(취득세, 고급주택 주택부수토지) 농사 짓는 땅이 맞아요?

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 고급주택 관련 취득세 중과세 사례 1건을 살펴보려 해요.

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지지난 달인 올해 5월에 조세심판원 결정이 있었습니다.

​오늘 쟁점이 되는 세법 규정은 이거예요.

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｢지방세법｣ 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지 ​(단서 규정 생략)

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｢지방세법 시행령｣ 제28조(골프장 등의 범위와 적용기준)

④ 법 제13조제5항제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호 · 제2호 · 제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

(제1호, 제2의2호, 제3호 및 제4호 규정 생략)

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

​2022년에 A씨는 경기도 ▢▢시 소재 주택(토지 및 건축물)과 토지(밭, 이하 “田 토지”라고 함)를 각 취득하고, 취득세 일반세율을 적용하여 취득세 등을 신고 · 납부했습니다. 그 후 2023년에 경기도는 합동조사를 실시하여 현장출장으로 확인을 했어요.​

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위 田 토지가 위 주택의 부속토지로 이용되고 있는 것으로 조사한 과세관청은 위에서 보신 세법 규정에 따라 위 주택과 田 토지에 대해 취득세 중과세율이 적용되어야 한다고 보아, A씨 앞으로 가산세를 더한 취득세 등 납세고지서를 보냈습니다.

이에 불복한 A씨가 ‘주택 부속토지가 아닌 농지’라면서 심판청구를 제기하자, 과세관청은 “위 田 토지에서 농사를 지은 흔적은 없고, 신축 건물공사를 위한 기자재 등이 적재되어 있을 뿐이다.” 라고 하면서

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“위 田 토지가 위 주택에 속한 정원의 형태를 하고 있고, 田 토지가 포함된 전체 부동산의 외부를 조경수 등의 관목이 둘러싸고 있어 외부와의 경계를 구분짓는 사실상 울타리 역할을 하고 있으며, 위 田 토지가 위 주택의 부속토지로 포함되어

​개별주택가격이 산정되어 온 사정 등에 비추어 하나의 주거생활단위로 이용되는 주택의 부속토지에 해당하므로, ‘1구의 대지면적이 662㎡를 초과 + 건물과 부속토지의 시가표준액이 9억 원 초과하는 주거용 건물’ 중과세 요건을 충족한다.” 라고 주장했어요.

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자, 과연 조세심판원의 결정은 어땠을까요?

​① (전략) A씨가 위 부동산을 취득하기 직전에 과세관청(농정팀)에서 현지출장하여 위 田 토지가 ‘밭’ 상태이며 A씨의 취득목적인 농업경영을 실현하기에 적합하다고 인정하여 2022년 A씨에게 농지취득자격증명을 발급하여 준 것으로 나타남

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② A씨가 제출한 사진에는 부동산 취득하기 전에 위 田 토지에 식재되어 있던 조경수를 모두 이식하고 복토한 후 밭고랑을 만들어 위 田 토지를 ‘밭’으로 조성한 이후 위 부동산을 취득한 것으로 나타남

​③ 위 주택과 위 田 토지 사이에 펜스를 치고 일부 농작물을 경작하고 있으며, 실제 분필되어 2024년부터는 위 田 토지가 종합합산 과세대상으로 하여 재산세가 부과되고 있는 것으로 나타나는 사정 등에 비추어

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④ A씨가 위 田 토지를 ‘밭’으로 조성한 후 취득한 사실을 인정할 수 있으므로, 과세관청에서 위 田 토지를 주택의 부속토지로 보아 고급주택에 대한 취득세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨

​A씨에게 부과된 취득세 등은 부과취소되었습니다.

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과세처분의 출발점은 무엇이었을까요? 저는 ‘위 田 토지가 위 주택의 부속토지로 포함되어 개별주택가격이 산정되어 온 사정’이라고 추측해 보았습니다.

이거 100% 주택 부속토지구만!

그래도 확실히 해야 하니까, 과세관청이 2023년에 현장출장해서 주택에 딸린 땅(농사 안 지음)인지 아니면 농사짓는 땅인지를 확인했습니다. 그래서 내린 결론은 ‘농사를 짓지 않는 땅’이었죠, 이 과세관청의 부서는 ‘세무과’였습니다.

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그런데, 똑같은 과세관청의 다른 부서인 농정팀(업무 중에 ‘농지취득 자격증명 발급, 농지원부 작성 관리’ 등이 있음)은 2022년에 현지확인 출장을 통하여 위 田 토지가 밭 상태이고,

A씨의 취득목적인 농업경영을 실현하기에 적합하다고 인정된다고 판단하여 A씨의 부동산 취득 이전에 이미 A씨에게 농지취득자격증명을 발급한 사실이 있어요. 세금을 부과하는 부서가 1년 후에 판단한 사실관계와 세금을 직접 부과하지 않는 다른 부서가 1년 전에 판단한 사실관계가 완전히 반대죠?

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다른 사례에서도 종종 찾아볼 수 있는 이 모습에 대해 A씨는 ‘과세관청이 말 바꾸기를 했다(신의칙에 반한다)’라고 주장했고, 과세관청은 그럼에도 불구하고 취득세 중과세 처분이 적법하다고 반박했지만, 이 부분에 대한 조세심판원의 직접적인 판단내용은 없습니다.

하지만, 조세심판원은 부동산 취득일로부터 1년 넘게 경과한 시점에 현장출장한 부서의 주장보다 부동산 취득일 직전에 현지확인한 부서의 보고서에 무게를 뒀죠? 그에 더하여 ‘2024년부터는 위 田 토지가 종합합산과세대상으로 하여 재산세 부과’도 중요한 판단요소였습니다.

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A씨 주장 중에 “부동산 취득 후 내가 루게릭병 진단을 받는 등 건강상태가 악화되어 위 田 토지에서 직접 농작물을 경작하지는 못했다.”는 내용이 있어요. 만약 A씨가 ‘밭’으로 복토한 다음 농지취득자격증명을 받지 않았다면, 아마도 세금다툼에서 승리하기가 그리 쉽지는 않았을 것 같아요.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 취득세) 지목만 전(田)일 뿐, 실제로는 ‘주택부수토지’에 해당하므로 ‘고급주택’ 중

(최신, 취득세) 5년 이내에 ‘고급주택’이 되었나요 아니면 취득 당시부터 ‘고급주택’이었습

 

 

“ 책을 한 권만 읽은 사람이

제일 무섭다 ”

 

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