(최신, 양도소득세, 소급감정) 몰랐으니까, 세금이 이렇게 많이 나올 줄 몰랐으니까!

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 소급감정평가 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 해요.

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제가 실제로 정말로 많은 질문을 받는 사안 중 하나라고 할 수 있습니다.

포스팅 제목은 영화 대사를 패러디한 거예요~

​올해 6월에 대법원의 선고가 있었어요.

​A씨는 1999년에 그의 어머니로부터 토지와 그 지상건물을 상속받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. ​A씨가 상속으로 부동산을 취득했다는 말이죠?

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2000년에 A씨는 위 부동산에 관하여 과세관청에 상속세 신고를 하면서 위 부동산의 가액을 기준시가를 적용한 ○억 원으로 신고하고, 그 밖의 상속재산과 함께 상속세 과세표준과 납부세액을 신고 · 납부했어요. 바로 이 때까지는 포스팅 제목처럼 몰랐다는 것이죠.

​2018년이 되어서 A씨는 위 부동산을 ○○억 원에 매도하고 양도소득세 신고를 위해 감정평가법인에게 감정을 의뢰하여 ‘1999년 A씨의 상속개시일 당시 위 부동산의 감정평가액은 ○억 원이다’ 라는 감정평가서를 받았습니다. 감정가액은 위 기준시가의 약 1.5배 가량 높은 금액이예요.

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그래서 A씨는 위 부동산의 양도소득세에서 위 기준시가가 아닌 위 감정평가액을 취득가액으로 신고 · 납부하였고, 자연스레 예상되듯 과세관청은 또한 당연히 소급감정가액이라 A씨의 신고내용을 부인하여

​2019년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 양도소득세 납세고지서를 보냈습니다. A씨가 뒤늦게 감정평가를 받아 취득가액을 높여 세무신고한 이유, 과세관청이 이를 부인한 이유가 각각 너무나 잘 이해되시죠?

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A씨는 “소급감정평가라 하더라도 취득 당시의 시가로 볼 수 있는 감정평가액을 두고 과세관청이 위 부동산의 취득가액을 기준시가로 보아 나에게 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다.” 라고 주장하면서 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했습니다.

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과연 법원의 판결은 어땠을까요?

​① (전략) 상속재산의 양도차익 계산에 있어서는 상속개시일 당시 부동산의 시가를 취득가액으로 인정하여야 하는데, 공신력 있는 감정기관의 감정가액이라면 그것이 소급감정에 의한 것인지 여부를 불문하고 시가로 볼 수 있으므로, 소급감정에 의한 감정가액 또한 취득가액으로 인정될 수는 있음(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조)​

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② (중략) 상속재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서는 그 감정가액이 상속 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 함

​③ (중략) A씨가 제시한 감정평가액은 상속개시일로부터 약 19년에서 20년이 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액에 불과하고, 또한 1999년 상속개시일은 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된

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④ 2006년 1월 1일 이전이므로 위 상속개시일 시점 당시의 객관적이고 공신력 있는 인근 거래사례를 특정할 수도 없으며, (중략) 이러한 시간의 경과 및 그 기간 동안 위 부동산과 주변 환경 변화 등을 고려하면,

​⑤ 위 (소급)감정평가액이 위 상속개시일 당시 위 부동산 현황을 제대로 반영하였다고 보기 어렵고, 그 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 가치를 반영하고 있다고 보기도 어려움 (중략)​

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⑥ 상속재산이 추후 상속인의 양도 목적물이 되는 경우 당초 상속세 신고가액이 양도소득세 취득가액이 되는 것은 논리상 당연하며, 이와 같은 이유에서 ｢소득세법｣ 및 같은 법 시행령 규정이

​⑦ 상속받은 자산의 취득가액 산정에 ｢상속세 및 증여세법｣의 상속재산가액 산정에 관한 규정들을 준용하고 있는 것으로 판단되는데, 이를 고려하면 당초 기준시가를 기준으로 상속세를 납부한 뒤

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⑧ 상속세 부과제척기간이 도과될 무렵 양도소득세 감액을 목적으로 소급감정을 통하여 얻은 감정가액을 세금 납부목적에 적합한 것이라고 보기 어려움 (중략) 따라서 A씨의 주장은 받아들일 수 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소했습니다. 가산세 포함 ○천만 원의 양도세를 A씨는 납부해야만 할 거예요.

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1999년 A씨가 상속받을 당시에 “나는 약 20년이 지난 2018년 즈음에 상속부동산을 매도할 것 같은데, 그 때 양도소득세를 적게 내려면 지금 감정평가를 받아 상속세를 기준시가 평가액보다 더 내야겠다.” 이렇게 생각할 수 있었을까요?

​판결내용 ⑥~⑧이 납세의무자에게는 너무너무 아픕니다. 과세관청이 소급감정가액을 취득가액으로 인정하기 어려운 가장 결정적인 측면이라고도 말씀드릴 수 있을 듯 해요.

비슷한 이유로 상속세 과세미달로 아예 상속세를 신고 · 납부하지 않는 경우도 같은 논리가 적용될 수 있을 것입니다.​

​모두에 말씀드렸듯, 양도소득세에 대한 질문을 주시는 분들 중에 적지 않은 수의 분들께서 상속 또는 증여로 취득한 부동산을 양도하시고, 그 취득가액이 형편없이 낮아서 양도세가 엄청나게 계산되는 것에 한숨지으시곤 합니다.

​세무사님, 좋은 방법이 없을까요? 지금이라도 감정평가를 소급해서 받으면 양도세를 줄일 수 있을까요?

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판결내용 ①처럼, 소급감정가액이 무조건 부인되는 것만은 아니라고 이 블로그에서 여러 번 말씀드렸습니다만, 이것을 위해서는 감정평가비용을 추가로 부담하셔야 하고, 보통은 대리인의 도움을 받아 위에서 보신 판결내용 ⑥~⑧을 주장하는 과세관청의 논리를 깨뜨려야만 합니다.

이러려면 많은 경우에 저같은 세무대리인에게 비용도 지출해야 할 것이고요.

​또한, 이렇게 적지 않은 비용만 지출하면 100% 승리하느냐 하면 또 그것도 아니죠. 긴 시간에 걸쳐 쉽지 않은 싸움을 해야 하고, 여러 세금사례들을 보면 물론 소급감정가액이 인정된 사례도 존재하긴 하지만, 오늘 사례처럼 승률이 그리 높다고만 볼 수도 없어요.

과세관청은 추가 과세로 연결되지 않는다면, 소급감정을 무조건 부인하는 입장이라고 보시면 됩니다.

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​부동산 등 재산을 상속 또는 증여를 받았을 때, 그 당시의 상속세금 또는 증여세금만 생각하는 것은 뒤늦게 후회할 가능성을 남기는 행동이라는 말씀이 되겠습니다.

비유하자면, 가입의무가 없음에도 국민연금 자진가입 내지 임의가입을 하는 이유와 비슷하다고나 할까요?

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

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