(양도소득세, 매매사례가액) 모든 것은 ‘대금청산일’ 기준입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 매매사례가액 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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올해 5월에 제1심 행정법원 판결이 있었습니다.

​오늘 사례를 올바르게 판단하려면 반드시 이 세법규정을 알아야만 해요. 어라? 양도소득세 이야기인데 왜 상속세, 증여세 세법규정을 알아야 합니까?

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｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 (평가의 원칙등)

③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지​(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적​(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것​

(제2호 규정 생략)

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‘동일 또는 유사재산’이 2개 이상이면 무엇이 1순위 판단기준인가요? 그럼, 오늘 사례로 같이 가 보시죠.

‘양도소득의 부당행위계산’ 부인 규정에 따라 ‘저가양도’로 본 과세관청이 2023년에 A씨 앞으로 납세고지서를 보내자, 이에 불복한 A씨가 이의신청과 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했습니다.

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“｢소득세법｣에 따른 양도차익의 계산은 대금청산일이 기준이므로, 내가 양도한 아파트의 대금청산일을 기준으로 가장 가까운 비교물건 ㉡의 매매사례가액을 시가로 보거나 적어도 비교물건 ㉡과 비교물건 ㉢ 매매사례가액의 평균액을 시가로 보아야 한다.”​

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과연 A씨의 주장은 인정되었을까요?

① (전략) 이번 사건에서 보건대, 비교물건 ㉠은 A씨 양도아파트와 같은 동, 중층부에 위치하고 면적과 공동주택가격 차이가 가장 적어 위 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣에서 정한 요건에 부합하므로, 과세관청이 비교물건 ㉠의 매매사례가액을 시가로 본 것은 적법함

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② (중략) 부당행위계산부인 여부가 문제되는 경우의 유사매매사례 재산의 시가를 정함에 있어서는 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 규정 및 위 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣에 의하여야 할 것이고,

​③ (중략) A씨가 제시한 비교물건 ㉡과 과세관청이 유사매매사례 재산으로 본 비교물건 ㉠ 중 A씨 양도아파트와 공동주택가격 차이가 더 적은 것은 비교물건 ㉠인 사실이 인정되므로, 과세관청이 비교물건 ㉠의 거래가액을 기준으로 삼은 것은 적법함

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④ 위와 같은 사정들을 고려하면, 과세관청이 부당행위계산 부인규정에 따라 A씨의 양도가액 12.##억 원을 부인하고, 유사매매사례가액인 비교물건 ㉠의 매매사례가액 14.#억 원을 시가로 보아 이루어진 양도소득세 부과처분이 위법하다고 볼 수 없음

A씨는 위와 같이 과세관청에게 패소했고, 사건은 그대로 확정되었습니다.

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세법을 정확하게 알지 못하면, A씨 주장이 꼭 옳은 말 같아요. 양도시기가 매매계약체결일이 아닌 잔금청산일이라는 측면에서도 A씨 주장이 틀리지 않은 것만 같습니다. 하지만 결과는 어땠나요?

​소개를 생략한 A씨 주장 중에 “2020년 7월에 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회한 후 비교물건 ㉡의 거래사실을 확인 후 내가 양도한 아파트보다 공시가격이 높고, 동 및 층수, 주변 환경 등이 비교우위에 있음을 확인한 후 비교물건 ㉡의 거래가액 95% 수준으로 양도가액을 산정했다.” 라는 부분이 있습니다.

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시가(소위 ‘시세대로’) & 양도세 5% Rule 이 2가지 사항을 A씨(최소한 그의 대리인)가 아주 잘 알고 있었다고 짐작되는 대목이예요. 또 “인근 공인중개사 사무소를 방문하여 유사매매사례가액을 조사했다”는 주장으로 미루어, 2020년 7월 매매계약체결 당시 비교물건 ㉠이 국토부 실거래가 공개시스템에서 조회되지 않았다고 저는 추측해 봅니다.

​그러나, “비교물건 ㉠의 매매사례가액 14.#억 원이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 시점은 예정신고기한(2020년 10월 31일) 내에 있으므로, A씨는 예정신고 기한 내에 당초 예정 신고한 양도대금 12.##억 원보다

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높은 매매사례가액이 발생하는 경우 그 양도가액이 부인될 수도 있다는 사정을 충분히 예측할 수 있었던 것으로 보인다.” 라고 행정법원은 판시했습니다. A씨 입장에서는 매우 매몰차게 느껴지면서도 야속하게 느낄 판결문을 받고 말았네요. 이게 과연 누구의 잘못입니까?

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양도소득세, 상속세, 증여세 문제에서 유사매매사례가액을 시가라고 주장하시겠습니까? 세법 규정을 똑바로 숙지하더라도 ‘정보의 불균형’이라는 결정적인 약점을 극복하기가 매우 어려울 수도 있습니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 부당행위계산) 아파트에 ‘5% Rule’ 적용 사례를 보시죠.

(상속세, 유사매매사례가액) 국세청 홈페이지에도 안 나왔던 가액입니다.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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