(양도소득세) 건축물대장에 ‘단독주택’이라고 되어 있고, 건물 전체를 하나로 양도했으니 ‘1세대 1주택’으로 봐야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 1세대 1주택 비과세 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2020년 11월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 지하 1층, 지상 6층짜리 근린생활시설 및 단독주택 건물과 그 부수토지에 관하여 2012년에 협의분할에 의한 상속을 원인으로 그 소유권을 취득했습니다.

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2016년이 되어서 A씨는 위 건물과 토지를 양도하고 위 건물이 단독주택이어서 1세대 1주택 비과세 요건에 해당한다며 양도가액 9억 원 초과 양도차익에 대하여만 양도소득세 납부세액을 계산하여 양도소득세를 신고 · 납부했어요.

​과세관청은 위 건물이 단독주택이 아닌 공동주택이어서 A씨가 거주한 1개 층을 제외한 나머지 층은 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는다는 이유로 2017년에 가산세를 더한 양도소득세 고지서를 A씨 앞으로 보냈습니다.

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제가 약 3년 전에 포스팅했던 아래 세무이슈가 떠오르네요. 왠 옥탑얘기냐구요?

(양도소득세, 과세동향) 다가구주택과 옥탑

​이에 A씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “주택 수 산정은 소유권을 기준으로 해야 하는데, 이와 무관하게 ｢건축법 시행령｣을 근거로 독립생활 여부에 따라 산정한 것은 조세법률주의 원칙에 위배된다.” 라고 하면서

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“특히, ｢소득세법｣이나 같은 법 시행령에 없는 공동주택 개념을 ｢건축법｣을 근거로 준용하는 것은 위법하고, 나에 대한 과세처분은 ｢민법｣에서 정한 일물일권주의에도 반하며,

​일반적으로 거래당사자가 부동산등기부등본을 기준으로 거래수량을 정하는 것에도 반한다.” 라고 주장했습니다. 지상 6층짜리이고 주택으로 사용한 층수가 1, 2개도 아닌데 이 주장이 통할까요?

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과연 법원은 A씨의 주장을 옳다고 했을까요?

​① (전략) 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면,

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② 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당함​(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 등 참조)

​③ 위 건물은 일반건축물대장상 지층과 1층이 각 소매점, 2층과 3층이 각 사무실, 4층, 5층 및 6층이 단독주택(1가구)으로 건축되어 있고, 주용도는 근린생활시설 및 단독주택으로 등재되어 있으나,

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④ 이러한 일반건축물대장의 내용과는 다르게 위 건물 중 2층부터 6층까지 각 층별로 각 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 있을 뿐만 아니라, A씨는 위 2층부터 6층까지를 모두 주거용 건물로 임대하여 수익을 얻었는데,

​⑤ 이처럼 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하는 것이 타당함

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⑥ (중략) 이 사건과 같이 A씨가 사실상 공동주택인 위 건물의 주거가능한 각 부분을 임대하여 수익을 얻는 경우에는 ‘1세대 1주택’ 비과세 규정을 적용하지 않는다고 하더라도 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 취지에 반하지 않음

​⑦ (중략) 위 건물은 실제 주택으로 쓰는 층수가 5개 층이어서 ｢소득세법 시행령｣에서 정한 “다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다”는 규정이 적용될 여지가 없고,

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⑧ (중략) A씨의 주장과 같이 건물을 하나의 매매단위로 양도하는 거래관행에 따라 1세대 1주택 양도의 경우 주택 수를 산정할 때 과세관행을 인정할 아무런 증거가 없음

​A씨는 3심 모두 패소했습니다. 제가 파악하기로, 현재까지 그 어떤 불복사건에서도 ‘다가구주택과 옥탑’ 세무이슈에 있어서 ‘세법이 왜 ｢건축법｣을 따라야 하냐?’ 라는 항변은 통한 적이 없어요.​

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즉, 양도소득세에서 주택 수 계산할 때, A씨 및 그의 소송대리인처럼 ｢건축법｣을 적용하면 안 된다 라고 주장해 봐야 결과를 바꿀 수는 없다는 것이죠.

​지금 지상 3층짜리 건물 꼭대기 층에 옥탑이 있는 경우 양도소득세 과세된 사례가 엄청나게 많습니다. 그런데 지상 6층짜리요? 3개 층은 상가이고, 3개 층은 건축물대장에 단독주택으로 되어 있으니까 통할거라고요?

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안타깝지만 지금 지상 3층(+1층)짜리 건물도 판판이 납세자가 지고 있습니다. 세무사로서 그 입장이 이해되고도 남음이 있지만, 이 세무이슈에서는 납세자에게 유리한 결과를 예상하기는 어려워 보여요.

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

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