(최신, 취득세, 납세의무자) 마지막 할부금을 누가 냈죠? 이거 명백한 ‘미등기 전매’입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 납세의무자가 누구인지를 두고 다툰 취득세 사례 1건을 보려 해요.

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3개월 전인 올해 1월에 대법원 판결이 있었어요.

​A씨 등 총 8명(나중에는 총 9명이 됩니다)은 2011년에 토지(일반상업용지)를 취득하는 매매계약을 체결했습니다. 아래에 일정이 나오지만, 연부취득에 해당하죠? 그래서 A씨 등 취득자들은 매 회 대금 납부시마다 취득세를 신고 · 납부했어요.

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A씨 등은 5차 할부금까지 납부한 후, 2014년에 ‘부동산 개발, 분양 및 임대 등’을 목적사업으로 하여 B회사를 설립했습니다. 위 8명 중 A씨 아닌 다른 사람이 그 대표이사로 취임했어요.

​그리고 같은 해에 A씨 등은 위 토지에 관하여 B회사와 매매계약서를 작성하고, B회사, 원 매도인과 위 매매계약에 따라 A씨 등이 부담하는 일체의 권리 · 의무를 B회사가 그대로 승계하기로 하는 권리의무승계계약을 체결했습니다.

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위 승계계약 체결 후에 B회사의 대표이사는 자신의 개인 명의 은행계좌에서 원 매도인 은행계좌로 6차 할부금과 연체이자를 송금하여 매매대금을 완납했어요.

​그 후 B회사는 위 토지에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 그에 따른 취득세 등도 모두 신고 · 납부하였으며, 이에 따라 같은 날 A씨 등은 연납분 취득세를 환급받았습니다.

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약 5년 후인 2019년에 과세관청은 “6차 할부금을 납부한 것은 B회사가 아닌 A씨 등이고, A씨 등과 B회사 사이에 실질적인 미등기 전매가 이루어진 것이다.” 라고 하면서 A씨 등 앞으로 가산세를 더한 취득세 등 납세고지서를 보냈어요.

A씨는 심판청구 후 행정소송을 제기했고, 과세관청은 “A씨 등은 B회사와의 매매계약에서 매도인을 ‘A씨 외 8명’으로, 매수인을 ‘B회사’로 하여 부동산매매계약을 체결하고, 우리 청의 검인을 받았는바,

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이 매매계약서는 부동산의 소재지, 매도인, 매수인, 매수금액 등이 기재되어 있고, 우리 청에 검인을 받은 계약서로서 그 형식상의 하자가 없으므로, 위 토지를 (A씨 등이 취득한 후 B회사에게) 이전하였음이 확인된다.” 라고 하면서

​“A씨 등이 권리의무승계 및 토지대금 완납 등의 절차를 완료한 사정(6차 할부금을 B회사 대표이사이자 ‘A씨 등 총 9명’ 중 1명이 냈던 것을 말해요)을 볼 때, 이는 최초분양자인 A씨 등이 토지대금을 완납하고 원 매도인으로부터 소유권이전을 한 후​

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법인 설립 및 현물출자를 통해 법인(B회사)으로 소유권을 이전하는 일반적인 절차를 거치지 않고, 우회행위 등 기타 비정상적인 거래형식을 취함으로써 조세 부담을 부당하게 감소시키는 행위로 보이고, 거래 절차를 급하게 처리함으로써 법인장부 기장상의 오류도 발생하였다.” 라고 주장했습니다.

​위 9명 중 A씨 포함 무려 8명이 B회사의 이사이거나 주주이거나 2가지 모두의 지위를 갖고 있는데다가, 6차 할부금도 그 9명 중 1명의 개인 계좌에서 납부했으니 과세관청이 ‘미등기 전매다!’ 라고 의심​하는 것은 어쩌면 자연스러운 것 아닐까 싶네요.

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과연 법원의 판단은 어땠을까요?

​① (전략) ｢지방세법｣ 규정에 정한 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데, 매매의 경우 사회통념상 대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도로 대금지급이 이행되었음을 뜻함

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② 매매대금 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지는 사안에 따라 미지급 잔금 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 함(대법원 2014. 1. 23. 선고 2013두18018 판결, 대법원 2018. 3. 22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결 등 참조)

​③ (중략) A씨 등과 B회사 사이의 승계계약 체결로 A씨 등의 공사에 대한 6차 할부금 납부의무는 소멸하였음. 즉 6차 할부금 납부 당시 A씨 등은 할부금을 납부할 수 있는 지위를 이미 상실한 상태였음

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④ 6차 할부금은 B회사 대표이사 개인 계좌에서 공사로 송금되었고, 그것이 A씨 등이 위 토지 매수를 위해 구성한 조합의 재산이라고 볼 증거도 없음

​⑤ (중략) 원 매도인이 발급한 토지대금 완납확인서에도 매수인이 B회사로 기재되어 있고, 원 매도인이 B회사에 위 토지 소유권을 이전해준 사정 등을 종합하여 볼 때, 원 매도인의 의사 역시 A씨 등이 아닌 B회사로부터 6차 할부금을 수령하는 것이었다고 볼 수 있음

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⑥ (중략) 6차 할부금이 전체 매매대금의 약 ○○%에 달하는 사정 등을 고려할 때, A씨 등이 매매대금 거의 전부를 지급하였다고 볼 수 없으므로, 따라서 이와 다른 전제에서 A씨 등이 위 토지 소유권을 사실상 취득하였다는 과세관청 주장은 받아들이기 어렵고,

​⑦ (중략) 대금의 지급이라는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 아니한 이상 매매계약에 정한 잔금 지급일이 도래하였다 하여도 이를 ｢지방세법 시행령｣에서 정한 “사실상의 연부금 지급일”로 보아 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없음

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⑧ (중략) A씨 등의 경우 승계계약을 체결함으로써 6차 할부금을 납부할 당시에는 이미 위 토지 소유권을 취득할 수 없는 상태였으므로, 그렇다면 설령 B회사의 대표이사가 A씨 등을 대리하여 6차 할부금을 납부하였다고 하더라도, A씨 등이 위 토지를 사실상 취득하였다고 보기는 어려움 (후략)

A씨 등은 3심 모두 과세관청을 상대로 승소했습니다. 정식으로 ‘권리의무승계계약’을 체결해서 B회사에게 매수인 지위를 넘겨주었는데, 과세관청은 어떻게 ‘미등기 전매’로 몰아갈 수 있습니까?

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네, 말씀드렸듯 과세관청 입장에서는 충분히 의심할 수 있어요. 하지만, 과세처분이 의구심만으로 정당화될 수는 없겠죠? 위에서 말씀드린 의심포인트를 상세히 짚어서 정말로 A씨 등이 취득했다가 이전했는지를 확인했어야만 했습니다.

제가 소개를 생략한 부분 중 첫 번째는 “토지 소유권을 취득할 수 없는 자가 토지 매매대금을 실질적으로 모두 지급하였다고 하여 토지 소유권을 사실상 취득하였다고 볼 수는 없다.” 라는 것이 있습니다. 위 판결내용 ⑧ 앞에 나온 판시내용이죠.

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그 다음으로는, “제출된 증거만으로는 원고 등이 거래형식 선택 자유를 남용하여 조세 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하였다고 보기도 어렵다.” 라고 법원은 판단했습니다.

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부가가치세와 더불어 형식과 외관, 서류를 매우 중시하는 취득세죠? 그렇다면 더더욱 ‘귀하의 계약은 믿을 수 없다’ 라는 입장으로 납세자를 꺾고자 할 때 과세관청이 어떻게 해야 하는지를 고민하게 해 준 사례라고 생각합니다.

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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