(증여세, 부동산 무상사용) 기준시가 말고 임대보증금을 기준으로 계산해야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 부동산 무상사용이익 증여세 사례 1건을 살려보려 해요.

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작년인 2024년에 대법원 판결이 있었습니다.

(증여세) 부모가 자녀들의 전셋집을 얻어주었다면?

부모가 자녀의 전셋집을 얻어준 경우의 세금사례를 살펴보았던 위 포스팅을 먼저 보고 오시면, 오늘 사례 이해에 도움이 될 거예요. 이어서 오늘 과세의 근거가 되는 법률 규정을 살펴본 다음, 오늘 사례로 같이 가시죠!

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｢상속세 및 증여세법｣ 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)

① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

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A씨는 2012년부터 2021년까지 약 9년여 동안 자신의 아버지 소유의 아파트에 무상으로 거주했습니다. 딱히 특별하다고 보기는 어려운, 평범해 보이는 사실관계죠?

< 유의 : 이 증여세 과세처분이 있었으니, A씨 아버지는 이 아파트에 거주하지 않았다는 사실을 짐작할 수 있어요 >

2021년에 과세관청은 ‘A씨가 특수관계인 소유의 부동산을 무상으로 사용하여 이익을 얻었다’고 보아 ｢상속세 및 증여세법｣과 같은 법 시행령 규정에 따라 2012년 4월 30일자 공동주택가격 ○○억 원을 기준으로 증여이익을 계산한 다음, 2종류의 가산세를 더해서 A씨 앞으로 ○천만 원짜리 증여세 납세고지서를 보냈습니다.

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증여이익을 어떻게 계산했을까요? 관련 세법 규정을 한 번 보겠습니다.

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｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)

③ 법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

④ 법 제37조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 1억원을 말한다.

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｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제10조(부동산 무상사용 이익률 등)

② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 연간 100분의 2를 말한다.

③ 영 제27조제3항 전단에서 “기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다.

​무슨 세금계산이 이렇게 어려운 걸까요? ‘공동주택가격 20억 원’짜리로 계산하는 예시가 바로 아래 도표와 같습니다.

실거래 매매가액도 아니고 공시가격 20억 원인데, 5년 합계 이익금액 수준이 1억 5천만 원이라고? 정말 이 숫자가 맞아요? 네, 맞습니다. 물론, 오늘 사례에서 위 아파트의 2012년 당시 공동주택가격 20억 원이 아녜요.

※ 2017년부터 2021년까지의 사용기간은 왜 과세하지 않았을까요? 과세관청이 과세한 시점은 2021년입니다. 제가 표시하지 않은 월일을 따져보면, 과세시점 당시 아직 ‘5년’ 요건이 안 되었어요.

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이 증여세 납세고지서를 받은 A씨는 불복하여 이의신청과 심판청구를 거친 다음 과세관청을 상대로 행정소송을 제기하면서 이렇게 주장했어요.

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“｢소득세법｣, ｢상속세 및 증여세법｣ 규정에 따라 소득세를 우선 과세하고 보충적으로 증여세를 과세해야 하는데, 과세관청은 그러하지 않았다. 설령, 증여세를 과세하더라도 2012년 당시 공동주택가격이 아니라 2009년 당시 아파트 임대보증금을 기준으로 증여이익을 계산해야 한다.”

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‘2009년 당시 아파트 임대보증금’은 ‘2012년 당시 공동주택가격’의 약 30% 수준이어서 A씨가 두 번째 주장을 한 것인데요 과연 법원의 판결은 어땠을까요?

​① (전략) ｢소득세법 시행령｣에서 ‘특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우(※ 이 때는 종합소득세 과세). 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다(※ 이 때는 종합소득세 과세제외)’고 규정하고 있음​

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② (중략) 소득세와 증여세 관련 규정은 그 취지와 적용대상이 전혀 다르므로, 따라서 특수관계인 사이에 부동산을 무상으로 사용하게 한 경우, 부동산 소유자에 대해서는 소득세가 과세되고, 부동산 사용자에 대해서는 증여세가 과세되는데, 다만 ｢소득세법 시행령｣에서

​③ 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 (해당) 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 부당행위계산 부인의 적용대상에서 제외하고 있는 관계로 이러한 경우에 부동산 소유자에게 소득세를 과세하지 않을 뿐이고, 부동산 사용자에 대한 증여세 과세에는 아무런 영향이 없음

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④ 이 사건에 관하여 보건대, A씨가 그의 부친 소유의 아파트를 무상으로 사용하였음은 앞서 본 바와 같으므로, A씨에 대해서는 ｢상속세 및 증여세법｣ 규정이 적용되어 증여세 납세의무가 발생하고, 다만 A씨가 주택인 위 아파트에서 실거주(※ ‘A씨 아버지의 실거주’가 아닙니다)한 이상 A씨 부친에 대해서는 ｢소득세법 시행령｣이 적용되어 소득세 납세의무가 발생하지 않을 따름임

​⑤ (중략) ｢상속세 및 증여세법｣ 규정은 수증자에게 ｢소득세법｣에 따른 소득세 등이 부과되거나, 소득세 등이 비과세 · 감면되는 경우에 증여세를 부과하지 않도록 규정하여 이중과세를 방지하기 위한 것으로, 수증자(이 사건에서 A씨)가 아닌 다른 사람(이 사건에서 A씨의 아버지)에게 소득세 등이 부과되거나 비과세 · 감면되는 경우에는 적용될 여지가 없음

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⑥ (중략) 따라서 위 아파트의 무상사용과 관련하여 수증자(부동산 무상 사용자)인 A씨에게 소득세가 부과되거나 소득세 등이 비과세 · 감면되는 경우에 해당하지 않으므로, A씨에 대한 증여세 과세와 관련하여 위 ｢상속세 및 증여세법｣ 규정이 적용될 여지가 없음

⑦ (중략) A씨는 무상사용이익을 산정함에 있어 위 아파트의 가액(공동주택가격)이 아니라 A씨 부친이 2009년부터 2011년까지 과거 임차인에게 임대할 당시 지급받은 임대차보증금을 기준으로 하여야 한다고 주장하나,

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⑧ 이는 ｢상속세 및 증여세법｣에서 정한 부동산가액에 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣에서 정한 비율과 환산율을 적용하여 무상사용이익을 산정하도록 한 상증세법령의 규정을 자의적으로 해석한 것에 불과하므로, A씨의 이 부분 주장도 이유 없음

​⑨ 또한 A씨는, 자신에 대한 증여세 산출세액이 1억 원에 미달하므로 증여세가 부과되어서는 안 된다는 주장도 하나, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 규정은 부동산 무상사용이익이 1억 원 이상인 경우에 증여세를 부과하도록 규정하고 있는데,

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⑩ A씨의 부동산 무상사용이익이 1억 원 이상이므로, 그에 따른 증여세 산출세액이 1억 원 이상인지 여부와 관계없이 A씨의 증여세 납세의무가 발생하는 것임. A씨의 주장은 모두 이유 없으므로 기각하기로 함

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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소유자가 실거주하지 않으면, 상가도 아닌 주택인데도 이렇게 증여세를 내야 합니까?

위에서 보신대로입니다. 부모가 자식에게 반대로 자식이 부모에게 집을 마련해주고 소유자는 실거주하지 않으면서, 위에서 보신 “5년치” 계산식에 따라 산출된 무상사용 이익금액이 1억 원을 넘게 되면 과세관청은 이 세법조항을 떠올릴 거예요.

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그럼 거꾸로 부동산 무상사용이익 증여세 과세요건을 보셨으니, 어떻게 하면 이 세금을 내지 않을 수 있을까 하는 대비책도 생각할 수 있겠죠?

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으이구, 소유자가 거주 못할거면 깔끔하게 자식 앞으로 아파트를 사 주지~

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→ 정말요? 자식 스스로 취득한 자금이라는 소명에는 문제 없으시죠?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(증여세) 부모-자식간 ‘전세계약’하면 증여입니까? 4.3억 원짜리 아파트를 부담부증여할 때 ‘

(최신, 증여세, 비과세) ‘통상 필요하다고 인정되는’ 금액이 대체 얼마입니까?

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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