(부가가치세, 토지건물 일괄매매) ‘기준시가 30%’ 범위 벗어났으니 안분계산해야 합니다. (유의! 2016년귀속분)

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 토지, 건물 공급가액의 안분계산 관련 부가가치세 사례 1건을 보려 해요.

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여러분들께서 관심 갖고 궁금해 하시는 세무이슈죠? 매매계약서에 기재된 금액을 과세관청이 부인하고, 기준시가로 안분계산하여 과세처분한 사례입니다. 내용이 매우 길다는 것을 미리 말씀드리면서 또한 거듭하여 2016년귀속 부가가치세 사건임을 강조합니다.​

​작년인 2020년에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨 등은 서울 강남구 ◇◇동 소재 토지와 그 지상 ○층 건물의 공동소유자로서 1995년부터 해당 부동산 임대업을 공동으로 영위하였습니다.

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2016년에 A씨 등은 위 부동산을 총 ○○○억 원에 양도하는 계약을 체결했는데, 매매계약서에 토지가액 ○○○억 원, 건물가액 ○억 원(VAT 별도)으로 정했어요. 계약서 상 토지가액 약 95%, 건물가액 약 5%로, 토지 값은 건물 값의 약 17배였습니다.

​이에 A씨 등은 양도소득세 및 부가가치세를 신고하였는데, 과세관청은 위 부동산의 양도가액 중 건물의 양도가액이 기준시가에 현저하게 미달하는 등으로 ｢부가가치세법｣(2017년 12월 19일에 법률 제15223호로 개정되기 전의 것, 이하 같음)에서 정한

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‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우’에 해당한다고 보아 위 부동산의 매매가격을 기준시가로 안분계산하여 건물 양도가액을 ○○억 원으로 산정하고,

​그에 따라 연대납세의무자인 A씨 등 앞으로 가산세를 더한 2016년 제1기분 부가가치세 ○억 원짜리 납세고지서를 각각 보냈습니다. A씨 등이 신고한 건물 값의 약 3배로 과세관청이 건물 양도가액을 경정했어요.

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A씨 등이 심판청구 후 행정소송을 제기하자 과세관청은 “A씨 등과 양수인이 체결한 위 부동산 매매계약에 따른 토지와 건물의 매매가격은 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우에 해당하므로,

​｢부가가치세법｣상 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우’에 해당하여 기준시가로 안분계산한 과세처분은 적법하다.” 라고 주장했습니다.

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조세심판원과 제1심 행정법원 역시 과세관청의 주장이 옳다고 판단했는데요 과연 최종결론도 그러했을까요?

​① (전략) 공인중개사의 중개에 따라 중개대상물인 위 부동산을 확인하는 등 절차를 거친 다음 매매계약을 체결했는데, (중략) 처분문서인 해당 매매계약서에는 토지와 건물의 가액이 분명하게 구분되어 기재되어 있고, 그에 관한 양 당사자의 의사 합치가 구체적으로 이루어진 것으로 판단됨

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② 매매계약서의 토지가액 약 95%, 건물가액 약 5%로, 2015년 말 기준 A씨 등의 장부가액에 따른 구성 비율(토지 약 75%, 건물 약 25%), 기준시가로 안분계산한 구성 비율(토지 약 83%, 건물 약 17%)에 대비하여 토지의 가액비율은 높고, 건물의 가액비율은 낮은 편이기는 함

​③ 그러나, 위 토지는 서울 강남구 ▷▷▷거리에 위치하고 있고, 지목은 ‘대지’, 용도지역은 ‘일반상업지역’에 해당하여 매우 높은 가치형성 요소를 갖추고 있으며, (중략) 2012년부터 2017년 사이에 위 토지가 위치한

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④ 서울 강남구 ◇◇동 일반상업지역 토지의 ㎡당 실제 거래가격은 최소 ○○원 내지 최고 ○○원에서 형성되었으므로 위 토지의 매매대금은 위 실거래가의 범위를 벗어나지 아니하고, 토지의 감정가액 역시 매매대금과 큰 차이가 없음

​⑤ 또, A씨 등은 위 건물의 매매대금을 장부가액을 기초로 정하였다는 취지로 주장하고 있는데, 2015년 말을 기준으로 한 위 건물의 장부가액은 ○억 원으로서 A씨 등의 주장을 뒷받침하고 있고(실제로 매매계약상 건물가액과 거의 비슷함),

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⑥ 위 건물은 1995년에 신축되어 매매계약 당시 20년이 경과된 상태이며, 중개인들이 작성한 위 건물에 대한 중개대상물 확인 · 설명서에 의하면, 위 건물에는 벽면(○층 계단 내벽)에 균열이 있는 등 노후화가 상당히 진행된 것으로 보이며,

​⑦ (중략) 위 건물의 매매대금과 위 건물의 기준시가 및 위 감정평가액과의 차이(위 건물의 기준시가와는 약 ○억 ○만 원, 위 감정평가액과는 약 ○억 원의 차이)는 위 부동산 전체 매매대금(○○○억 원)과 대비하여 큰 금액이라고 보기 어려움

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⑧ (중략) 실제 거래에서 당사자 사이의 협상 과정을 통하여 정하여진 위 건물의 매매대금과 차이가 발생할 수 있는 사정 등을 고려하면, 위와 같은 위 건물의 매매대금과 기준시가 등과의 차이가 있다는 사정만으로는

​⑨ 위 건물의 매매대금이 현저히 불합리하다거나 당사자 사이의 진정한 의사에 따른 것이 아니라고 단정할 수는 없고, 오히려 과세관청의 주장에 따라 기준시가에 의하여 안분계산하면

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⑩ 위 건물의 가액이 ○○억 원으로 되어, 위 감정평가액과도 현저히 동떨어진 금액을 위 건물의 공급가액으로 보게 됨으로써 불합리한 결론에 이르게 됨. 한편, 위 토지 매매대금 ○○○억 원은 2015년말 기준 A씨 등의

​⑪ 위 토지 장부가액 ○○억 원(약 5배 이상임)에 비하여 현저하게 높기는 하지만, 이는 위 장부가액이 기본적으로 회계기준에 의하여 역사적 원가주의에 따라 기장된 것이기 때문에 그때까지의 가치증가액에 따른 평가차액이 반영되지 않았기 때문인 것으로 보임

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⑫ (중략) 위 토지의 기준시가액이 위 토지 매매금액에 현저히 미달하는 것도 위와 같은 가치 증가를 제대로 반영하지 못한 것에서 비롯된 것으로 판단되므로,

​⑬ 위 토지 매매대금이 위 기준시가액을 초과한다는 사정만으로 위 토지 매매대금이 현저히 불합리하다거나 당사자의 진정한 의사를 반영하지 않은 것이라고 볼 수는 없음

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⑭ 매도인인 A씨 등의 입장에서 위 건물 관련 부가가치세를 양수인으로부터 거래징수하여 납부하게 되므로 위 건물의 매매가격을 낮추려는 동기가 존재한다고 보기 어렵고,

​⑮ 양수인 역시 법인사업자로서 위 건물에 대한 부가가치세 상당액을 매입세액공제로 환급받음으로써 실질적으로 부가가치세 부담이 발생하지 않을 것으로 보이므로, 적극적으로 위 건물의 매매대금을 허위로 낮출 동기가 있다고 보기 어려움

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⑯ 매매계약서의 ‘건물 매매 금액이 변동 시 조정할 수 있다’ 라는 문구와 관련하여 과세관청은 전체 매매대금에 관한 합의만이 존재할 뿐 토지와 건물의 각 매매대금에 관한 진정한 합의는 존재하지 않는다는 취지로 주장하나,

​⑰ 그 의미가 반드시 명확하지는 아니함에도 매매계약서에서 토지의 매매대금과 건물의 매매대금을 명시하여 구분하고 있는 사정을 비롯한 앞의 여러 사정들에 비추어 보면, 과세관청의 주장을 수용하기 어려움

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⑱ 위와 같은 사정을 종합하면, 위 토지의 가액과 위 건물의 가액 구분이 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 비합리적이라거나 당사자들의 진정한 의사 합치에 따른 것이 아니라고 단정하기는 어려우므로 A씨 등의 청구는 이유 있고, 과세관청의 부과처분을 모두 취소하기로 함

​A씨 등은 제2심 고등법원에서 위와 같이 결론을 뒤집었고, 이대로 대법원에서 확정되었습니다.

부과취소된 세액은 ○억 원이지만, 역전홈런을 때려내기까지 실로 A씨 등과 그 대리인의 어마어마한 노력이 있었을 것이라고 예상해 봅니다.

​세무사로서 이와 비슷한 즉, ‘토지와 건물을 일괄하여 양도할 때 그 가액결정을 어떻게 할 것인가?’ 라는 질문을 참 많이 받는데요 하지만, 2021년인 지금은, 아래 개정세법 내용들을 먼저 보아야 합니다.

출처 : 국세청 발간 ‘2016 개정세법 해설’

 

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출처 : 국세청 발간 ‘개정세법 해설(2019)’ ​

오늘의 고등법원 판결문 중에도 ‘구 부가가치세법에는 위와 같은 규정이 존재하지 아니하였다(다만 2018년 12월 31일에 법률 제16101호로 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 제2호에서 그와 유사한 취지의 규정이 신설되었다)’ 라는 내용과

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‘구 부가가치세법에 따라 토지와 건물 등의 공급가액을 산정함에 있어 소득세법 제100조 제3항의 규정을 그대로 적용하거나 이를 유추적용할 수는 없다’ 라는 내용이 있습니다. 세법이 바뀌는 과정에서의 행운도 A씨 등에게는 있었다고 봐야겠죠?

​그럼에도 불구하고, 판결내용 ⑤에 등장하는 A씨 등이 (아마도 세무대리인에게 맡겼을) 장부기록이 오늘 판결에 매우 중요한 영향을 주었다고 생각해요, 아니 장부가 없었으면 A씨 등은 절대로 승소할 수 없었을 것이라고 저는 확신합니다.

부동산 임대업의 경우, 세무사에 대한 비용지출 등을 이유로 장부신고 대신 기장 없이 부가가치세와 추계율로 종합소득세 신고하는 사례가 적지 않죠, 물론 돈이 나가니까 전체 임대수입금액의 규모를 고려해야 하지만, 기장의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다고 봐요.

​다만, 한 가지 고등법원 판단내용 중 저 개인적으로 100% 동의하기 어려운 부분은 판결내용 ⑭~⑮예요. 취지는 이해하는 면이 있으나, 이 논리만 강조된다면 부가가치세 세금부과는 대부분 정당성을 갖기 어렵다​고 생각하기 때문입니다.

​응? 매출자는 매입자로부터 부가세를 걷어서 내는데(거래징수 즉 매출자 자신이 최종부담하는 것도 아닌데), 건물 값을 적게 책정할 이유가 어딨음? 반대로 매입자도 매입세액 공제로 어차피 VAT환급되는데 무엇하러 건물값을 줄여서 합의하겠냐고?​

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왜 판결내용 ⑭~⑮와 같이 판시했는지 짐작됨에도 불구하고, 세상 태평하게 부가가치세를 저렇게만 바라봐서는 안 되니까요.

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

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