(최신, 취득세) 5년 전에는 우리가 그렇게 보지 않았지만, 5년 후에 다시 보니까 ‘농지’가 아니었네요. 그러면 세금을 내셔야죠.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 농지 여부를 두고 다투었던 취득세 사례 1건을 소개해 드립니다.

 

포스팅 제목이 단순히 ‘과세관청이 5년 만에 말을 바꿨다’라고 보일 수 있을 것 같은데, 들어가서 보면 더 복잡한 사정이 있어요. 법원의 판결도 엇갈릴만큼 말입니다.​

3개월 전인 올해 6월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 2013년에 한국자산관리공사의 입찰에 참여하여 토지(지목 : 전)를 낙찰받고, 대한민국과 사이에 해당 토지를 매수하는 계약을 체결했으며, 지방정부로부터 농지취득자격증명을 받은 다음 2014년에 잔금을 납부했습니다.

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그리고 A씨는 과세관청(=지방정부)에게 위 토지가 농지임을 전제로 ｢지방세법｣에서 정한 세율 1천분의 30을 적용하여 산정한 취득세, 농어촌특별세 및 지방교육세를 신고 · 납부했어요.

​A씨가 위 토지를 취득할 당시 부동산등기부등본상 지목이 ‘전’으로 등재되어 있었고, 위 매매계약서에도 ‘전’으로 표기되어 있었으며, A씨가 위 토지에 관한 소유권이전등기신청을 하면서 그 지목을 ‘전’으로 표시하여 그 신고가 수리되었습니다.

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그리고 지방정부는 그에 따라 위 토지의 지목을 ‘전’으로 표기한 부동산거래계약신고필증을 교부했어요. 한편, 2014년에 A씨가 위 토지 위에 주유소를 건축하기 위하여 건축허가신청을 하자 지방정부는 이를 허가하면서

​위 토지의 지목을 주유소 용지로 변경하는데 있어 A씨에게 농지보전부담금 및 개발행위 면허세를 납부할 것을 안내하였고, A씨는 이를 납부했습니다. 그로부터 약 5년이 지난 2019년에 과세관청은 A씨가 위 토지를 취득할 당시

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위 토지의 사실상 이용현황이 농지에 해당하지 아니하였다고 보아서, 위 토지에 관하여 ｢지방세법｣에서에서 정한 세율 1천분의 40을 적용하여 산출한 세액과 A씨가 2014년에 이미 납부한 세액과의 차액으로서 취득세 등에 대하여 가산세를 더한 납세고지서를 A씨 앞으로 보냈어요.

​2014년에 취득했으니 문제가 있다면 곧바로 아니 최소 6개월, 늦더라도 그나마 1년 내에만 과세관청이 알려준다면 얼마나 좋겠습니까만 현실은 이렇게 잔인합니다. 전에도 제가 말씀드린 적이 있는데, 과세관청은 이런 시간차이에 따른 납세자의 괴로움에 대해 잘 공감해 주지 않습니다. “사정이야 어떻든 잘못된 것은 맞잖아요!”​

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5년, 만으로 따지면 4년 7개월이나 지나서 A씨 앞으로 과세예고통지서 그리고 납세고지서가 날아왔어요. 이러니 어찌 세금문제를 가볍게 볼 수 있겠습니까? 그 5년치 가산세는 누가 내야 하겠습니까?

​이에 불복한 A씨가 행정소송을 제기하자, 과세관청의 주장을 인정한 제1심 지방법원은 “약 5년 전에 과세관청 즉 지방정부가 위 토지의 등기부등본 및 A씨의 등기신청서류와 매매매계약서에 그 지목이 ‘전’으로 표시되어 있었다는 사정 및

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위와 같은 등기신청이 수리되었다는 사정은 이를 과세관청의 선행 행정행위로 볼 수 없다.” 라고 하면서 “A씨가 위 토지에 관한 입찰에 참가할 당시 한국자산관리공사는 위 토지의 현황을 잡종지로 공고하였으므로,

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A씨로서는 위 토지의 실제 사용현황을 알았거나 알 수 있었다.” 라고 선고했습니다. 원고인 A씨 패소판결한 것인데요 과연 제2심 고등법원과 대법원의 판단도 같았을까요?

​① (전략) 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지가 ‘농작물의 경작’ 내지 ‘다년생식물의 재배지’ 이외의 용도로 이용되고 있는 경우에도, 그러한 변경상태가 일시적인 것에 불과하고, 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용될 수 있도록 그 원상회복이 용이한 경우라면,

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② 그 토지는 여전히 ｢지방세법 시행령｣의 ‘농지’에 해당하고, 또한 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지가 ‘농작물의 경작’ 내지 ‘다년생식물의 재배지’ 이외의 용도로 이용되고 있다고 하더라도,

​③ 그 토지가 적법한 절차에 의하지 아니한 채 형질변경되거나 전용된 것이어서 어차피 복구되어야 할 상태이고, 그 형태와 주변토지의 이용상황 등에 비추어 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용될 수 있도록 그 회복이 불가능한 상태가 아니라면

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④ 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하다고(농지로서의 성격을 일시적으로 상실한 데 불과한 것이라고) 보아야 하므로, 이러한 경우에도 (공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인) 해당 토지는 ‘실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지’로서 ｢지방세법 시행령｣상 ‘농지’에 해당한다고 봄이 타당함

​⑤ (중략) 한국자산관리공사의 입찰공고 내용은 그 입찰공고 당시의 위 토지의 일시적인 이용현황을 표시한 것이라고 볼 여지가 있고, 따라서 위와 같은 기재만을 근거로 위 토지가 ｢지방세법 시행령｣이 규정하고 있는 ‘농지’에 해당하지 않는다고 단정할 수는 없음

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⑥ (중략) A씨가 위 토지를 취득할 당시 위 토지의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에 해당한다고 볼 여지도 있고, 이러한 경우 ｢지방세법 시행령｣에서 정한 ‘취득하였을 때의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 따라 취득세를 부과한다’고 규정하고 있는 사정도 고려할 필요성이 있음

​⑦ (중략) 과세관청이 위 토지가 농지임을 전제로, 위 토지를 주유소용지로 사용하고자 하는 A씨에 대하여 농지보전부담금 및 개발행위면허세 등을 안내하고 이를 납부받은 사정은

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⑧ A씨가 위 토지를 취득할 당시 위 토지가 ｢지방세법 시행령｣에서 규정하고 있는 농지에 해당하는지 여부를 판단하는 데 있어서도 고려요소가 될 수 있으므로 A씨가 위 토지를 취득할 당시 위 토지가 ‘농지’에 해당하여 이번 과세처분은 위법함

​A씨와 그의 대리인은 제2심 고등법원에서 결론을 뒤집었고 그대로 대법원에서 확정되었습니다.

취득세율 차이는 1%p에 불과했지만, 부과취소된 세금 액수는 수천만 원이었어요.

​제1심에서 A씨는 주로 ‘2014년에 지목변경할 때, 과세관청이 농지보전부담금 및 농지전용면허세까지 나에게 안내했으면서 5년 만에 말을 바꾸었다’ 는 측면으로 주장했었어요. 그에 대한 대답이 중간에 나오는 제1심의 주된 판결내용입니다.

​제2심에 들어서 A씨는 ‘2014년에 취득할 당시부터 농지였다’ 라는 주장을 펼쳤고, 고등법원으로부터 “그 회복이 불가능한 상태가 아니라면 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하다.” 라면서 그 주장이 옳다는 판결을 이끌어 냈어요.

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A씨와 그의 소송대리인의 노력에 박수를 보냅니다. 그리고, 바로 아래에 보시는 일시적으로 다른 용도로 사용하더라도 주거기능이 상실되지 않았다면 주택으로 보는 사례와 매우 비슷하죠?

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끝으로 위에서 말씀드린 시간차이에 대해 잘 생각해 볼 필요가 있습니다. 전체 지출액을 가장 적게 하는 것이 목표라면, 미리 세금을 납부한 다음 대리인 수수료 지출을 감수하고 나중에 경정청구하는 전략을 제가 침이 마르도록 칭송하는 이유도 바로 여기에 있어요.

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

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