(양도소득세, 감정평가액) 대출 목적으로 감정평가를 받았어도 세금계산에 사용할 수 있습니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

오늘은 ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때’와 관련된 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

​​

작년인 2020년 10월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​A씨 부부는 2018년에 A씨 소유 토지와 그 지상의 A씨 배우자 소유 건물을 각 양도하고, A씨는 토지에 대한 양도소득세를, A씨 배우자는 건물에 대한 양도소득세를 각각 신고했습니다.

​​

2019년에 과세관청이 A씨에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 A씨의 신고 양도가액과 기준시가 차이가 기준시가의 30% 이상이어서 ‘토지와 건물가액이 불분명한 것’으로 보아

​감정평가액을 기준으로 토지 및 건물 양도가액을 안분계산하여 A씨 토지의 양도가액을 경정하여 과세예고통지를 거쳐 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 고지서를 보냈어요.

과세관청은 아마도 ‘A씨의 양도가액 up, A씨 배우자의 양도가액은 down’ 처리했을 것 같습니다.

​

‘기준시가의 30% 이상 차이’, ‘토지와 건물의 가액이 불분명하다’ 라는 얘기는 대체 무엇이기에 과세관청이 막 함부로 A씨의 신고내용을 부인하고 납세고지서를 보낸 것일까요?

(양도소득세) 일괄양도한 경우 양도가액 계산은? (feat. 토지·건물 일괄공급 관련 2019년부터 시행

​토지와 건물을 함께 양도했을 때, 각각의 양도가격을 특정인의 마음대로 처리할 수 없는 이유가 바로 여기 있었네요.

​​

과세관청은 “A씨 배우자가 신고한 위 건물 양도가액은 감정평가금액으로 안분한 가액에 비하여 1천% 이상 높은 가액으로서 특수관계가 없는 일반인 간의 부동산 거래라고 보기 어렵고,

​위 토지 및 건물의 양수자는 병원건물 신축부지가 필요하였을 뿐이므로 위 건물의 가액은 중요하지 않았다고 진술하였고, 위 토지 및 건물 매매가액에 관계없이 매매계약서에 날인한 것”이라고 진술하기도 했다.” 라고 주장했습니다.

​​

또, 과세관청은 “A씨는 우리가 적용한 감정가액이 위 양수자가 대출 목적으로 평가받은 것이어서 객관적이지 않고 불합리하다고 주장하지만, 해당 감정가액은 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 것으로 A씨의 주장은 이유 없다.” 라고도 주장했어요.​

​

A씨의 심판청구로 사건은 조세심판원에 넘어왔는데요 과연 결론은 어땠을까요?

​① ｢소득세법｣에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 소정의 기준에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는

​​

② 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정되어 있고, ｢소득세법｣과 같은 법 시행령 및 ｢부가가치세법 시행령｣에서는 토지와 건물의 기준시가가 모두 있는 경우

​③ 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 감정평가가액(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 하도록 규정되어 있는바,

​​

④ 위 토지 및 건물은 그 양도시기가 속하는 과세기간에 평가된 감정평가가액이 존재하므로 과세관청이 기준시가보다 이를 우선 적용하여 위 토지와 건물의 양도가액을 감정평가가액의 비율로 안분계산하여야 한다고 판단됨

​⑤ 다만, 양도가액의 안분계산의 기준이 되는 감정가액과 관련하여, ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 감정평가법인이 한 감정평가액이라 하더라도 그 감정평가액을 ｢부가가치세법 시행령｣ 규정에 의하여

​​

⑥ 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 보기 위해서는 감정평가가 적정한 감정 방법에 따라 행하여진 것으로서 공정성과 합리성을 갖추어야 하는바, 과세관청이 적용한 감정평가액은

​⑦ 위 토지 및 건물을 담보로 대출받기 위한 목적으로 평가한 것이고, A씨가 제시한 위 토지 및 건물과 연접한 토지의 감정평가가액과 차이가 나는 사정 등을 감안할 때

​​

⑧ 과세관청이 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 (별도로) 산정된 감정가액에 따라 위 토지와 건물의 양도가액을 안분계산하여 과세처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단됨

​A씨는 위와 같은 재조사 결정을 받았습니다. 위 심판결정에 따르면 과세관청이 적용한 감정평가액은 A씨의 양도소득세 계산에 사용할 수 없으니 다시금 부동산 감정평가가 이뤄지겠죠?

​​

그렇게 새로 감정평가를 한 감정가액으로 다시 세금계산이 될 텐데, 아마도 처음 부과된 세금보다는 일정액이 줄어들 것으로 예상(※불복청구 결과 납세자가 당초보다 더 불이익하게 처분받을 수는 없음)해 볼 수 있겠습니다.

​저는 과세관청의 주장이 터무니 없다고 생각하지 않습니다. ‘대출에 사용된 감정평가액을 세금계산에 사용할 수 없다’ 라는 세법 규정이 있는 것도 아니고요.

​​

제가 볼 때, 오늘 사례에서의 결정적인 부분은 바로 결정내용 ⑦에 나오는 ‘A씨가 제시한 위 토지 및 건물과 연접한 토지의 감정평가가액과 차이가 난 부분’이라고 생각합니다. 아마 그 차이가 유의미했던 것 같아요.

​이런 경우도 있는 것입니다. 예를 들면 비상장주식 평가에 대해 과세관청이든 납세의무자든 각자에게 유리하면 즉, 과세관청은 세금을 추가로 부과할 수 있다면 또는 납세의무자는 세금을 줄일 수 있다면,

​​

때로는 매매사례가액을 주장하기도 하고, 때로는 보충적 평가액이 옳다고 할 수 있으며 또 다른 가격을 내세울 수도 있는 거예요. “언제나 늘 과세관청은 비상장주식을 보충적 평가액만으로 판단한다.”는 말은 그래서 틀린 것입니다.

​마찬가지로 오늘 사례만을 갖고 ‘대출받을 때의 감정평가액은 항상 세금계산에 사용할 수 없다’ 라고 함부로 결론내리시면 틀릴 수 있다는 말씀을 꼭 드리고 싶어요. 당연히 반대로 ‘무조건 세금계산에 사용해야 한다’ 는 말도 틀리겠죠?

​​

오늘 포스팅 제목은 맞을 수도 또는 틀릴 수도 있습니다. 모든 사안은 구체적인 사실관계에 따라 그 결론이 모두 제각각인 것이니까요.

​

​그럼에도 많은 분들은 이런 ‘그때그때 달라요’라는 말을 썩 좋아하지 않으시더라고요. ‘A하면 무조건 B다’ 이런 식이 훨씬 쉽고 간편하니 그렇겠지만, 실무는 그렇지 않은 것이 훨씬 많습니다. 그래서 제가 열심히 세금사례들을 연구하고 있는 것 같아요.

 

" 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 "

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화