(양도소득세, 1세대 1주택) 내 명의 주택은 1채 뿐인데요? 그리고 분양권과 상속주택 특례규정

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 1세대 1주택 비과세 관련 양도소득세 유권해석사례​ 2건을 보려 해요.

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작년인 2020년 11월과 12월에 국세청의 유권해석이 있었어요.

[제 목]

주택을 양도한 후 전 배우자로부터 재산분할로 주택을 이전받은 경우 양도한 주택의 비과세 여부

-> 국세청이 2019년의 기존 해석사례를 참고하라는 답변을 했기에, 그 기존 해석사례를 아래에서 보도록 하겠습니다.

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[사실관계]

○ 2018년 5월 이혼 및 재산분할 청구소송에 대한 법원의 조정이 성립함

- 조정내용 : 신청인과 배우자는 이혼하되, 배우자 명의의 B주택(2011년 4월 취득)은 재산분할 원인으로 신청인에게 소유권 이전하고, 신청인은 본인 명의의 A주택(2012년 11월 취득)을 매도하여 ○억 원을 배우자에게 지급하기로 함

​○ 신청인은 법원의 조정내용에 따라 본인 명의의 A주택을 2018월 10월 매도하여 ○억 원을 배우자에게 지급하고,

- 배우자는 B주택을 2018년 10월 재산분할 원인으로 신청인에게 소유권이전등기함(등기원인일은 조정성립일인 2018년 5월임)

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[질의내용]

○ 배우자와 이혼 후 본인 명의로 1주택만 보유한 상태에서 해당 주택을 양도한 다음, 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 전 배우자로부터 다른 주택을 이전받은 경우 당초 양도한 주택의 1세대1주택 비과세 여부

[답변내용]

위 사전답변 신청의 경우, 재산분할로 소유권이전한 B주택은 A주택 양도일 현재 신청인 소유 주택으로 보아 A주택 양도에 대하여 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것으로, A주택 양도는 해당 규정에 따른 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

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결론은 1세대 1주택이 아니었네요. 우선 시간순서로 사건을 정렬해 보겠습니다.

​위에서 신청인은 배우자와 이혼 후 신청인 명의로 1주택(A주택)만 보유한 상태에서 이혼 법원조정내용에 따라 그 1주택(A주택)을 양도한 다음, 그 양도대금을 전 배우자에게 주었어요.

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이 때, 신청인은 1주택자니까 2018년 10월에 신청인의 A주택 양도는 당연히 1세대 1주택 비과세대상이 맞죠 라고 묻고 있는 것입니다. 그렇습니까? 아니라는 것이죠. 왜, 안 됩니까?

​재산분할 즉, 공유물분할의 정체를 제대로 알아야 이해가 됩니다. 외관상 A주택 양도 당시 신청인 명의의 주택이 1채 뿐인 것은 자명하니까 충분히 혼동할 수 있다고 생각해요.

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A주택과 B주택 모두 그 소유명의에도 불구하고 신청인과 배우자의 공유재산이라고 보아야 이 상황이 이해가 됩니다. 공동재산이 아니라면 왜 재산분할로 소유권을 넘겨주겠습니까?

(※ 다만, 위의 법원조정내용은 제반 세금문제는 깊게 고민하지 않은 것이라고 저는 생각해요)

​다만, 공동재산이고 재산분할이기 때문에 배우자가 신청인에게 B주택의 소유권을 넘겨 준 것은 ｢소득세법｣에서 정한 양도가 아니어서 양도소득세 과세대상이 아닙니다.

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어라? 그럼 A주택을 양도하고 신청인이 배우자에게 그 양도대금을 준 것도 양도가 아닌 것으로 보아야 할까요? 그 답은 바로 아래 사례에서 구할 수 있을 것 같아요.

 

(최신, 양도소득세) 위자료는 과세하지만 ‘재산분할’은 과세 안 한다면서요?

[제 목]

분양권을 보유하던 세대가 1주택을 상속받은 후 완공된 주택을 양도하는 경우 비과세 적용 여부

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[사실관계]

○ 신청인은 2013년 3월 C주택 분양계약 체결

○ 2013년 4월 ~ 2014년 7월 C주택 분양계약의 1~6차 중도금 납입

○ 2014년 10월 D주택 상속받음(상속개시 피상속인과 당시 별도세대임)

○ 2015년 3월 C주택 잔금납입(취득)

○ 2019년 12월 C주택 양도

​[질의내용]

국내에 1분양권을 보유하던 세대가 1주택을 상속받은 후, 해당 분양권에 의하여 취득한 주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제2항이 적용되는지 여부

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[답변내용]

귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1개의 분양권을 보유하고 있던 1세대가 주택을 상속받은 후 해당 분양권에 의하여 취득한 주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제2항에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

​먼저 특례규정을 먼저 봐야겠습니다. 분량이 좀 길어요.

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｢소득세법 시행령｣ 제155조 (1세대1주택의 특례)

② 상속받은 주택[법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).

​이 특례규정은 상속주택을 먼저 양도하면 안 되고, 일반주택(그 밖의 주택)을 먼저 양도해야만 적용받을 수 있습니다.

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자, 위에서 C주택의 취득시점은 언제입니까? 2013년입니까? 아닙니다. 2015년 3월입니다. 그러면 2013년부터 2015년 3월까지 아니 더 구체적으로 D주택을 상속받을 당시에는 뭐였죠? 그렇죠, 분양권입니다. 조합원입주권은 아니예요.

출처 : 기획재정부 발간 ‘2021년부터 이렇게 달라집니다’

양도소득세에서 올해 취득분부터 주택 수 계산에 포함되는 분양권을 조합원입주권과 구별할 줄 알아야 할 거예요. 왜냐하면 C주택이 만약 분양권이 아니라 조합원입주권이었다면 위 유권해석의 답변내용이 달라졌을 수도 있기 때문입니다.

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분양권도 이제 2021년부터 조합원입주권과 같이 주택으로 취급하는데, 왜 특례규정에서는 분양권을 일반주택(그 밖의 주택)으로 보지 않을까요? 이게 인정되려면 ｢소득세법 시행령｣이 개정되어야 하겠죠?

 

 

" 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! "

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