(양도소득세, 필요경비) 토지만 쓰려고 기존건물을 구입한 것입니다.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 기존건물 철거비용 관련 양도소득세 사례를 1건 살펴보려 해요.

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작년인 2024년에 제1심 행정법원의 판결이 있었습니다.

A씨와 B씨(각 1/2 지분 소유)는 2022년에 위와 같은 양도소득세 및 지방소득세 납세고지서를 받고 불복하여 전심절차를 거친 다음 행정소송을 제기했습니다.

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두 사람은 “우리는 당초부터 P건물을 철거하여 ㉠토지만을 이용하려는 목적에서 2014년에 토지와 P건물을 취득하였으므로, P건물의 취득비용과 철거비용 합계 ○억 원은 모두 자본적 지출액으로서 2019년 양도의 양도차익 산정에 있어 필요경비로 공제되어야 한다.” 라고 주장했어요.

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과연 법원의 판단은 어땠을까요?

 

​① 토지와 그 지상 건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는

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② 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한함(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결 참조)

​③ (중략) P건물은 2016년 비로소 철거되었는데, 이는 두 사람이 P건물을 취득한 2014년으로부터 약 1년 N개월이 지난 시점이므로, 부동산 취득 후 단시일 내에 P건물을 철거하였다고 보기 어려움

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④ 2014년에 당초 부동산 취득 당시 P건물 철거 및 ㉠토지 지상 건물 신축에 관한 구체적이고 확정적인 계획을 세우고 있었다고 볼 만한 객관적인 자료가 없고, 이러한 계획의 시행이 당초 부동산 취득 당시 예상하기 어려운 특별한 사정변경으로 지연되었다고 인정할 자료도 찾기 어려움

⑤ (중략) 또한 두 사람은 2015년 1월에 2014년 2기 부가가치세 신고에서 P건물의 취득가액을 고정자산 매입금액으로 하여 부가가치세 ○천만 원을 환급받았고, (중략) 2014년 제2기부터 2016년 제2기까지 부가가치세 신고에서 밝힌 P건물에서의 사업수입금액은 합계 ○천만 원으로 적지 않은 금액이며,

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⑥ 2015년귀속 종합소득세와 관련하여 표준재무상태표와 표준손익계산서를 작성하였는데, 위 표준재무상태표에는 ○억 원이 건물가액으로 계상되어 있고, 위 표준손익계산서에는 ○백만 원이 감가상각비(건물)로 계상되어 있음

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⑦ (중략) 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 두 사람이 당초부터 P건물을 철거하여 ㉠토지만을 이용하려는 목적에서 당초 부동산을 매수한 것이 명백하다고 단정하기 어려우므로, 따라서 이와 같은 전제에 선 과세처분은 적법함

​위와 같이 패소한 두 사람이 항소를 제기하지 않아 사건은 확정되었습니다.

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‘기존건물 취득가액 + 철거비용’을 양도소득세 필요경비로 인정해 준 바로 아래 심판결정과 오늘 사례는 뭐가 어떻게 다릅니까?

(최신, 양도소득세) 건물 사용했네요. 그럼 건물 철거 후 토지만 양도하면 건물비용은 제외해야

우선 판결내용 ①~②에 나온 법리에 주목해야 할 거예요. ‘당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한가?’ 라는 질문에 명백하다고 증명할 수 있는 근거자료가 있어야 합니다.​

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다음은 보유 중 사용현황도 중요해요. 기존건물 철거 전에 임대 등의 수익을 거두었는지 여부와 전기/수도 등 사용실적 존부도 판단요소였죠? 위 심판결정과 오늘 판결의 큰 차이점이라고 할 수 있습니다.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세, 일괄양도) ‘기준시가의 ±30%’를 벗어나면 예외 없이 무조건 과세됩니다.

(양도소득세, 1세대 1주택) 잔금 전에 건물을 철거하면 주택인가 아니면 나대지인가?

 

 

“ 사례는 참고사항일 뿐,

성급한 일반화는 금물! ”

 

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