(양도소득세, 취득시기) 주택을 ‘교환’하면 자칫 ‘다주택자’가 될 수도 있습니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 교환으로 인한 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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작년인 2021년에 조세심판원의 결정이 있었어요.

A씨는 1982년에 취득한 단독주택을 2020년에 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 세금을 계산하고 그에 따라 양도소득세 예정신고 및 납부를 했습니다.

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과세관청이 A씨의 신고내용을 검토한 결과, 1차 중도금을 받는 대신 A씨 명의로 다른 곳에 소재한 다른 주택(아래에서 “취득 1주택”이라고 할게요)을, 2차 중도금 대신 A씨의 배우자 명의로 또 다른 주택​(아래에서 “취득 2주택”이라고 할게요)을 양수인으로부터 각각 취득하였는바,

​양도주택 양도 당시 A씨 세대가 위 2개 주택을 추가로 소유하고 있으므로, A씨가 1세대 3주택자인 것으로 보아 2021년에 1세대 1주택 비과세규정 적용을 배제하고 가산세를 더하여 A씨 앞으로 양도소득세 납세고지서를 보냈어요.

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A씨가 2020년에 양도주택을 양도하고 잔금을 받기 전에 이미 A씨 세대는 양수인으로부터 취득 1주택과 취득 2주택 등 2개 주택을 추가 보유하게 되었으니, 1세대 3주택이라는 과세관청의 주장이 이해되죠?

이에 불복한 A씨가 심판청구를 제기하자, 과세관청은 “취득 1주택, 취득 2주택의 소유권이전등기일이 양도주택 양도일 전이므로 A씨는 1세대 3주택자에 해당한다.” 라고 주장했습니다.

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과연 조세심판원은 어떤 결정을 했을까요?

(취득 1주택이 공부상 근린생활시설이었기에 주택이 아니라는 A씨 주장은 소개를 생략해요)

​① (전략) A씨는 양수인과의 계약에 따라 2019년에 양수인으로부터 계약금을 수령한 다음 취득 1주택을 자신의 명의로, 취득 2주택을 배우자의 명의로 각각 소유권이전등기를 하였는데, A씨의 양도주택 거래는 약 ○개월 내에 완료되었고,

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② 특히 취득 2주택의 취득등기는 양도주택이 양도되기 불과 ○일 전에 이루어졌으며, 양수인도 양도주택 양도 후 새로이 거주할 대체주택이 필요한 A씨의 사정을 감안하면서 자신의 자금부족 상황 해소를 위해서 자신이 먼저 교환거래를 제안하였다고 구체적으로 확인하여 주었음

​③ (중략) 1세대 1주택 비과세 규정의 취지를 감안할 경우, 달리 A씨에게 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 악용하여 조세를 포탈하고자 하는 의도가 있다거나 부동산 투기 목적이 있다고 보기 어려운 사정 등에 비추어 보면,

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④ 양도주택 거래의 진정한 거래동기와 거래실질은 A씨가 양도주택과 취득 1주택 및 취득 2주택의 교환을 통해 낡은 기존의 양도주택을 양도하면서 임대료 수입으로 생활비를 조달하는 한편 새로운 거주장소를 마련하고자 함에 있다 할 것임

​⑤ 부동산을 등가교환한 경우 교환계약이행일(교환성립일)을 그 부동산의 양도시기로 보아야 하나, 이 건과 같이 교환으로 정산차액이 발생된 경우에는 정산차액의 청산일을 그 해당 부동산의 취득 및 양도시기로 보아야 할 것인바,

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⑥ A씨와 양수인이 양도주택 양도일에 교환차액을 청산한 것으로 나타나므로 이 때를 A씨와 그 배우자의 취득 1주택 및 취득 2주택 취득시기 및 양도주택의 양도시기로 봄이 타당함 (후략)

​위 심판결정으로 A씨에게 부과된 양도소득세는 부과취소되었습니다.

소개를 생략한 취득 1주택의 주택 여부는 심리실익이 없어서 아예 판단하지 않았어요.​​

여기서 잠깐! 양도주택을 양도한 날에 A씨 세대가 2개 주택을 취득했다는 것입니다. 그럼 같은 날이니까, 취득이 먼저냐 아니면 양도가 먼저냐에 따라 주택수 계산이 달라지는 것 아닌가요? 이 판단을 어떻게 해야 할까요?

​이런 세법 규정과 유권해석이 있습니다.

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｢소득세법 시행령｣ 제154조 (1세대1주택의 범위)

⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

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○ 재정경제부 재산세제과-836, 2004.07.07.

｢소득세법｣ 제104조제1항제2의3호 및 동법시행령 제162조의2제5항의 규정을 적용함에 있어서 동일자에 1주택을 취득, 양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 각 해당조항을 적용합니다.

​○ 서면인터넷방문상담4팀-277, 2005.02.22.

자산의 양도 · 취득시기의 판정은 ｢소득세법｣ 제98조 및 동법시행령 제162조의 규정에 의하여 판단하며,

같은 날에 1주택을 취득 · 양도하는 경우에는 1주택을 먼저 양도한 후 1주택을 취득한 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제96조 제1항 제7호 및 동법시행령 제155조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.

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부동산등기부등본만 본다면, 과세처분과 같이 A씨는 위 양도주택 양도일 현재 1세대 3주택자가 맞습니다. 왜냐고요? 등기부등본에 취득 1주택과 취득 2주택 등 주택 2채가 추가로 A씨 세대의 소유로 등기가 완료되었으니까요.

​게다가 결정내용 ①~④의 내용은 정상참작의 사정일 뿐, 과세처분이 위법하다는 결정적인 근거라고 할 수 없습니다. 이것만으로는 A씨가 승리하기 어려웠어요. 결정내용⑤~⑥이 바로 오늘의 과세처분이 틀린 이유라고 보아야 할 것입니다.

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결정내용 ⑤를 보니, 등가(等價)로 교환했느냐 아니면 교환으로 정산차액이 발생했느냐에 따라 그 교환(양도 및 취득)의 시기가 달라지죠? 얼핏 보면, 사소해 보이지만 결코 가볍지 않은 차이 하나가 A씨에게 부과된 세금을 없애는 결과를 만들어 냈습니다.

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“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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