(최신, 취득세) 지목만 전(田)일 뿐, 실제로는 ‘주택부수토지’에 해당하므로 ‘고급주택’ 중과세를 해야 합니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 고급주택 중과세​ 관련 취득세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난달인 올해 4월에 조세심판원의 결정이 있었어요.

​합자회사인 A회사와 그의 무한책임사원인 B씨는 2017년에 주택과 토지를 취득하고 취득세 등을 신고 · 납부했습니다.

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과세관청은 A회사와 B씨가 2018년에 도로 142㎡와 밭(田) 957㎡ 중 600㎡를 주택의 부속토지(이 둘을 합하면 742㎡이네요)로 사용하여 ‘취득한 날부터 5년 이내’에 ｢지방세법｣ 및 같은 법 시행령에서 규정한 고급주택이 되었으나

​A회사와 B씨가 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고 · 납부하지 아니한 것으로 보아, 2019년에 A회사와 B씨에게 그 취득가격을 과세표준으로 하고, ｢지방세법｣에서 정한 중과세율인 1천분의 80을 적용하여 산출한 다음 가산세를 더한 취득세 등 납세고지서를 보냈어요.

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A회사와 B씨가 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하자 과세관청은 “위 밭의 일부에는 주택의 데크, 정자와 골프연습용 매트가 설치되어 있으며, 나머지 부분에도 조경수와 잔디가 식재되어 있는 것으로 보아

​이는 사실상의 농지에 해당되지 않은 뿐만 아니라 위 밭을 둘러 울타리가 설치되어 주택과 1구를 이루고 있다.” 라고 하면서 “위 주택의 공부상 부속토지 면적 329㎡에 위 도로와 밭의 면적 742㎡를 합하면 위 주택의 부속토지는 1,071㎡로서

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고급주택의 기준면적 662㎡를 초과하고, 우리 과세관청이 산출한 2018년도 위 건축물의 가액은 9천만 원을 초과하며, 그 건축물 및 부수토지의 시가표준액 또한 6억 원을 초과하므로 위 주택을 고급주택으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.” 라고 주장했어요.

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과연 조세심판원도 그렇게 판단했을까요?

​① (전략) 위 주택의 사실상 부속토지는 대지, 도로, 주택의 데크, 잔디식재지 등 합계 730㎡이고, 위 밭 957㎡ 중 698㎡는 공부상 지목이 전(田)이고 실제로도 농지로 사용된 사실이 확인됨

(※ 공부+밭을 합한 총 주택부수토지의 면적을 과세관청은 1,071㎡라고 보았으나, 조세심판원은 730㎡라고 결정했어요)

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② 이러한 사정 등에 비추어, 위 주택의 사실상 부속토지는 공부상 면적 329㎡라기 보다는 위 주택용 건축물의 사용에 사실상 공여되는 730㎡(= 공부상 주택부수토지 329 + 도로 142 + 밭 중 잔디식재지 등 259)인 것으로 보는 것이 타당하다 할 것임

​③ 다만, 위 주택은 건축물 196.54㎡, 부속토지 730㎡이므로 위 주택이 취득세 중과세율 적용대상인 고급주택이 되기 위해서는 그 개별주택가격(건물 + 토지)이 6억 원을 초과하여야 하나,

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④ 주택용 건축물 196.54㎡ 및 그 부속토지 730㎡의 개별주택가격이 일괄하여 산정되지 아니하여 확인되지 아니하므로 과세관청은 위 주택의 개별주택가격을 재조사하여

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⑤ 그 가액이 6억 원을 초과하는 경우에는 위 주택의 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 등의 과세표준 및 세액을 경정하고, 6억 원 이하인 경우에는 취득세 등을 취소하여야 할 것으로 판단됨

​A회사와 B씨는 위와 같이 재조사 결정을 받았기에 과세관청의 두 번째 세무조사가 있었을 것으로 예상됩니다.

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취득세 중과세율이 적용되는 고급주택 기준과 관련하여, 오늘 사례는 2021년 현재의 ｢지방세법 시행령｣ 규정이 아닌 2018년 당시 적용되는 규정임에 우선 유의할 필요가 있어요. 2021년 현재는 결정내용에 나오는 “6억 원”이 “9억 원”으로 개정되었기 때문입니다.

​그 다음, 오늘 사례의 결정적인 장면은 결정내용 ①이었습니다. 과세관청은 위 밭의 상당 부분을 주택부수토지라고 보았으나, 조세심판원의 판단은 조금 달랐네요.

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주택을 취득할 때 건물과 그 사실상의 부속토지 합계 면적을 일일이 따지고, 건축물 가격과 건물 + 토지의 시가표준액을 모두 고려해야 하며, 취득 후 5년 이내에 취득하는 것까지 합쳐봐야만 합니까? 이걸 어떻게 하나하나 다 신경쓸 수 있죠?

​네, 바로 이게 정답입니다! 취득세 중과세 여부를 판단하려면 반드시 따지고 고려해야만 합니다. 제가 보기에 A회사와 B씨는 여기까지 전혀 생각하지 못했을 듯 해요. 제 경험상 많은 분들께서 그러시리라 생각합니다.​

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하지만, 세금이란 단순히 그런 규정을 몰랐다는 소위 선의(善意)를 이유로 인정을 베풀지 않는다는 사실을 잘 알아야 하겠죠?

 

“ 세무사를 알아두는 것이

생활의 지혜입니다 ”

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