(재산세) 미등기 건물 세금은 땅 주인한테 매기면 되잖아요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 재산세 납세의무자 관련 사례 1건을 소개해 드립니다.

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작년인 2020년 9월에 대법원 선고가 있었어요.

​1997년에 A씨는 그의 배우자에게 토지를 증여했고, 2009년에 A씨 부부의 자녀에게 해당 토지를 양도했습니다. 그런데 해당 토지 위에는 미등기 건물(주택)이 있었다고 하네요.

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과세관청이 2009~2018년에 A씨 앞으로 위 토지 위의 미등기 건물에 관하여 주택분 재산세와 지방교육세를 부과해 왔습니다.

그 10년치 세금합계액은 약 ○만 원이었어요.

​2018년이 되어서 A씨는 위 미등기 건물의 사실상 소유자가 자신이 아닌 그의 자녀임에도 A씨 앞으로 재산세 등을 부과한 것은 위법하다면서 과세관청에게 이의신청을 하였는데,

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과세관청은 “2005년 이후 계속하여 실제 사용하고 있는 A씨를 재산세 납세의무자로 보아 주택분 재산세 등을 부과한 처분이 위법부당하다고 할 수 없다.” 라고 판단하여 A씨의 신청을 기각했습니다.

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이에 A씨는 □□□도(道) 지방세심의위원회에 심사청구를 제기했으나, 역시 기각결정을 받은 후 조세심판원에 심판청구를 제기했지만 그것은 각하결정을 받았어요. 

(※ 행정심판인 심사청구와 심판청구는 납세자의 선택에 따라 둘 중 1가지만 청구할 수 있거든요)​

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A씨가 행정소송을 제기하여 법원에 온 오늘 사건의 결말은 어땠을까요? 자신의 소유가 아닌 미등기 즉, 무허가 건물의 재산세를 취소해 달라는 A씨의 주장이 과연 인정되었을까요? (중복세금부과 쟁점은 소개를 생략할게요)

​① ｢지방세법｣ 규정은 ‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.’고 규정하고 있는데, 여기서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’라 함은

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② 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 해당 재산에 대한 실질적인 소유권을 가지고 있는 자를 말함(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005두15045 판결 등 참조)

(중략)

​③ 이때 사실상 소유자 내지 실질적 소유자에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 그가 사법상의 소유자가 갖는 완전한 사용 · 수익 · 처분의 제반권능을 반드시 모두 갖추어야 하는 것은 아님

(중략)

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④ 한편, ｢지방세법｣ 규정은 ‘재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다’고 정하고 있음

​⑤ 위 토지는 A씨가 1997년에 그의 배우자에게 증여한 후 2009년에 A씨 부부의 자녀가 매수한 것으로 당초 A씨의 소유였고, A씨는 해당 토지상의 미등기 건물에 거주하여 온 것으로 보이며,

 

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⑥ A씨 부부의 자녀는 2009년 과세관청에게 해당 토지에 관한 취득세 및 등록세 신고를 하면서 해당 토지 외 4필지의 부동산에 관한 부동산매매계약서를 첨부하여 제출하였는데,

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⑦ 위 취득세 및 등록세 신고서와 부동산매매계약서에는 위 미등기 건물이 포함되어 있지 않았던 사정 등을 종합하여 보면, A씨 부부의 자녀가 아닌 A씨가 위 미등기 건물을 ‘사실상 소유하고 있는 자’에 해당한다고 봄이 상당함

​A씨는 3심 모두 패소했습니다.

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특히 지방세의 경우, 1차적으로 외관 내지 공부 즉, 서류가 매우 중요합니다. 그 방증이 바로 오늘 사례에서 위 토지에 대한 재산세를 A씨에게 부과하지 않은 모습이라고 할 수 있죠.

토지등기가 있고 그 등기상 소유자가 A씨가 아니니까요.

​오늘의 쟁점은 바로 공부상 소유자가 존재하지 않는 미등기 건물에 관한 재산세 납세의무자가 도대체 누가인가 하는 것이었습니다.

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A씨는 그 건물이 존재하는 토지 소유자에게 부과해야 한다는 주장을 펼쳤지만, 과세관청과 법원은 모두 A씨의 주장이 틀렸다고 보았습니다. 왜 A씨를 위 미등기 건물의 ‘실질적인 소유권자’로 보았는지 잘 살펴볼 필요가 있겠네요.

 

" 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 "

 

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