(양도소득세) 딱 18일 뿐인데, ‘3주택 중과세’라니 너무나 가혹하잖아요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 3주택 중과세율 적용 양도소득세 사례 1건 + 1건을 보려 해요. 최근에 이런 1세대 3주택의 양도소득세 불복 사례들을 자주 보게 됩니다.

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올해인 2022년에 대법원 판결이 있었어요.

​A씨는 1984년에 토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축하고, 1988년에 본인 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. 이 부동산은 상가와 주택으로 함께 사용하여 ㉠겸용주택이었는데 주택 면적이 더 넓었고, 양도소득세에서는 당연히 A씨의 주택수에 포함됩니다.

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2017년에 A씨는 ㉡오피스텔을 추가로 취득한 후, 같은 해에 ㉠겸용주택을 ○○억 원의 양도가액으로 매도하는 계약을 체결했습니다. 어, 일시적 1세대 2주택의 요건을 충족했을까요?

​그런데, A씨는 ㉠겸용주택을 양도하기 18일 전에 ㉢아파트를 A씨 배우자와 각 1/2 지분으로 소유권을 취득했습니다. 응? 이러면 A씨는 1세대 3주택자 아닌가요? 주택 3채를 바로 위에 시간 순서대로 정리해 보았습니다.

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A씨는 ‘㉡오피스텔은 양도소득세에서 주택수에 포함되지 않고, ㉠겸용주택 1주택만 소유한 상황에서 ㉢아파트를 취득한 후에 ㉠겸용주택을 양도했으니, 나는 일시적 1세대 2주택자다’ 라는 입장으로,

‘1세대 1주택 비과세 규정’ 및 ‘1세대 1주택자용 장기보유특별공제율 80%’를 적용하여 양도소득세 및 지방소득세 합계 ○억 원을 신고 · 납부했어요. 물론, 상가 부분은 주택에 대한 비과세 및 장특이 적용되지 않도록 주택/상가 부분은 양도가액을 안분계산하여 잘 신고했고, 오늘의 쟁점은 주택/상가 안분문제가 아닙니다.

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과세관청은 어디에 주목했을까요? 그렇습니다, 바로 ㉡오피스텔을 A씨와 달리 주택으로 보았습니다. 이렇게 되면 상황이 어떻게 달라집니까? 네, A씨의 생각과는 다르게 A씨는 ‘일시적 1세대 2주택자’가 아니예요.

​2018년에 과세관청은 “A씨가 ㉠겸용주택을 양도할 당시 ㉢아파트 외에 주택 용도의 ㉡오피스텔을 소유하고 있음을 전제로 1세대 3주택 중과세 대상자에 해당하여 1세대 1주택 고가주택 비과세요건을 충족하지 않는다’고 보아

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1세대 1주택 고가주택 비과세신고를 부인하고, 주택 양도분에 대하여 양도소득세율 40%에 10%p(※ 2018년 3월 31일 전 양도분이라서 3주택 중과세율이 20%p가 아닌 10%p입니다)를 가산한 50%의 세율을 적용하며 장기보유특별공제율은 당초 80%에서 30%로 경정한 다음 2종류의 가산세를 더하여 A씨 앞으로 납세고지서를 보냈습니다. 포스팅 맨 아래에 말씀드리지만, 추징세액은 당초 냈던 세금의 수 배가 넘는 10억 원대였어요.

​이에 불복한 A씨는 이의신청, 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “㉡오피스텔은 주택이 아니므로 나는 1세대 3주택자가 아니다. 설령, ㉡오피스텔이 주택수에 포함된다고 하더라도 나는 공부상 용도와 재산세 납부내역 등으로 보아

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일시적 1세대 2주택이 인정되어야 하므로, 1세대 3주택 중과세율 적용을 전혀 예상하지 못하였으니 ‘정당한 사유’를 인정하여 양도소득세 가산세 만큼은 취소되어야 한다.” 라고 주장했습니다.​

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제1심 행정법원은 포스팅 제목처럼 3주택 중과세율 적용이 위법하다면서 원고 승소로 판결했어요. 과세관청이 항소를 제기하여 제2심 고등법원에 온 오늘 사건의 결말은 어땠을까요?

​① (전략) A씨가 ㉠겸용주택, ㉡오피스텔, ㉢아파트의 3주택을 보유하다가 ㉠겸용주택을 양도하였고, 그 양도 당시 이미 A씨는 ㉡오피스텔과 ㉢아파트의 2주택을 보유하고 있었으므로, ㉠겸용주택의 양도에 관하여 일시적 1세대 2주택 규정이 적용될 수 없고, 유추 적용하는 것도 허용되지 않음

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② 한편, A씨가 3주택을 보유한 기간이 18일에 불과하고, A씨가 ㉠겸용주택에서 장기간 거주하다가 이주목적으로 ㉢아파트를 취득하였을 뿐 부동산 투기 등 목적이 없었던 사정 등은 인정되나,

​③ A씨로서는 ㉠겸용주택을 양도하기 전에 ㉡오피스텔을 양도하거나 ㉠겸용주택을 양도한 후에 ㉢아파트를 취득함으로써 3주택 이상을 보유하지 않을 수 있었고, A씨는 1세대 다주택자 여부를 판정함에 있어 ㉡오피스텔도 주택 수의 산정에 포함된다는 사정을 간과하고,

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④ 투자 목적으로 취득한 ㉡오피스텔을 보유한 상태에서 ㉠겸용주택을 양도한 것으로 보일 뿐, ㉡오피스텔을 처분하는 데에 특별한 제약이 있었던 것으로 보이지 않으며, A씨가 당초 예정한 대로 ㉢아파트의 취득 후에 ㉠겸용주택의 양도가 이루어진 것일 뿐,

⑤ ㉢아파트의 매도인 등의 요구에 따라 잔금지급기일을 조정하는 등으로 인하여 ㉢아파트의 취득과 ㉠겸용주택의 양도의 순서가 바뀌는 등의 특별한 사정도 없는 사정 등에 비추어 보면,

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⑥ 앞서 본 사정들만으로는 ㉠겸용주택의 양도를 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도’로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있었다고 보기 어려움 (후략)

​제2심 고등법원에서 위와 같이 결론이 바뀌었고, A씨가 대법원에 상고를 제기했으나 결론은 바뀌지 않고 A씨 패소로 확정되었습니다. 판결내용 ③에 나오는 “㉡오피스텔도 주택 수의 산정에 포함된다는 사정을 간과했다”라는 대목이 A씨 입장에서는 너무나 아프게 다가오네요.

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제1심과 다르게 제2심 고등법원과 대법원이 ‘부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 특별한 사정’을 인정하지 않은 부분은 개별 사안마다 모두 다른 판단이 나올 수 밖에 없을 것입니다. 아래 선례들만 보시더라도 ‘3주택이면 앞뒤 상황을 살필 필요도 없이 중과세다’가 아니죠?

​불과 18일 때문에 이런 안타까운 세금문제가 발생한 첫 번째 원인이 무엇인가요? 네, ㉡오피스텔을 A씨가 주택으로 염두해 두지 않았다는 부분입니다. 이 이유를 저는 A씨가 제대로 된 세무자문을 구하지 않고 의사결정한 것이라고 짐작해 봐요.​

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에이, 기백만 원이나 수천만 원짜리 거래도 아닌 수십억 원짜리 부동산 거래를 하는데 세무사에게 상담도 받지 않고 매도계약을 했을까, 설마~

​제 직업이 세무사라서 그런지 몰라도, 양도소득세의 경우 의외로 세금전문가가 아닌 공인중개사님의 말씀만 듣고 의사결정을 하거나, 아예 그런 자문조차 구하지도 않고 스스로 판단하신 분들을 정말정말 많이 만나게 됩니다.

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A씨처럼 문제가 된 다음에 뒤늦게 전문가를 찾아가 본들, 돈을 벌고 싶다면 뭐라도 해야 할 세무전문가가 전혀 손을 쓰지 못하는 경우가 참 많다는 것이죠. 너무나도 안타깝고 답답할 따름입니다.

​다른 것은 제끼더라도 최소한 ㉡오피스텔이 주택인지 아닌지만 제대로 세무자문을 받았더라면, 2017년의 다주택자 양도세 중과세 정책시행에도 불구하고 과연 A씨가 이렇게 대책 없이 ㉠겸용주택을 파는 결정을 했을까 하는 질문을 던져 봐요.​

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생각해 볼 수 있는 두 번째 원인은, 매매계약일, 잔금청산일, 소유권이전등기일 등의 날짜가 다 제각각일 것인데, 이 친구들을 마구 혼동​하여 양도일자와 취득일자를 법규정과 다르게 판단했을 부분입니다. 다만, 오늘 사례에서는 첫 번째 원인보다는 그 중요성이 적을 듯 해요.

​한편, 오늘 사례를 판결한 대법원은 같은 날에 A씨와 거의 비슷하게 고작 약 20일간만 ‘1세대 3주택’이었던 또 다른 사례에서 아래와 같이 판단한 원심을 확정(3심 모두 원고 패소판결)하기도 했습니다.

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“따라서 이 사건 주택을 비롯한 원고 소유 주택들의 양도 및 취득 경위, 3주택을 보유하게 된 경위 등에 비추어 보면, 원고가 주택을 양도하고 그 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다.”

​위에서도 말씀드렸듯, A씨가 내야 할 양도소득세와 지방소득세는 10억 원이 넘습니다. A씨는 2017년에 이미 양도소득세와 지방소득세로 ○억 원을 납부했지만 그것 말고 추가로 10억 원 넘게 내야한다는 말이죠. 전체 양도세+지방세의 합계액은 ㉠겸용주택 양도가액의 30%에 이르는 실로 어마어마한 액수입니다.

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​이래도 세무자문비용을 아깝다고 할 수 있을까요? 제발, 유능한 세무전문가 찾아서 그에게 주는 자문비용을 Flex하시길!

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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