(최신, 취득세) 5년 이내에 ‘고급주택’이 되었나요 아니면 취득 당시부터 ‘고급주택’이었습니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 고급주택 관련 취득세 사례 1건을 보려 해요.​

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​사실관계가 길고 그 내용이 비교적 어렵습니다.

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3개월 전인 올해 8월에 대법원 판결이 있었어요.

​A회사는 2009년에 지하 ○층, 지상 ○○층의 아파트를 신축하여 취득하였습니다. 총 ○○세대짜리 위 아파트의 최상층에는 2개호가 있었는데, 그 2개호에는 각기 벽면 3개와 지붕으로 이루어지고 바닥에 잔디와 석재가 깔린 옥탑이 설치되어 있었어요.​

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2011년에 과세관청은 위 2개호에 관하여, 위 옥탑의 건축물 현황도 표시상 각 29.67㎡로서 본층부분을 합하면 건축물 연면적이 각 274㎡를 초과하는 274.26㎡(= 옥탑 29.67㎡ + 본층부분 244.59㎡)로서 ‘고급주택’에 해당한다는 이유로 A회사에게 중과세율에 의한 취득세를 부과했습니다.

​이에 A회사는 심판청구를 제기했으나, 기각결정을 받고난 후에 위 옥탑의 벽면 일부와 지붕 일부를 잘라내고 바닥에 깔린 잔디와 석재를 제거했어요. 그리고 A회사는 2013년에 과세관청에게 위 옥탑면적이 감소되어 각 268.73㎡(= 옥탑 24.04㎡ + 본층부분 244.59㎡)으로서

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각 274㎡에 미달하므로 ‘고급주택’에 해당하지 않음을 확인해 달라고 요청하였으나, 과세관청은 취득시기가 도래하지 않았고 과세표준도 확정되지 않았으므로 향후 사정변경 등을 고려하여 취득 당시 시점에 대상 여부를 판단할 것이라고 답변했다고 합니다.

​그리고 2013년에 B씨가 위 2개호 중 1개호를 A회사로부터 분양받아 취득했는데, 그 당시 위 옥탑의 벽면 일부와 지붕 일부가 잘리고 바닥에 깔린 잔디와 석재가 제거한 상태였어요.

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B씨는 위 1개호를 취득한 후에 위 옥탑의 벽면에 접이식 유리새시 등을 설치하고, 타일 · 목재 등의 바닥재를 깔았다고 합니다.

​그러자, 2015년에 과세관청은 B씨에게 위 접이식 유리새시 등을 철거하라고 통지하고, 해당 호의 집합건축물대장에 ‘다용도, 30㎡, 슬라브/새시 구조물’이라는 ‘무단증축에 의한 위반건축물 표기’를 했으며,

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이에 B씨는 위 접이식 유리새시 등을 철거하였고, 그 후에 과세관청이 위와 같은 위반건축물 표기를 해제했으며, 2017년이 되어서 과세관청은 B씨 앞으로 ‘옥탑의 무단증축으로 고급주택에 해당하게 되었다’는 이유로 취득세 등 납세고지서를 보냈습니다.

​이에 B씨가 심판청구 후 행정소송을 제기했고, 과세관청은 이렇게 반박했어요.

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“A회사가 위 옥탑의 벽을 대부분 철거하고 지붕도 일부 철거하면서 바닥에 깔린 잔디와 석재를 제거하여 위 옥탑은 주거공간 아닌 조경시설에 불과하게 되었는데, 이러한 조경시설은 주택의 일부로 볼 수 없고,

​그 후 B씨가 2015년에 취득한 이후 위 옥탑에 벽체와 지붕을 다시 설치하고 바닥재를 설치하여 위 옥탑이 조경시설에서 주거공간으로 바뀌어 주택의 일부가 되었으므로,

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B씨가 위와 같이 시공한 이후 위 옥탑과 본층부분을 합하여 274㎡를 초과하였기에 ‘고급주택’에 해당하게 되었다.” 라고요. 과연 법원의 판단도 같았을까요? (나머지 1개호를 취득한 B씨 아닌 2명도 이 행정소송의 원고로 참여했는데요 그 다른 원고들에 대한 내용은 B씨와 같아서 제가 처음부터 아예 언급하지 않았습니다)

​① (전략) B씨가 취득한 이후 접이식 유리새시 등과 바닥재를 설치하였을 당시, 위 옥탑은 기본적 구조와 용도가 유지된 상태에서 그 이전과 마찬가지로 본층부분과 함께 하나의 주거생활 단위로 제공되어 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서,​

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② B씨가 위와 같이 시공한 상태의 위 옥탑과 본층부분이 전체로서 일괄하여 ‘1구의 공동주택’이라고 할 것이고, B씨는 이러한 ‘1구의 공동주택’을 계속 보유하였다고 할 것임

​③ (중략) 과세관청이 이미 2011년에 위 옥탑과 본층부분을 합한 면적이 각 274㎡를 초과하는 274.26㎡로서 ‘고급주택’에 해당한다는 이유로 A회사에게 중과세율에 의한 취득세를 부과하였을 당시,

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④ 과세관청도 위 옥탑과 본층부분이 전체로서 일괄하여 ‘1구의 공동주택’이라고 판단한 것으로 보임

​⑤ (중략) ｢지방세법｣ 규정은 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 ‘고급주택’에 해당하게 된 경우에는 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한다고 규정하고 있는데,

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⑥ 당초 ‘고급주택’에 해당하지 않는 주택을 취득하였다가 5년 이내에 ‘고급주택’에 해당하게 되었을 경우 중과세율에 의한 취득세를 추징하는 것이고, 당초 ‘고급주택’을 취득하였음에도 표준세율에 의한 취득세만을 신고 · 납부한 경우에는

​⑦ ‘고급주택’에 적용되는 세율에 의한 취득세를 부과할 수 있을 뿐, 위 ｢지방세법｣ 규정에 의한 추징은 할 수 없음. 그렇다면 B씨가 당초 ‘고급주택’을 취득하여 계속 보유하였음에도, 그 취득 후 ‘고급주택’에 해당하게 되었다는 이유로 중과세율에 의한 취득세를 추징한 처분은 위법함

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⑧ (중략) 과세관청이 제2심 항소법원에 이르러 ‘B씨가 당초 ‘고급주택’을 취득하였다면 ‘고급주택’에 적용할 세율에 의한 취득세를 부과할 것인데 이번 추징세액은 정당세액 범위 내로서 적법하다’ 라고 주장하였으나,

​⑨ (중략) B씨가 취득한 주택의 취득 당시 규모 및 상태, 그 후의 변화 여부 등 사실관계가 다른 것으로서, 처분사유를 법률적으로 평가하기 이전의 구체적인 사실에 착안하여 그 기초가 되는 사회적 사실관계가 기본적인 사정에서 동일한 것으로 볼 수 없고,

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⑩ (중략) 해당 2가지 ｢지방세법｣ 규정은 적용 대상 및 요건과 그에 따른 효과를 달리하는 것으로서, 구체적 사실을 변경하지 아니하는 범위 내에서 단지 처분의 근거 법령만을 추가 · 변경하는 것으로 볼 수도 없음 (후략)

​B씨는 3심 모두 과세관청을 상대로 승소했습니다. 제가 소개를 생략한 내용이 엄청나게 많습니다. 역시나 우리나라 유수의 로펌이 B씨를 대리하여 의미 있는 승리를 이끌어 냈다고 평가할 수 있을 것 같아요.

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고급주택이 아니었다가 새로 고급주택이 되었다고 보는지 아니면 당초부터 고급주택이었다고 보는지가 과세처분을 위한 사실관계에서 결코 같지 않음을 절실히 깨달아야만 하는 오늘의 사례였습니다.

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과세관청 입장에서 소송 중에 처분사유를 변경하는 경우가 종종 있는데, 오늘은 그러한 변경을 법원이 인정하지 않았어요. 언제는 인정되고, 언제는 인정되지 않는지를 판결내용 ⑨~⑩을 통해 분명하게 확인해야 할 것입니다.

​어려웠던 오늘 사건은 크게 2가지 국면으로 나누어 보아야 할 것 같습니다. 앞의 국면은 A회사가 신축 후에 옥탑을 설치했다는 이유로 274㎡을 초과하여 취득세 중과처분을 받은 다음, 일부 옥탑을 철거하고 과세관청에게 고급주택 아니라는 확인을 요청하고 사실상 거절된 부분까지이고,

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나중의 국면은 2013년에 B씨가 취득한 후에 옥탑의 벽면에 접이식 유리새시 등을 설치하고 난 후 과세관청이 2015년에 철거명령한 다음 2017년에 재차 고급주택으로 보아 취득세 중과세율을 적용하여 B씨에게 과세한 부분이예요.

​만약, 2013년에 A회사의 요청에 대해 과세관청이 “이제 고급주택이 아니게 되었군요” 라고 확인을 해 주었다면 오늘의 판결이 달라졌을까요?

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한편, 제1심 행정법원은 “고급주택에 해당하는지는 공유면적을 제외한 건축물의 연면적, 즉 전용면적에 따라 결정되고, 이는 외벽의 중심선이 아닌 내부선을 기준으로 산출되어야 한다.” 라는 취지로 원고승소 판결했었습니다.

​하지만, 제2심 고등법원은 “외벽의 내부선을 기준으로 한 면적은 실측한 자료 없이 B씨의 주장에 의한 면적에 불과하여, 양측이 주장하는 건축물 연면적이 모두 274㎡를 초과한다.” 라고 하급심의 판단근거를 부인했어요.

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결론은 원고승소로 같았지만, 그 판단근거가 달라졌죠? 반드시 상급심이 어떻게 판결했는지를 보아야만, 하급심을 그대로 인용했는지 아니면 인용하지 않았는지에 대한 판단이 서게 된다는 교훈도 얻을 수 있었습니다.

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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