(최신, 종합소득세, 부당행위계산) 왜 ‘전대료’보다도 낮은 ‘임대료’를 받은 거예요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 부당행위계산 관련 종합소득세 및 부가가치세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난 달인 올해 7월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 지상 5층 건물을 층별로 나누어 임대하던 중, 2008년에 주주들이 A씨와 특수관계인인 B회사를 설립하여 B회사에게 해당 건물 전체를 임대했습니다. 임대보증금 합계액은 같게 했지만, 월세를 종전보다 저렴하게 B회사에게 임대했어요.

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그리고 B회사는 기존 임차인들에게 종전과 동일한 조건으로 그리고 일부 층은 B회사의 주주에게 각 전대를 주었습니다. 자, 그러면 거래구조가 어떻게 바뀐 것입니까? 기존에는 A씨가 임차인들에게 직접 임대를 주다가

​2008년부터 중간에 B회사를 끼워넣은 다음, B회사가 전대를 주는 형태로 바뀌었어요. 그런데, B회사 주주가 A씨와 특수관계인이기에 A씨와 B회사는 세법상 특수관계인입니다.

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사정이 이렇다면, 사흘 전에 보았던 아래 포스팅의 ‘통행세’ 내지 ‘끼워넣기’ 법인세 사례와 매우 닮아있다고 할 수 있겠죠? 세무적으로 오늘 사례에서도 똑같이 부당행위계산(부인) 문제가 있습니다.

 

(법인세, 증여세) 그 회사는 아무런 역할이 없죠? 이게 바로 ‘통행세’고 ‘끼워넣기’입니다.

​결과적으로 실제 건물이용자는 동일한데 A씨가 종전보다 월세를 적게 받는 형태로 거래구조가 바뀐 한편, B회사는 기존 임차인들(현재 전차인들)로부터 A씨가 받던 월세를 그대로 받은 거예요. 과세관청은 이 부분을 문제삼았습니다.

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과세관청은 B회사가 받은 전대료 상당액이 바로 A씨의 임대용역 시가라고 보아, A씨가 특수관계인인 B회사에 시가보다 낮은 가격으로 임대용역을 제공했다고 보았어요.

​그래서 과세관청은 A씨 앞으로 각 가산세를 더한 2008~2012년귀속 종합소득세 및 부가가치세 납세고지서를 보냈고, A씨는 불복하여 심판청구 후 행정소송을 제기했습니다.

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과세관청의 판단은 “도대체 전후로 뭐가 달라진거지? 그런데 왜 A씨는 임대료를 적게 받는 걸로 바꿨나? 아하, 특수관계회사를 임대차계약의 중간단계에 끼워넣음으로써 A씨가 임대수입을 적게 신고했구나.” 이것이죠?

​제1심 행정법원, 제2심 고등법원 모두 “전대업을 영위하는 경우 비용이 추가로 발생하므로 이를 고려하면 전대료가 임대료보다 더 높은 것이 객관적으로 합리적이라는 취지의 주장은 받아들이지 아니한다.” 라면서 원고(A씨 등) 패소로 판결했습니다.

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A씨가 상고를 제기하여 사건은 대법원으로 넘어왔는데요 과연 대법원의 판단은 어땠을까요? (명의신탁 증여의제 증여세 및 관련 부당가산세 쟁점은 소개를 생략해요)

​① 거주자인 사업자가 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우 ｢소득세법｣상 부당행위계산 부인의 기준이 되고 ｢부가가치세법｣상 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 거주자인 사업자가 특수관계인 외의 자와 해당 거래와

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② 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격에 의하여야 하고, 그와 같은 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인이 감정한 가액 등 법령이 정한 방법으로 계산한 금액에 의하여야 함

​③ 기록에 의하면, A씨는 B회사와 위 건물에 관한 임대차계약을 체결하면서 종전과 달리 임차인인 B회사가 위 건물의 시설보수 · 유지업무를 담당하고, 위 건물에 관한 세금과 공과금 등을 부담하며,

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④ 세입자와의 분쟁을 해결하고 그에 따른 모든 책임을 지기로 약정한 사실을 알 수 있음. 이처럼 A씨가 B회사와 약정한 임대료는 A씨 대신 B회사가 부담하기로 한 각종 비용과 책임 등이 고려된 것으로 보임

​⑤ 그렇다면 B회사가 부담하게 된 이러한 비용과 책임 등에 대한 고려 없이 B회사가 전대료로 A씨가 종전에 받은 임대료와 같은 금액을 받았다는 사정만으로

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⑥ 그 전대료 상당액이 바로 A씨가 B회사에 제공한 위 건물에 관한 임대용역의 시가라고 단정할 수 없음에도 원심은 부과처분이 적법하다고 판단하였으니 이러한 원심은 잘못이 있음

​A씨는 소개해 드린 종합소득세 및 부가가치세 부당행위계산 쟁점과 소개를 생략한 증여세 부당무신고가산세 쟁점에 대하여 원고승소 취지의 파기환송 판결을, 역시 소개를 생략한 명의신탁 증여의제 증여세 본세에 대하여는 원고패소(상고기각) 판결을 각 받았습니다. 과세처분이 있은지 무려 약 8년 만에, 제2심 고등법원 선고가 있은지 약 4년이 지나서 대법원 선고가 있었어요.

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3일 전에 살펴보았던 법인세 사례와 결론까지도 비슷하죠? A씨가 임차인들에게 제공한 임대용역과 B회사가 (기존 임차인들과 같은) 전차인들에게 제공한 전대용역이 같다고 본 과세관청의 잘못이라는 판단이예요.

​용역을 제공받는 주체도 같고, 건물도 같으며, 임대보증금액까지 똑같습니다. 이렇다면 거래구조 변경 전후가 도대체 뭐가 다르냐는 의문에 대해 A씨와 그의 대리인은 같지 않은 측면을 부각했고,

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2차례의 하급심이 인정하지 않았던 차이를 법률심을 담당하는 대법원이 인정한 사례예요. 부당행위계산(부인)으로 과세하는 과세관청에서 어떤 측면의 대비를 더 철처하게 해야 하는지를 고민하게 해 주었습니다.

전후가 다르다고 주장할 경우, 그 차이를 고려해야 하는지 그리고 고려대상이 맞다면 그 차이를 어떻게 합리적으로 처리해야 할지를 반드시 고민해야겠죠?

​저 개인적으로는 지금으로부터 10년 전에 국세청에 근무할 당시에 접했던 A씨의 이름과 B회사의 상호를 10년 후에 보게 되어 한편으로 반가웠던, 그리고 일부 처분유지에 실패하였기에 또 다른 한편으로는 아쉬운 사례였고,

​또한 오늘 사건의 원고만 A씨 포함 6명이었는데, 그들의 소송대리인이 대형로펌은 아님에도 대법원에서 2가지 쟁점이나 역전홈런을 때려낸 부분에 큰 박수를 보냅니다.

​끝으로 어제 지상파 뉴스에 나온 형사사건인데요 오늘 사례나 사흘 전 법인세 사례와 매우 비슷해 보입니다. 어떤 부분이 같고 어떤 부분이 다른지 비교해 보면 좋을 것 같아요.

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

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