(양도소득세, 실가상이자료) 혹시 수표 배달사고?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

​​

오늘은 양도가액 관련 양도소득세 사례 1건을 보려 합니다.

​​

작년인 2021년에 조세심판원의 결정이 있었어요.

​A씨는 2013년에 토지를 분양받는 계약을 체결하고 계약보증금을 납부한 다음, 2014년에 위 토지분양권을 양수인에게 양도했습니다. 그런데, A씨는 위 분양권 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 기한 내에 못하고 기한 후에 신고했어요.

​​

5년이 지난 2019년에 과세관청이 위 양수인에 대한 자금출처조사를 실시한 결과, 양수인이 위 분양권의 토지에 건물을 신축 · 판매한 후 양도소득세 신고 당시 위 분양권에 대한 프리미엄 ○○원을 취득 부대비용으로 신고한 것을 확인했습니다.

그런데, 이 분양권 프리미엄 금액이 A씨가 기한후신고한 양도가액에 포함되지 않았어요. 자, 이러면 무슨 세무이슈가 있습니까? 그렇습니다, A씨가 양도가액 신고를 적게 했다는 추궁을 받게 됩니다.

​​

‘실가상이자료’로서 과세관청은 위 프리미엄 금액을 A씨의 양도가액에 가산하여 2020년 10월에 A씨 앞으로 가산세를 더한 2014년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈습니다.

​여기서 잠깐! 뭐가 좀 이상합니다. 2014년에 양도소득세를 A씨가 신고를 분명히 했던 즉, 기한후신고했다고 말씀드렸어요. 그런데 어떻게 부과제척기간 5년이 지난 후인 2020년 10월에 A씨 앞으로 고지서가 날아갈 수 있답니까?

​​

이 질문에 대해서는 ‘부과제척기간이 5년이 아니다’라는 대답(응, 왜 5년이 아니죠?)을 드리는 것과 함께, 분양권 양도하고 6년이나 지나서 그리고 본인이 아닌 양수인 세무조사를 하고도 1년도 더 지나서 납세고지서가 날아왔다는 사실에 꼭 주목해 주십사 부탁드립니다.

‘11년전’, ‘9년전’ 선례들도 있다는 사실을 알고 본다면, 오늘 사례의 6년은 오히려 혜자스럽군요 ^_^

​납세고지서를 받은 A씨가 심판청구를 제기했고, 2021년에 조세심판원은 ‘분양권 프리미엄으로 지급한 금액과 공인중개사가 수령한 중개수수료 금액을 재조사하라’ 고 결정했기에, 과세관청은 A씨에 대한 재조사를 실시했어요.

​​

그 결과, 과세관청은 기존의 세금부과가 옳다는 재조사결과를 통지했고, A씨는 두 번째 심판청구를 제기했습니다. A씨의 심판청구에 대하여 과세관청은 이렇게 답변했어요.

​“양수인에 대한 자금출처조사 결과 2014년에 양수인의 배우자의 계좌에서 수표를 발행한 것이 확인되는데, 당초 재조사 과정에서 발행된 수표는 보존기간 5년 경과로 회신이 불가능해 그 이상 추적은 현실적으로 어려우나

​​

공인중개사가 위 분양권 매매와 관련한 일체의 업무에 대해 A씨로부터 대리인의 자격으로 위임 받았고, 양수인의 대금 지급과 관련한 진술과 금융조회 내역 등을 종합적으로 볼 때 A씨는 위 분양권의 잔금과 프리미엄을 받았다고 보는 것이 합리적이다.”

​​

실가상이자료와 관련하여 매도인과 매수인의 상충된 주장 중 하나는 인정받지 못하는 것이 상식입니다. 과연 조세심판원의 판단은 어땠을까요?

​① (전략) 과세처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것인바, A씨가 위 분양권의 프리미엄 금액을 수령하였다는 것이 금융거래내역 등에서 확인되지 않고, 과세관청의 자금출처조사 관련 위 양수인의 소명서에 의하면

​​

② ‘공인중개사에게 프리미엄으로 ○○원을 건네주었고, 본인은 공인중개사가 A씨에게 수표 일부를 건네주었다는 느낌을 받았다’는 내용이 나타나는데, 양수인 역시 공인중개사에게 지급한 것만 사실로 확인하고 있으며,

​③ 위 분양권 및 또 다른 기타분양권의 매매경위 등을 보면 공인중개사가 전적으로 거래를 진행(매매계약서상 공인중개사만의 인감만 날인)한 것으로 보여 공인중개사가 수령한 금액 중 상당액이 공인중개사에게 귀속되었을 것으로 보이고,

​​

④ 과세관청은 A씨가 위 분양권 외에 또 다른 기타분양권을 매각한 것에 대하여 당초 프리미엄을 ○○원으로 보았다가 추가 조사과정에서 필요경비를 인정하여 A씨가 프리미엄이라고 주장하는 ○○원에 대하여만 과세하였는바,

​⑤ 위 분양권과 동일 사업지구 내의 분양권인 기타분양권의 경우 그 매매가액이○○원임에도 실제 수령한 프리미엄을 ○○원으로 본 반면, 매매가액이 ○○○원에 해당하는 위 분양권의 프리미엄을 ○○원(필요경비 제외 전 금액)으로 본 것은​

​

⑥ 두 분양권의 매매가 동일 중개인의 중개와 관련된 사정을 고려할 때 합리적이지 아니한 사정 등에 비추어 A씨의 위 분양권 및 기타분양권의 취득 원인이 공인중개사의 제안에 따른 것으로 보여​

​

⑦ 두 분양권을 매매하면서 단지 각 ○○원을 수령하였을 뿐이라는 A씨의 주장에 신빙성이 있어 보이므로, 위 분양권의 프리미엄을 ○○원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

​A씨가 주장한 것이 두 번째 심판청구 끝에 인정되었습니다. 오늘 사례는 바로 아래와 같은 사정 때문에 그리 흔하게 접할 수 없는 사례라고 보아야 할 거예요.

​​

과세관청이 A씨가 아닌 양수인 세무조사의 결과로 실가상이자료를 파생하였기에 ‘양수인 말이 옳고 A씨가 과소신고’ 라는 결론을 내렸다는 것인데, 그런 과세관청의 결론이 틀렸다는 심판결정을 이끌어 낸 부분은 A씨와 그 대리인을 칭찬해야 할 것입니다.

이거 결코 쉽지 않아요, 이쪽 세무서에서 이렇게 판단했는데, 저쪽 세무서에서 다르게 보아서 ‘그거 틀렸어요’ 라고 하기가 정말 어렵거든요.

​양수인을 세무조사까지 했던 과세관청이 왜 A씨에 대한 과세처분에서는 실패했습니까? 양수인이 지급했다는 수표가 공인중개사님에게 건네진 정황까지만 확보했을 뿐, 양도인 A씨에게 온전히 넘어갔다는 증거를 확보하지 못한 것이 가장 큰 패인이라고 보여요. 결정내용 ②~③에 나옵니다.

​​

이제 실가상이자료는 또 다시 위 양수인에게 향할 것입니다. 위 양수인은 본인의 양도소득세 계산에서 공인중개사님에게 수표 건낸 금액을 취득가액으로 인정받을 수 있을까요?​

​

또 하나, 만약에 공인중개사님이 그 수표를 받았음에도 A씨에게 지급하지 않은 것이 사실이라면 그 문제는 또 어떻게 될까요?

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

이 글을 스크랩하실 경우에 ‘비공개’가 아닌 ‘공개 포스트’로 해 주시면 더 좋을 것 같습니다.

세금사례 연구가 소개 및 세무상담 의뢰하기

문의가 있으시거나 세무상담이 필요하신 분은 바로 위 포스팅을 확인하여 주시기를 부탁드립니다.

☎ 이호성 세무사 직통전화