 ｢소득세법｣ 규정 때문에 위약금이 A씨의 기타소득으로 과세되었는데, 그와 관련하여 중개사님에게 지급한 중개수수료 및 건물임차인에게 지급한 명도비용이 필요경비로 인정되는지가 오늘의 쟁점이었습니다.

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결정내용 ③ 부분 즉, “이러한 중개행위가 없었다면 부동산매매계약의 체결뿐만 아니라 해당 계약의 해제에 따른 위약금 또한 발생하지 않았을 것”을 주목할 필요가 있겠네요.

 

 

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