(최신, 양도소득세, 주택여부) 신축 전부터 완공 후까지 계속해서 ‘기숙사’였으니, 주택으로 보면 안 됩니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 주택 여부를 두고 다툰 양도소득세 사례 1건을 보려 합니다.

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3개월 전인 올해 8월에 대법원의 판결이 있었어요.

​A씨는 2017년에 아파트를 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고 · 납부했습니다.

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과세관청이 양도소득세 실지조사를 실시한 후에 A씨의 배우자가 소유한 ○○채의 건축물이 주택에 해당하므로 A씨의 1세대 1주택 적용이 틀렸다고 보아 2018년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 보냈어요.

​A씨의 배우자가 소유한 총 ○○채의 건축물은 ○개동짜리 아파트의 총 ○○세대 중 ○○개호였기에, 과세관청은 너무나 자연스럽게 A씨를 1세대 3주택 이상인 ‘다주택자’로 보아서 과세처분했습니다.

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이에 A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기하면서 “내 배우자가 보유하고 있는 ○○채의 건축물은 애초부터 공단 근로자 기숙사 용도로 신축되었고, 신축 당시부터 내 아파트 양도 당시까지 계속하여 근로자 기숙사로 사용되었다.” 라고 하면서

​“즉, 본래 용도 및 사실상 용도는 모두 근로자 기숙사이고, 내가 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 아파트를 양도한 것도 아니므로, 기숙사인 내 배우자 소유의 ○○채의 건축물을 주택으로 본 과세처분은 실질과세의 원칙에 반한다.” 라고 주장했어요.

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주택수에 포함되는 것이 맞을까요 아니면 제외되는 것이 맞을까요? 법원의 판단을 같이 보시죠. (가산세 감면 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① (전략) 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조 · 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 · 관리되고 있어

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② 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이며(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조), 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따를 것임

​③ (중략) A씨의 배우자가 소유한 총 ○○채의 건축물은 관할 지방정부가 1992년에 승인한 주택건설 사업계획에 따라 건설되었고, (중략) 해당 건축물은 애초 주거용 건물로 건설되었으며,

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④ 구분건물마다 침실 2개, 주방 겸 거실 1개, 욕실 1개로 구성되어 독립된 주거생활이 가능하고, 개인 간 거래의 대상이 되고 있음

​⑤ ｢소득세법｣ 및 같은 법 시행령에 의하면 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 판단함에 있어 종업원에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택(이하 ‘사원용주택’이라 한다)도 주택의 수를 계산할 때 산입하고,

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⑥ 3 이상의 주택 중 사원용주택을 양도하는 경우 원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 중과세율이 적용되며, (다만) 사원용주택의 무상제공기간이 10년 이상인 경우에 한하여 중과세율의 적용에서 제외됨

​⑦ 위와 같은 세법 규정 내용에 비추어 보면 신축 당시부터 근로자가 생활하여 왔다고 하더라도, 그와 같이 주택을 근로자에게 제공하였다는 사정만으로 A씨의 배우자가 소유한 총 ○○채의 건축물이

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⑧ 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 주택에서 제외되어 사업용(영업용) 건물이 된다고 할 수 없음 (중략) 즉, 오로지 회사 근로자의 거주만을 위하여 사업장에 부속된 ‘사업용(영업용)’ 건물이라기보다는 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 주택에 해당함

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. ‘｢주택법｣상으로는 기숙사 개념에 해당하지도 않고, 도리어 공동주택 중 아파트에 해당한다’ 라고 제1심 판결문에 나오기도 해요.

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이런 속수무책(束手無策)의 상황을 접하는 세무사로서는 미리 세무상담을 받지 않았을 것이라는 안타까운 추측을 할 수 밖에 없겠네요. A씨는 아마도 배우자 소유 ○○채의 건축물을 세법적으로 전혀 염두하지 않은 채, 자신의 아파트를 처분했을 것 같습니다. 예상되는 위험은 진짜 위험이 아니라는 말도 있죠?​

​그것이 아니라면 적어도 ‘그 ○○채의 건축물은 기숙사니까 양도세랑 아무 상관 없어!’ 라고 스스로 예단했겠죠. 세무상담을 미리 받았는데 돌팔이가 “문제 없다”라고 잘못된 상담을 했을 것 같지는 않습니다, 그리 어려운 법리가 아니어서요.​

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제가 소개를 생략한 판결내용 중에 “원고는 ○○채의 건축물 중 10○호, 10○호가 습기가 심해 사람이 거주할 수없다고 주장한다. 그러나 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 하여 항시 사람이 거주하고 있을 것을 요한다고 할 수 없고, 습기가 심하다고 하여 비주거용이라 볼 수도 없다.” 라는 부분도 있었습니다. A씨가 배우자 소유 건축물을 두고 어떻게 생각했었는지의 단면을 짐작할 수 있는 대목이네요.

​세법적으로 고려했었다면, 자신의 아파트를 처분하기에 앞서 반드시 세법적인 검토를 전문가에게 의뢰해서 세금Risk에 대비했을 거예요. 판결내용 ⑤~⑥은 세법 규정으로 명백한 것이어서, 유능한 세무사님이었다면 이것만큼은 필경 짚어줬을 것입니다.

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가산세도 당연히 아깝지만, 다주택을 이유로 중과세된 양도세금이 너무나 아깝네요.

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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