(최신, 양도소득세) 주택 1층과 2층의 소유자가 별도 세대원인데, 어떻게 전부 ‘비과세’가 될 수 있습니까?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 1세대 1주택 비과세 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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3개월 전인 올해 2월에 조세심판원의 결정이 있었어요.

​A씨 배우자의 아버지(A씨의 장인 또는 시부)는 1967년에 2층짜리 주택을 신축하였으나, 1969년에 1층만 소유권보존등기를 하였고, 2층에 대해서는 소유권보존등기를 하지 못한 채 1974년에 사망했습니다.

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A씨의 배우자가 위 주택을 상속받았으나, 상속등기를 미뤄오다가 약 20년이 지난 1994년에 위 토지와 위 주택 중 1층에 대해서만 상속으로 소유권이전등기를 했어요. 그리고 토지는 A씨, 주택 중 1층은 A씨의 자녀 앞으로 “증여”를 원인으로 소유권이전등기를 했습니다.

​다시 그로부터 약 25년이 흐른 2019년에 A씨(토지소유자)와 그의 자녀(주택 중 1층 소유자) 그리고 A씨의 배우자(주택 중 2층 미등기 소유자)는 위 토지와 주택 전체를 양도하고, 해당 부동산이 1세대 1주택에 해당한다고 보아 양도소득세 비과세로 신고했어요.​

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과세관청은 “위 부동산 양도 당시 A씨와 그의 자녀가 동일 세대원이 아니므로, 위 토지를 위 주택의 전체면적 비율로 안분하여 주택 중 1층 면적에 해당하는 부분에 대해서는 1세대 1주택 양도에 해당하지 않는다.” 라고 보아

2020년에 A씨 앞으로 가산세를 더한 2019년귀속 양도소득세 납세고지서를 보냈습니다. 이에 불복한 A씨가 이의신청 후 심판청구를 제기하자 과세관청은 이렇게 주장했어요.​

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“양도일 현재 주택과 부수토지의 소유자가 별도 세대원인 경우에 별도 세대원이 소유하고 있는 부수토지 소유자(오늘 사례에서 A씨)는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없고, 공동소유 주택일 경우에는 각자 소유주택 지분에 따른 부수토지 중에서

​그 소유주택 지분의 정착면적의 5배 이내 해당하는 면적을 그 소유주택 지분의 비과세 되는 부수토지로 보는 것인바, A씨의 배우자가 소유한 위 주택 2층 지분에 따른 부수토지 부분은 과세적부심사결정 당시 이미 비과세로 인정되었다.”

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또, 과세관청은 “A씨는 위 주택의 실질소유자가 자신의 배우자이므로 그와 동일세대원인 A씨가 소유한 위 토지의 양도는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다고 주장하나, A씨의 배우자는 1994년에 위 주택 중 1층을 그들의 자녀에게 증여하였고(소유권이전등기를 마침),

​해당 주택 중 1층에 대한 재산세도 그 자녀에게 부과되어 왔으며, 위 부동산 양도에 따른 양도가액은 그 자녀가 모두 수령하였으므로, 위 주택 중 1층의 실질소유자가 A씨의 배우자라는 주장도 받아들이기 어렵다.” 라고도 주장했어요.

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1974년에 A씨 배우자의 아버지가 사망했을 당시 그리고 1994년에 미뤄뒀던 부동산 상속등기를 할 당시에 A씨와 그의 배우자는 오늘과 같은 세금고지서를 상상이나 했었을까요? 조세심판원의 결정은 과연 어땠을지 같이 보시죠.

​① (전략) A씨는 그의 배우자와 함께 위 주택에서 30여년간 거주하면서 위 주택의 양도일까지 다른 주택을 취득한 사실이 없는 것으로 확인되고, (중략) A씨가 위 토지의 전체를 소유하고, A씨와 동일한 세대를 구성하는 그의 배우자가 위 주택의 2층을 소유하며,​

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② A씨와 별도의 세대를 구성하는 그들의 자녀가 주택 중 1층을 소유하다가 위 토지 및 주택 전체를 양도한 것으로, A씨와 동일한 세대를 구성하는 그의 배우자가 소유한 주택 중 2층 면적의 5배 또는

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③ 2층 부분이 위 주택 정착 면적 중에서 차지하는 비율에 해당하는 면적의 5배 범위 이내인 위 토지에 대해서는 1세대 1주택의 부수토지로 보는 것이 타당하고 이를 주택 중 1층 및 2층 면적으로 안분하여 판단할 근거가 없음 (후략)

 

​A씨에게 부과된 양도소득세 납세고지서는 부과취소되었습니다.

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과세관청이 참 피도 눈물도 없는 기관이라는 생각이 드셨나요 아니면 이걸 1세대 1주택이라고 인정해 주는 심판결정이 잘못이라는 생각이 드셨나요?

​저는 심판결정이 옳고 과세관청이 틀렸다고 보긴 하지만 그럼에도 마냥 과세관청을 비난하기 어렵다는 생각입니다.

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A씨의 배우자가 실질적으로 소유한 주택의 2층 부분과 그만큼의 부수토지 부분은 A씨와 그 배우자가 같은 세대원이니까 1세대 1주택이라고 보는데 전혀 무리가 없었어요, 과적을 거치기는 했으나 결론적으로 과세관청도 그렇게 보았고요.

​하지만, A씨 부부와 그의 자녀는 같은 세대입니까? 오늘 사례에서는 같은 세대원이 아니었습니다. 그렇다면 1세대가 아니기 때문에 저 또한 과세관청의 주장이 일견 맞다고 생각해요, 딱 1가지 사정만 제외하고요.

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｢소득세법｣ (2018년 12월 31일에 법률 제16104호로 일부개정된 것)

제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

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｢소득세법 시행령｣ (2019년 2월 12일에 대통령령 제29523호로 일부개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위)

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

​결정내용 ②~③에 나오는 것처럼, A씨 배우자 소유인 2층 면적에 5배를 곱해도 A씨 소유의 전체 토지면적을 넘지 않습니다. 이러한 특유의 사정이 있었기에 A씨는 1세대 1주택 비과세를 인정받을 수 있었네요.

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‘세금계산을 위해 1층 면적과 2층 면적을 기준으로 A씨 소유 토지를 나눠야 한다’는 과세관청의 주장을 극복해 낸 것입니다.

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늘 그러하듯 사실관계가 조금이라도 오늘 사례와 다르다면, 그 사실관계에 맞는 세무검토를 반드시 해야 합니다. 그런 과정 없이 ‘언뜻 비슷해 보이니까, 다른 사례도 오늘과 같은 결론이 나올 것이다 ’ 라고 함부로 속단하기 어렵다는 말씀을 덧붙이면서 오늘 사례소개를 마칩니다.

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“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다 ”

 

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