(양도소득세) 용도 변경해서 중과세 문제를 해결하세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 건축물 용도 변경 관련 양도소득세 사례 1건을 살펴보려 해요. 양도세 다주택 중과세(+ 장특 배제) 규정은 양도일 기준 2022년 5월 10일 이후 현재 규정으로 2026년 5월 9일까지 계속하여 적용이 유예중입니다만, 오늘 사례의 양도일은 2021년입니다.​

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작년인 2024년에 제1심 행정법원의 판결이 있었습니다.

｢소득세법 시행령｣ (기획재정부 공고 제2025-12호, 2025. 1. 17.) 中 발췌 → 2025년 2월 28일에 대통령령 제35349호로 개정된 ｢소득세법 시행령｣에 그대로 반영됨

2025년 3월 현재 적용되는 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 특례 적용 요건을 판단하는 ‘양도일’ 규정은 위와 같아요. 하지만, 약 2년 반 전에 기획재정부는 아래와 같은 유권해석을 했었습니다. 현재 규정과 다르죠?

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기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.

[요지]

주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함

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매매계약일인지 아니면 잔금청산일인지에 대한 판단은 매우 중요하다(※ 이게 오늘의 쟁점은 아닙니다)는 말씀을 드리면서 오늘 사례로 들어갈게요!

​위와 같은 다주택 중과세 양도소득세 부과처분에 불복한 A씨는 심판청구를 거쳐 행정소송을 제기하면서 “매매계약 특약에 의하여 잔금청산일 전인 2021년 위 60#호에 철거공사를 진행하여 근린생활시설에 맞게 구조를 변경하고,

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공부상용도를 주택에서 근린생활시설로 변경하여 잔금청산일 당시 위 60#호는 근린생활시설에 해당하므로, 이를 주택으로 보아 중과세율 적용 및 장특 배제하는 처분은 위법하다.” 라고 주장했어요.

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과연 법원의 판결은 어땠을까요?

(※ 9/11 지분(빨간색 별 부분)에 관하여는 A씨의 경정청구가 인용되어 과세관청이 2024년에 일반세율을 적용하여 직권으로 경정감액 하였음, 장특 배제는 그대로 유지)

’24. 3. 4. 이 블로그 포스팅 ‘(양도소득세, ’13년중 신축주택) ‘주민등록’ 요건은 형식적인 것에 불과하죠?’ 中 발췌

① 어떤 건물이 주택에 해당하는지 여부는 등기부 또는 건물대장 등 공부상의 용도에 불구하고 실제 용도에 따라 구분하여야 하는데, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도

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② 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는지에 따라 판단해야 함

③ A씨와 가족들은 2015년에 위 60#호에 전입하여 2021년 전출할 때까지 실제로 주거지로서 위 60#호를 6년 이상 사용하였고,​​ 위 60#호 맞은편에 위치한 60$호 역시 현재까지 주택으로 사용되고 있음

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④ (중략) A씨는 위 60#호에서 평면도상 방, 욕실, 화장실, 주방 등의 구조는 그대로 두고, 주방의 싱크대 등을 간단히 제거한 후(A씨가 들인 공사비의 대부분은 건축물대장상 용도변경을 위한 설계비 항목으로 지출되었음), 위 60#호에서 전출한 뒤 단지 3일 뒤 건축물대장상 용도를

​⑤ 제2종 근린생활시설(사무소)로 용도변경 하였으나, 이러한 사정을 종합하면 본인이나 제3자가 언제든지 위 60#호를 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 봄이 타당하고, 그 용도가 분명하지 않은 경우에도 해당하지 않음

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⑥ (중략) A씨 세대는 이미 2주택을 보유하고 있는 상태에서 싱크대 철거 공사 이후에 위 60#호를 사용하지도 않고, 매수인이 위 7개 호 부동산을 양수받은 이후 실질적인 리모델링 공사를 통하여 위 60#호의 용도를 변경하는 것이 통상적임에도

⑦ A씨가 위 7개 호 부동산 양도 이전에 싱크대 철거하는 정도의 간단한 공사를 통하여 공부상 용도를 주택에서 근린생활시설로 변경한 것은 1세대 3주택에 해당하는 불이익을 회피하려는 목적이 주된 것으로 보임

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⑧ (중략) 2022년 10월의 기획재정부 유권해석에서 ‘주택을 상가로 용도변경’의 의미는 단순히 공부상 용도를 상가로 변경하는 것이 아니라, 건물의 구조, 기능이나 시설 등이 실질적으로 용도가 변경되는 것을 의미하는 것이라고 봄이 타당하므로 위 행정해석에 의하더라도 A씨의 주장은 받아들일 수 없음

​위와 같이 1심에서 A씨가 패소했고, 사건은 그대로 확정되었습니다.

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포스팅 제일 위에 소개드린 것처럼, 양도일 현재의 세법이 어떻게 규정되어 있는지는 최고로 중요해요. 세무사가 개정세법을 매년 꼼꼼하게 챙겨야 하는 이유입니다. 또, 대통령령이 이미 정한 규정에 반하는 유권해석은 더 이상 유효하다고 볼 수 없을 거예요.

​그 다음 생각해 볼 문제는 세금계획인데요, A씨의 경우 ‘조정대상지역 내 소재 다주택 중과세 적용 + 장특배제’가 시행 · 적용되던 시절이었습니다. 그렇다면 판결내용 ⑦에 나오듯이, A씨에게는 양도세를 줄일 수 있는 묘수가 절실했을 것 같아요.

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하지만 안타깝게도 A씨는 ‘주택 → 근생’의 용도변경을 어떻게만 했습니까? 판결내용 ④를 보면 ‘방, 욕실, 화장실, 주방 등의 구조는 그대로 두고, 주방의 싱크대 등을 간단히 제거’하는데 그치고 말았습니다. 건축물대장의 ‘용도변경’만 하면 모두 OK일까요?​

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왜 과세관청이 양도소득세 세무조사를 실시했을지, 건축물대장에 분명히 주택이 아닌 근생이라고 즉, 주택이 아니라고 한 건물을 두고, 세상에나 과세관청이 주택이라고 판단한 과세처분이 어떻게 과세관청의 승리로 끝난 것인지에 주목해야 하는 오늘의 사례였어요.

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(양도소득세) 양도 직전에 ‘용도변경’(주택→근생)하면 세금을 아낄 수 있나요?

(양도소득세, 1세대 1주택) 잔금 전에 건물을 철거하면 주택인가 아니면 나대지인가?

 

 

“ 설마 그것까지 세금 매기겠어?

네, 그것까지 세금 매깁니다. ”

 

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