(부가가치세, 사업양도) 임대차계약을 승계했으니 임대사업의 ‘포괄양도’가 맞죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​

오늘은 사업의 양도와 관련된 부가가치세 사례를 보려 해요.

​​

작년인 2020년 12월에 대법원 선고가 있었습니다.

​A씨는 2008년에 부동산 신축판매 및 분양, 임대업으로 한 사업자등록을 한 다음, 본인 소유 토지 위에 지하 1층, 지상 3층의 근린생활시설 건물을 신축하여 2010년에 해당 건물에 대해 사용승인을 받았습니다.​

​

2012년에 A씨는 3명의 공동양수인들과 사이에 위 토지와 건물을 ○○억 원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 그들에게 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 이 양도에 대해 부가가치세 신고를 하지는 않았어요.

​2017년에 과세관청은 A씨의 위 부동산 양도가 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 보아 가산세를 더한 부가가치세 고지서를 보냈고, A씨는 심사청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다.

​​

A씨는 “나는 위 건물에서 임대업을 영위하다가 위 토지 및 건물을 목적으로 한 임대차에 관한 권리의무를 3명의 공동양수인들에게 포괄적으로 양도하였으므로, 위 양도는 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는

​‘사업의 양도’에 해당하여 부가가치세의 과세대상이 아니다. 따라서 위 토지 · 건물의 양도가 부가가치세의 과세대상인 재화의 공급임을 전제로 한 과세처분은 위법하다.” 라고 주장했어요.

​​

관건은 ‘사업의 양도’에 해당하는지 여부입니다. 과연 법원은 A씨의 주장을 인정했을까요?

​① ｢부가가치세법｣ 및 같은 법 시행령에서 말하는 ‘사업의 양도’라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적 · 인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 의미하는 것으로, 그 사업은 인적 · 물적시설의 유기적 결합체로서

​​

② 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있어야 하고, 양도대상이 단순한 물적 시설이 아니라 이와 같은 유기적 결합체라는 사실은 부가가치세에 있어서 과세장해사유로서 그에 대한 증명책임은 납세의무자가 짐(대법원 1998. 7. 10. 선고 97누12778 판결, 대법원 2006. 4. 28. 선고 2004두8422 판결 등 참조)

​③ (중략) 위 매매계약서에는 3층 임대료 전세금 및 월 임대료를 매수인이 승계하기로 한다는 기재가 있을 뿐, 위 건물의 임대업에 관련한 자산, 부채, 영업권 또는 인적설비 등의 평가가 있었다고 볼 만한 기재가 전혀 없고,

​​

④ 어디에도 공동양수인들이 A씨의 사업을 포괄적으로 양수하거나 사업과 관련된 권리 · 의무 일체를 양수하는 등의 내용은 없으며, 달리 양도 당시 A씨와 공동양수인들 사이에 A씨가 영위하던 부동산임대사업을 포괄적으로 양도 · 양수한다는 내용의 약정이 있었음을 인정할 객관적인 자료가 없음

​⑤ 공동양수인들이 위 토지 및 건물을 양수한 이후 A씨가 영위하던 부동산임대사업을 그 동일성을 유지하면서 지속적으로 영위하였음을 인정할 만한 뚜렷한 사정이 없음

(중략)​

​

⑥ A씨가 양도 이전에 위 건물 중 3층에 관한 임대차계약을 체결하였다거나 양도 무렵 위 건물 중 2층에 관한 임대차 기간 3개월의 단기 임대차계약을 체결하였다는 사정,

​⑦ 공동양수인들이 양도 당시 3층에 관한 임대차계약을 승계하였다는 등의 사정만으로 공동양수인들이 A씨의 부동산임대사업을 포괄적으로 양수받아 위 건물을 임대사업에 계속하여 사용하였다고 인정하기 어렵고,

​​

⑧ 그 밖에 A씨가 제출하는 모든 증거를 살펴보아도 그렇다고 보아 줄 수가 없으며, 사업양도의 경우에 일반적으로 자산 · 부채의 평가와 영업권의 평가 등이 중요한 요소로 작용하는데,

​⑨ 양도 당시 양도목적물인 위 토지 및 건물의 매매대금에 대한 평가 이외에 A씨가 영위한 부동산 임대업과 관련한 영업권 등의 평가가 이루어졌다고 볼만한 사정이 없음

​​

⑩ 위 사정들을 종합하면, A씨가 영위하던 부동산임대업에 관한 권리의무가 그 동일성을 유지하면서 포괄적으로 양도된 것이 아니라, 그 사업에 제공되던 특정재화인 위 건물 및 토지가 매도된 것이라고 봄이 타당함

​A씨는 3심 법원으로부터 모두 원고 패소판결을 받았습니다.

​​

A씨 주장을 뒷받침할 만한 근거가 아예 없었던 것은 아니었어요. 위 건물 3층에 관한 임대차계약을 공동양수인들이 승계한다는 내용은 분명한 포괄양도의 요소로 볼 수 있습니다.

​그럼에도 A씨는 포괄양도 즉, 사업의 양도로 인정받지 못했어요. 근본적인 패배의 원인을 위 판결내용 ⑧, ⑨에서 찾을 수 있을 것 같습니다.

​​

단순히 매매목적물 가격의 평가를 넘어서 매도사업의 자산 · 부채의 평가와 영업권, 인적설비 등의 평가가 수반되지 않는다면 ‘사업과 관련된 권리 · 의무 일체’가 승계되었다고 보기는 어려울 거예요.

​​

사업의 양도라고 판단했다면, 과세관청이 사업양도가 아니라고 공격할 것에 대한 대비를, 사업의 양도가 아니라고 판단했다면 그 판단을 뒷받침할 증빙자료와 논리를 충실하게 준비하지 않으면 이렇게 5년이나 지나서 세금을 내야할 처지가 되는 것입니다.

가산세를 포함하여 A씨가 위 부동산을 매각한 매매대금의 약 10%에 해당하는 ○억 원을 부가가치세로 납부하게 되었네요.

​다만 한 가지 경계할 것은, 가령 차용증이나 금전소비대차 계약서가 없다는 이유 만으로 덮어놓고 대여차입이 아닌 증여라고 보나요? 1년 중 183일 이상 해외에 체류하기만 하면 더 볼 것도 없이 세법상 비거주자입니까?

​​

그렇지 않죠. 제반 사실관계를 종합적으로 보아 판단해야 한다가 정답일 것입니다. 같은 논리로 ‘영업권에 대한 가치평가가 없었다면 무조건 포괄양수도가 아니다 ’ 라는 말 역시 늘 정답은 아닐 것입니다.

 

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

 

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화