(최신, 취득세) 민간임대주택법대로 ‘적법하게’ 임대사업자를 승계했는데, 도대체 왜 세금을 추징합니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 임대주택 양도(매각) 관련 취득세 추징사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 9월에 대법원 판결이 있었습니다.

​A회사는 2005년에 임대사업자로 등록하고 주택 임대사업을 영위하는 법인으로, 국민주택기금(현재의 ‘주택도시기금’을 말해요)을 지원받아 2015년에 공공건설임대주택 ○○○세대를 신축하고 ｢임대주택법｣에 따라 이를 등록했습니다.

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그리고 A회사는 ｢지방세특례제한법｣상 ‘임대주택 등에 대한 감면’ 규정에서 정한 ‘공동주택’으로 신고하여 취득세와 그에 관한 지방교육세, 농어촌특별세를 면제받았죠. 2018년이 되어서 A회사는 위 임대주택을 다른 임대사업자에 양도하기로 매매계약을 체결하고,

｢민간임대주택에 관한 특별법｣에서 정한 ‘임대의무기간 및 양도 등’ 규정에 따라 주무관청인 지방정부에게 양도신고를 하고 위 임대주택에 대한 소유권을 양수인에게 이전해 주었습니다.​

​※ 위에서 ｢임대주택법｣이란 법률도 나왔고, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣이란 법률도 나왔죠? 앞의 것은 1984년말 제정되어 운영되다가 2015년 8월에 ‘도시 · 건축 규제 완화 등 민간 임대주택에 대한 지원을 강화하되, 공공부문의 자원을 활용하여 발생하는 민간의 개발이익을 적정하게 환수하기 위한 근거를 마련하는 등 관련 제도를 보완’할 목적 등으로 ｢임대주택법｣이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣으로 명칭이 바뀌었고, 그 내용 중에 공공임대주택에 관한 규정은 ｢공공주택 특별법｣으로 이관되었습니다. 바뀐 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣은 2015년 12월 29일부터 시행되었어요.​

​그러자, 과세관청은 ‘A회사가 위 임대주택을 매각한 행위는 임대의무기간 내의 매각에 따른 추징요건에 해당한다’는 이유로 면제받은 취득세를 신고 · 납부하여야 한다고 안내했어요. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에서 정한 절차를 지켰는데도 세금을 추징했죠? 이게 오늘의 쟁점입니다.

​이에 A회사는 일단 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 합계 ○○억 원을 신고 · 납부한 다음, 과세관청에게 추징대상에 해당하지 않는다는 취지로 경정청구서를 제출하였으나, 과세관청은 당연히 이를 거부했습니다.

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그래서 A회사는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서, “우리 회사는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 적법하게 위 임대주택을 양도하였고, 우리 회사의 임대인 지위가 양수인에게 포괄승계되었으므로 세금추징대상이 아니다.” 라고 주장했어요.​

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제1심 지방법원은 A회사의 주장이 옳다며 원고 승소로 판결했는데요 과연 제2심 고등법원과 대법원의 판결은 어땠을까요?

① (위 취득세 등의 추징 여부에 관하여 적용되어야 할 법률에 관한 내용 생략) ｢지방세특례제한법｣에 따르면, 임대주택을 양도한 경우 중에서 ‘｢임대주택법 시행령｣에서 정하는 경우’, 즉 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로

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② 임대를 계속할 수 없는 경우로서 관련 규정에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우이거나 일정한 요건을 갖추어 임차인에게 분양전환하는 경우라야 ‘추징배제 사유’에 해당하고, 그 외의 경우에는 감면된 취득세가 추징되는 것임

​③ 그런데 앞서 본 사실들에 의하면, 위 임대주택의 양도는 위와 같은 분양전환허가나 분양전환승인을 받은 것이 아니어서 추징배제 사유에 해당하지 않음이 분명하므로, A회사가 주장하는 추징 요건인 ‘매각’에서 제외되는 것으로 볼 수 없음

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④ (중략) 이번 사건에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣이 아니라 ｢임대주택법｣이 적용되고, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣은 임대주택 공급을 통한 서민의 주거생활 안정과 임차인 보호를 위하여

​⑤ 임대사업자의 지위를 포괄승계하도록 규정한 것일 뿐, 그로 인하여 이와 같은 임대주택의 양도가 ‘매각’에 해당되지 않는다고 규정한 것은 아니므로, A회사의 이 부분 주장은 이유 없음

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⑥ (중략) A회사는 그 ‘임대의무기간 내’인 ‘임대개시일부터 5년 내’에 위 임대주택을 매각한 것이 되고, (중략) 임대사업자 지위가 포괄승계되었다고 하더라도 A회사의 ‘임대의무기간 내’ 양도로 말미암아 임대사업자의 지위가 승계되는 것일 뿐,

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⑦ 그와 같은 양도가 허용된다고 하여 A회사의 임대의무가 면제되거나 그 임대의무기간이 단축되는 것은 아니어서 A회사의 이 부분 주장도 이유 없음 (후략)

​A회사는 위와 같이 제2심 고등법원에서 패소했고, 대법원에서 그대로 확정되었습니다.

A회사 소송대리인보다 상대적으로 적은 규모의 로펌인 과세관청 소송대리인의 공이 결코 적다고 할 수 없겠네요.

​판결문 뒷 부분에서는 법원이 가정적 판단으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에서 정하고 있는 ‘대통령령으로 정한 경우’에 해당하는지 여부에 대하여도 “설령 이 사건에 원고(A회사)가 주장하는 바와 같은

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｢지방세특례제한법｣ 제31조 제2항과 그 조항에 따른 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣이 적용된다고 하더라도” A회사의 주장을 받아들이기 어렵다고 판결했습니다. A회사 측이 제시한 주장 마다마다 모조리 제2심 고등법원은 그것들을 배척했어요.

​결코 무시할 수 없는 고등법원 항소심의 판단내용 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조의 제2항에 따른 양도(A회사의 경우)인지 아니면 제4항에 따른 양도(｢지방세특례제한법 시행령｣에서 정한 추징이 배제되는 경우)인지가 있고 이 내용이 매우매우 중요하지만, 이 부분은 소개를 생략하겠습니다.

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오늘 사례처럼 어떤 경우는 다른 법규에도 불구하고 그것은 세법판단에 영향을 줄 수 없다고 하고, 반대로 또 다른 경우에는 다른 법규를 지켰으니 세금문제에서도 그것을 감안해야만 한다고도 합니다.

 

 

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결과만 보면 모순되지 않습니까? 세무전문가라면 이런 상황을 제대로 예측 · 판단할 수 있는 능력이 있어야 할 거예요, 물론 그것이 결코 쉬운 일은 아니겠지만요.

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오직 저만의 생각으로, 위 임대주택을 양도하기 전에 A회사는 분명히 나름대로 세무전문가 특히, 지방세 전문가에게 일정한 컨설팅을 받고 면제받은 취득세 추징이 없을 것이라는 예상 하에 행동(매각)했으리라 추측해 봐요.

​A회사의 추징세금액수가 두 자릿수 억 원대입니다. 사전 세무검토가 있었을 가능성을 높게 보는 이유인데요 만약 문제없다는 취지의 사전컨설팅을 받았을 거라는 제 추측이 맞다면, A회사는 결과적으로 잘못된 용역을 제공받았던 셈이죠?

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세무사님(세무법인 포함)이든 회계사님(회계법인 포함)이든 또는 변호사님(법무법인 포함)이든 수수료에 대한 고민과 함께 반드시 그의 능력과 역량을 가늠해 본 후에 일을 맡기는 것이 참으로 중요하다는 생각을 새삼스레 해 봅니다.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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