(최신, 취득세, 임대주택) ‘건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입’하면 세금감면되는 거죠?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 임대주택 감면 관련 취득세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난 달인 올해 3월에 대법원의 선고가 있었습니다.

​A씨와 B씨는 임대사업자로서, 2018년에 오피스텔을 ○○억 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 그들 공동명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

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A씨와 B씨는 위 오피스텔에 관한 취득세를 신고 · 납부하면서 ○○개 세대 부분은 ｢지방세특례제한법｣에서 정한 ‘임대주택 등에 대한 감면’ 규정에 따라 취득세가 면제된다고 보아,

​전체 취득세 산출세액 중 감면세액을 차감한 세액만을 취득세 등으로 신고 · 납부했어요. (표시된 세액을 기준으로 약 85%를 면제받아 나머지 약 15% 세금만 냈어요)​

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위 신고를 검토한 과세관청은 A씨와 B씨의 오피스텔 취득이 ｢지방세특례제한법｣에서 정한 ‘임대주택 등에 대한 감면’ 규정의 감면요건을 충족하지 못하였다고 보아, 면제로 표시한 약 85% 부분에 가산세를 더한 취득세 등 납세고지서를 A씨와 B씨 앞으로 보냈어요.

​그러자 A씨와 B씨는 행정소송을 제기하고 “｢지방세특례제한법｣상 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 오피스텔을 최초로 분양받은 경우’라 함은 임대사업자가 건축주로부터 오피스텔을

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다른 매수자를 거치지 않고 최초로 매수한 경우를 포함하는 것으로 해석함이 상당한데, 우리가 임대사업자로서 위 오피스텔을 건축한 건축주로부터 최초로 매수하여 그에 관한 취득세가 면제되어야 한다.” 라고 주장했습니다.

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언뜻 A씨와 B씨의 주장이 타당해 보이죠? 과연 법원은 어떻게 판결했는지 같이 보시죠. (신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙 관련 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① (전략) 임대사업자가 매매 등으로 취득한 매입임대주택 중에서도 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한하여 취득세를 감면하도록 하고 있는데, 이러한 ｢지방세특례제한법｣ 규정의 내용과 체계 및 취지 등에 비추어 보면,

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② ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 위 규정에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 한다고 대법원은 판시하였음 (바로 아래 포스팅 참조)

 

(최신, 취득세) 근린생활시설에서 주택으로 용도변경한 아파트가 매입임대주택으로 인정받을 수

​③ (중략) “최초로 분양” 받은 경우를 단지 분양계약이 아닌 매매계약을 통해 최초로 취득하는 경우까지 포함한다고 해석하는 것은 납세자인 A씨와 B씨에게 유리하게 확장해석하는 것에 해당하므로,

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④ 위 판례를 적용함에 있어 그 판시와 같이 해당 건축물이 “건축행위를 통한 건축물의 분양을 전제로 하는 것”이어야 하고 임대사업자가 위 규정에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는

​⑤ “건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하는 경우”이어야 취득세 감면대상이 되는 것으로 엄격하게 해석할 필요가 있음

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⑥ 위 오피스텔의 건축주는 당초 일반건축물로 사용승인을 받았고, 구분등기를 하지 아니한 채 일반건축물로 소유권보존등기를 마치기도 하였으며, 신축한 후 A씨와 B씨에게 매도하기에 이르기까지 약 7년여 동안 위 오피스텔을 임대하는 등 본인이 직접 장기간 사용 · 수익하였음

​⑦ 이처럼 건축주가 분양을 목적으로 오피스텔을 건축하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 이미 임대주택으로 사용되고 있었던 이상 이를 매수한 A씨와 B씨에게

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⑧ 오피스텔의 취득세를 감면해 주는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 세법조항의 입법취지에도 부합하지 않음

​⑨ (중략) A씨와 B씨의 주장과 같이 매매와 분양이 그 거래의 성격이 유사하다는 이유로 취득세 감면에 있어 동일하게 취급되어야 한다고 보기는 어렵고, 위 대법원 판결도 같은 취지에서 임대사업자가 매매 등으로 취득한 매입임대주택에 해당한다고 하여

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⑩ (곧바로) 취득세 감면대상이 되는 것이 아니고 그 주택 중에서 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한한다고 판시함으로써 매매로 인한 취득과 분양으로 인한 취득을 구별하고 있음

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⑪ (중략) 위와 같은 사정에 비추어 보면, A씨와 B씨의 주장과 같이 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면​​ 분양을 목적으로 건축되어 분양계약을 체결한 경우가 아니더라도 취득세 감면 대상에 포함된다고 보기는 어려움

​A씨와 B씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다.

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‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’ 라는 법 문구를 두고 A씨와 B씨는 “우리는 이 요건을 충족한다!”라고 주장했고, 과세관청은 “최초 분양이 아니다!” 라고 한 상황이예요.

​A씨와 B씨의 주장이 틀렸던 이유는 바로 위 판결내용 ②에 있습니다. 위 오피스텔 건축주가 완공 후 곧바로 분양을 했었어야 A씨와 B씨의 주장이 맞았을 것인데, 위 건축주는 그렇지 않았죠?

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판결내용 ⑥에 나오듯 수 년간 임대주었다는 것입니다. 판결내용 ⑪처럼, ‘건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면’ 감면되는 것이 아니라, 완공 당시부터의 목적 · 현황을 봐야 한다고 했네요.

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끝으로 언제는 세법이란 엄격하게 해석해야 하므로 함부로 확장해석하면 안 된다고 하고​, 언제는 세법 규정의 입법취지에 어긋나지 않는 타당한 해석이라고 하고 이렇게 서로 엇갈리는 듯한 판단들이 존재합니다. 도대체 어떤 경우는 확장해석이고, 또 어떤 경우는 확장해석이 아닌 것일까요? 이 구분을 어떻게 할 수 있을까요?

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

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